서울북부지방법원 2025타경5223. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 701호입니다. 공부상 아파트로 분류되지만 감정평가서에는 공동주택(청년주택), 원룸 구조로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 하나은행을 최초 근저당권자로 하는 담보권이 설정된 이후 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.

통상적인 담보권 경매라면 2022년 8월 12일 근저당권을 말소기준으로 살펴보면 됩니다. 하지만 이 물건은 그 이전에 전입하고 점유를 시작한 임차인이 있습니다. 홍승아는 2022년 7월 29일 주민등록을 마치고 2022년 8월 5일 점유를 개시했습니다. 최초 확정일자도 2022년 7월 7일로 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당권의 말소 여부가 아니라 선순위 임차보증금이 실제로 얼마나 배당되는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권보다 앞선 임차인

말소기준은 2022년 8월 12일 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정 및 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

주목할 점은 2026년 2월 5일에 등기된 홍승아의 주택임차권입니다. 등기일만 보면 말소기준권리보다 늦지만, 실제 임대차의 전입·점유·확정일자는 모두 앞서 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 나중에 이루어졌다는 이유만으로 매각 시 보증금 반환책임이 모두 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

확인되는 실제 임차인은 홍승아 1명입니다. 임차권등기에는 최초 임대차와 갱신 임대차가 각각 기재되어 있으며, 두 계약의 보증금은 모두 57,030,000원입니다. 따라서 갱신 이력을 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

갱신계약의 별도 확정일자는 없으므로 최초 확정일자의 효력이 어느 범위까지 유지되는지도 확인 대상입니다. 다만 두 계약에 기재된 보증금은 동일하므로, 이를 단순히 합산해 114,060,000원으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 1.99억만 준비하면 되는가?

현재 최저매각가격은 199,200,000원입니다. 그러나 실질취득액은 낙찰대금에 실제로 매수인이 인수하게 될 보증금 잔액을 더해서 판단해야 합니다. 아래 금액은 임차보증금 외 취득세·명도비·관리비 등의 부대비용을 제외한 비교입니다.

에드가쌍문의 동일 면적·동일 용도에 대한 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 과거 고가 거래 평균을 대용하거나, 다른 면적대의 거래를 직접 비교해 가격 메리트를 산정하지 않습니다. 이 물건은 실질취득액을 기준으로 개별 호실의 최근 실거래를 추가 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 199,200,000원 가정)

아래는 근저당권 및 후순위 채권을 중심으로 계산한 예상배당입니다. 선순위 임차인 홍승아의 실제 배당액과 조세채권 우선배당은 반영되지 않은 금액이므로, 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 매각대금의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 위 예상배당은 임차보증금 우선배당, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 채권자 중심 시뮬레이션이며, 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 별개

최대 실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 홍승아 보증금 57,030,000원 전액이 미배당되어 인수된다고 가정한 상한 시나리오입니다. 실제 배당에 따라 인수액은 줄어들거나 0원이 될 수 있으며, 유찰 및 향후 최저가 변경이 확정된 것은 아닙니다.

회차가 내려가면 낙찰대금 자체는 줄어들지만, 선순위 임차인이 남아 있는 한 낙찰가격만으로 취득원가를 계산해서는 안 됩니다. 특히 채권자 미배당 추정액 1,787,387,857원은 일반적인 후순위 채권 부족분까지 포함한 수치입니다. 이 거액을 매수인이 모두 인수하는 것은 아니며, 매수인에게 직접 중요한 항목은 홍승아 보증금 중 실제로 배당되지 않고 승계되는 잔액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 솔밭공원역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 에드가쌍문으로, 철근콘크리트구조 7층 건물의 최상층 701호입니다. 공동주택(청년주택)으로서 원룸과 화장실 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부를 확인하지 못했습니다. 구조와 이용상태는 건축물현황도면, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 추정되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
• 토지. 정방형에 가까운 평탄한 토지로, 서측 약 25m 도로와 북측·동측 약 7m 도로에 접합니다. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 용도 한정 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있어 실제 취득 시 적용 여부와 예외를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 매각에 따른 등록·의무관계의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모이고 원룸형 청년주택으로 이용되는 물건입니다. 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다를 수 있으며, 동일 조건 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 잔액부터 확정. 홍승아의 보증금 57,030,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 배당되지 않는 잔액은 매수인의 직접적인 추가 부담이 됩니다.
• 임대차 원본 확인. 2022.06.24 최초 계약과 2024.07.06 갱신계약의 보증금 동일성, 임대차 종료 여부, 최초 확정일자의 효력 및 임차권등기의 내용을 대조해야 합니다.
• 배당요구 적법성 확인. 임차권등기 및 배당요구 사실과 함께 배당요구종기, 제출 서류, 우선변제 인정 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 채권액 재확인. 을구 1번 근저당의 2023.07.14 변경, 공동담보 관계 및 이후 한국주택금융공사·온라이프건설로 이어진 권리이전 관계를 확인해야 합니다. 중복 채권액을 그대로 합산해서는 안 됩니다.
• 경매신청권자와 현재 권리자 대조. 한국주택금융공사가 2025.11.05 임의경매를 신청한 이후 2025.11.20 근저당권의 추가 이전등기가 있습니다. 경매절차에서 채권자 승계 및 실제 배당권자가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 2026.01.27 국(목포세무서장) 명의 압류가 존재합니다. 등기일이 늦다는 이유만으로 관련 세금의 배당순위가 모두 후순위라고 단정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 의무. 임대의무기간 및 임대사업자 등록관계가 경매 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부 상태·명도. 감정평가에서 내부를 확인하지 못한 만큼 점유 현황, 수선비, 임차권등기 말소 및 주택 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래 및 취득규제. 동일한 청년주택 원룸형 호실의 실제 거래사례를 확보하고, 입찰·취득 시 토지거래허가구역 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 원본을 최종 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준보다 먼저 들어온 임차인을 보라”

에드가쌍문 701호의 핵심은 선순위 근저당권이 아닙니다. 근저당권보다 먼저 전입·점유한 임차인 홍승아입니다. 보증금은 57,030,000원이고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물론 최초 확정일자도 근저당권보다 앞서 있어, 적법한 우선변제가 인정되고 보증금이 전액 배당된다면 인수액이 0원이 될 가능성도 있습니다. 그러나 그것은 실제 배당으로 확인해야 할 결과이지, 현재 최저가나 근저당권의 말소만으로 확정할 수 있는 사실이 아닙니다.

현재 최저가 199,200,000원과 최대 위험 기준 실질취득액 256,230,000원의 차이는 분명합니다. 동일 조건의 실거래 비교가격도 확인되지 않았으므로, 이 물건을 저렴한 경매물건이라고 평가할 근거는 부족합니다. 권리와 배당은 미확정, 가격 메리트도 미검증. 입찰 전 가장 먼저 풀어야 할 문제는 유찰 횟수가 아니라 홍승아의 보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마 남는가입니다.