서울북부지방법원 2025타경5193. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 642호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이고, 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 사용승인을 받은 건물로, 서라벌중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.
이 사건의 권리분석에서 먼저 볼 부분은 은행 근저당권의 설정·변경·이전 관계입니다. 2022년 8월 12일 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 채권최고액 변경과 추가 담보 설정을 거쳐 2025년 7월 1일 한국주택금융공사로 권리가 이전됐습니다. 매각을 신청한 채권자도 한국주택금융공사입니다.
하지만 입찰 여부를 좌우하는 더 큰 변수는 임차관계입니다. 김예리가 실제 임차인으로 확인되고 배당요구까지 했지만, 언제 전입했는지, 얼마의 보증금을 갖고 있는지, 확정일자는 언제인지가 확인되지 않았습니다. 특히 민간임대주택등기가 존재하므로 일반적인 소유자 점유 아파트처럼 인수액을 0원으로 전제해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 642호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 6층 · 2022.05.13 사용승인 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 238,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 210,387,915원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 · 최초 하나은행, 이후 한국주택금융공사로 이전 |
| 임차관계 | 실제 임차인 김예리 1명 · 배당요구 있음 · 대항력 및 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인 변수는 남는다
말소기준은 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 하나은행으로, 설정 당시 채권최고액은 309,791,594원이었습니다. 이 금액은 2023.07.14 210,387,915원으로 변경됐고, 2025.07.01 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다.
2023.07.14의 을구 2번 근저당권은 1번 근저당권과 연결된 추가 담보 설정 관계가 기재되어 있습니다. 따라서 각 등기의 채권최고액을 곧바로 별개의 확정채무로 합산하면 안 됩니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무 잔액을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예리 642호 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.01.20 |
인수 여부 미확정 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 김예리가 확인됩니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 대항력 또는 우선변제권의 성립과 소멸을 단정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보증금 일부만 회수되는 구조라면, 실질취득금액 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금입니다. 예컨대 후순위 배당 없이 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 238,400,000원이라는 사실만으로 취득비용이 그 금액에 한정된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 전입신고일 확인. 김예리의 전입 시점과 점유 개시일을 확인하고 2022.08.12 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 보증금, 월세 및 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당순위를 판단할 핵심 자료입니다.
- 배당요구 확인. 2026.01.20 배당요구가 접수됐지만 배당요구만으로 전액 배당을 보장하지는 않습니다.
- 임대사업자 관련 의무 확인. 민간임대주택 등록사항과 임대차관계에서 매수인이 승계할 의무가 있는지 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세보다 싼 것은 아니다
감정가 298,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 238,400,000원입니다. 표면적으로 감정가 대비 80%까지 내려온 가격입니다.
다만 에드가쌍문의 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가는 시장에서 실제로 거래된 가격과 같지 않습니다. 더욱이 임차인의 보증금 인수 위험까지 남아 있으므로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 / 지표 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 298,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 238,400,000원 | 감정가 80% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 190,720,000원 | 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 152,576,000원 | 감정가 51.2% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 단지 경매 표본 기준 |
| 실질취득금액 | 미확정 | 미배당 임차보증금 인수 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 기계적 배당 추정입니다. 집행비용을 차감한 금액을 선순위 근저당권에 배당하는 구조이며, 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 산출됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,137,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 309,791,594원 | 234,262,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 210,387,915원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 44,417,908원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 예상배당 합계 | 1,702,597,417원 | 234,262,400원 |
| 예상 미배당 합계 | — | 1,468,335,017원 |
채권액과 예상배당은 추정 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 배당에서는 근저당권 변경·이전, 공동담보, 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 추정표는 종전 하나은행 명의로 배당을 표시하고, 회차별 계산에서는 신청채권자 한국주택금융공사의 배당을 0원으로 표시합니다. 권리이전과 공동담보 관계가 배당 계산에 정확히 반영됐는지 대조가 필요합니다. 미배당 합계에는 중복 집계된 담보채권이 포함됐을 가능성도 있어 실제 배당결과로 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
238,400,000원 | 234,262,400원 | 1,468,335,017원 | 임차인 관련 미확정 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
190,720,000원 | 187,249,920원 | 1,515,347,497원 | 임차인 관련 미확정 |
| 3회 유찰 감정가 51.2% |
152,576,000원 | 149,639,936원 | 1,552,957,481원 | 임차인 관련 미확정 |
위 회차별 계산은 등기채권이 매각으로 소멸하는 것을 전제로, 별도 확정된 매수인 인수액을 0원으로 계산한 추정입니다. 이는 김예리의 보증금 인수위험까지 0원으로 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 임대차관계가 밝혀지면 낙찰가와 별개로 취득비용이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서라벌중학교 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 있습니다. 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인을 받은 지상 7층 철근콘크리트 건물의 6층 642호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도와 임대관계. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록과 기존 임차인 계약조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련 규제. 아파트 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매취득에 관한 적용 여부와 향후 처분 시 규제는 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 253세대 규모의 청년주택으로 이용되는 공동주택입니다. 일반 아파트와 동일한 매수층·거래가격을 전제로 환금성을 판단하기 어렵고, 동일 면적의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김예리의 대항력. 주민등록 전입일·실제 점유 개시일을 확인하고, 말소기준일 2022.08.12와 비교해야 합니다.
- 보증금 및 확정일자. 임대차계약서·확정일자부여현황·매각물건명세서를 통해 보증금과 배당순위를 확정해야 합니다.
- 배당요구의 효력. 2026.01.20 배당요구의 적법성 및 임차보증금 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 낙찰예정금액에 인수될 미배당 보증금을 더하고 취득세·명도비용 등을 반영해 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 근저당권 중복 검토. 을구 1번·2번의 공동담보 관계, 2023.07.14 채권최고액 변경 및 2025.07.01 한국주택금융공사로의 이전 내역을 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 목포세무서장의 국 압류와 관련된 체납세액 및 배당우선순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무. 임대의무기간·임대료 증액 제한·임차인 보호 관련 의무와 경매매수인의 승계 범위를 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래와 가장 최근 거래를 확인하고 실제 인수액까지 포함한 총취득금액과 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 임대차 현황, 공용부분 체납 관리비, 인도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰보다 중요한 것은 미확정 보증금”
도봉구 에드가쌍문 642호는 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 238,400,000원까지 내려왔습니다. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 선순위 근저당권이 말소기준이며 후순위 금전채권들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 권리가 깨끗한 일반 아파트 경매로 분류하기는 어렵습니다. 실제 임차인 김예리의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 최저매각가보다 실질취득금액이 상당히 커질 수 있습니다.
또한 근저당권의 채권최고액 변경·공동담보·권리이전 관계가 배당 추정과 일치하는지 검증해야 하며, 시세 비교를 위한 최신 실거래 근거도 부족합니다. 현재 판단은 입찰 보류, 임차관계와 실질취득금액 확인 우선입니다. 핵심은 낙찰가가 얼마까지 내려가는지가 아니라, 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 승계하는지입니다.
