서울북부지방법원 2025타경5223. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 701호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 부분은 단순한 “후순위 임차권등기”로 보면 안 됩니다. 홍승아의 주민등록일자는 2022.07.29, 점유개시일자는 2022.08.05로 말소기준권리인 2022.08.12보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2026.02.05에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 발생 근거가 되는 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 매각물건명세서 역시 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5223 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 원룸, W/C 등 · 7층 건물 내 7층 701호 |
| 전용면적 | 21.1866㎡ |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 145,162,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 분리해서 봐야 한다
등기상 말소기준은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 홍승아는 임차권등기 접수일만 보면 2026.02.05의 후순위이지만, 실제 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승아 | 7층 701호 전부 | 57,030,000원 | 있음 전입 2022.07.29 · 점유 2022.08.05 | 배당요구 확정일자 2022.07.07 · 배당요구 2026.02.05 | 잔액 인수 가능 |
임대차계약은 2022.06.24와 2024.07.06, 임차보증금은 각각 표시된 계약에서 57,030,000원, 차임은 390,000원으로 등기되어 있습니다. 보증금은 동일 임차인의 계약 갱신 내역이므로 두 금액을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13이고 이 물건의 대상 면적은 21.1866㎡입니다. 그러나 이 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않았고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 249,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 가격 자체보다 임차보증금의 실제 배당 여부가 실질취득원가를 바꿀 수 있습니다. 낙찰가에서 끝나는 구조가 아니라, 임차보증금 중 배당되지 않는 부분이 있으면 그 금액이 낙찰자의 실질 부담에 추가됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 213,748,979원 | 213,748,979원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 145,162,757원 | 30,965,021원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,647,321원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산은 집행비용과 등기상 채권 기준의 참고치입니다. 홍승아 임차인의 우선변제 및 실제 임차보증금 배당액이 반영되지 않은 상태이므로, 이를 근거로 임차보증금 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 1,738,285,057원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 1,787,387,857원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 1,826,670,097원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 원룸, W/C 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 701호이며 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원 민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡, 평지의 정방형 토지입니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이고 사용승인일은 2022.05.13입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 홍승아 보증금 57,030,000원 중 실제 배당되는 금액과 미배당 잔액을 매각 전 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2022.07.29, 점유개시 2022.08.05, 확정일자 2022.07.07과 말소기준 2022.08.12의 선후관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 실질취득원가 기준. 미배당 임차보증금이 남으면 낙찰가에 그 잔액을 더한 금액이 실제 취득부담입니다. 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 검증. 동일면적 직접 비교 실거래가 확인되지 않으므로 249,000,000원이 시세 대비 싼지 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재와 비협조로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·수리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 등기와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 압류·배당 원본 대조. 국의 압류와 다수 담보권이 존재하므로 실제 배당요구·교부청구와 최종 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘후순위 등기’가 아니라 ‘선순위 점유’다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보입니다. 하지만 홍승아의 임차권등기 접수일은 2026.02.05여도, 실제 전입은 2022.07.29, 점유개시는 2022.08.05로 말소기준 2022.08.12보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 57,030,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 임차인의 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인하고, 그 다음에 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득원가를 계산해야 합니다. 동일면적 실거래 비교자료도 확인되지 않는 만큼 신건 최저가 249,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 해석할 근거도 없습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
