서울북부지방법원 2025타경5193. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 6층 642호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 309,791,594원이었고, 2023.07.14 변경등기에서 210,387,915원으로 변경되었습니다. 해당 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06 임의경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김예리가 642호 임차인으로 확인되고 2026.01.20 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 ‘인수 없음’으로 정리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5193 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층642호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 2022.05.13 사용승인 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 642호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 210,387,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24 민간임대주택 등록 · 2022.08.12 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 판정
2022.08.03 세정건설의 가압류는 이후 해제돼 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.13 가처분 역시 2023.07.17 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당과 2025.06.12 도안 가압류, 2025.11.07 경매개시결정, 2026.01.27 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’도 ‘인수 없음’도 아직 단정할 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예리 | 642호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.01.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김예리 본인이 임차인으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.08.12과의 선후관계를 비교할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰자 승계금액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격·환금성 — 신건 298,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 298,000,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 238,400,000원, 2회 유찰 시 190,720,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가·최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 309,791,594원 | 293,028,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,387,915원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 44,417,908원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,702,597,417원 중 예상배당은 293,028,000원, 미배당은 1,409,569,417원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김예리의 보증금과 권리순위가 확인되지 않아 임차인 관련 실제 배당·승계 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서라벌중학교 동측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 집합건축물대장상 2022.05.13 사용승인, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 김예리의 전입신고일이 2022.08.12 말소기준보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용과 배당 후 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록과 청년주택 이용상태가 확인되므로 현재 임대의무와 등기의 효력을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 298,000,000원이 시세보다 저렴하다는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 298,000,000원, 1회 유찰 238,400,000원, 2회 유찰 190,720,000원 시나리오별 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 임차인 권리도 확정되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 안 끝났다”
이 사건은 등기부 구조만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당이고, 후순위 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 실제 임차인 김예리의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 못했습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 298,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.4회라는 지표까지 감안하면, 이 물건은 등기만 보고 바로 들어갈 사건이 아니라 임차인 원본 확인과 가격 검증이 먼저인 사건입니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순, 실질취득비용은 아직 미확정입니다.
