서울북부지방법원 2025타경5285. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 709호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 건물은 2022.05.13 사용승인됐고 단지는 253세대입니다. 말소기준은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06 임의경매를 신청했습니다.
겉으로만 보면 현재 회차에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 “임차인 없음” 유형으로 처리하기 어렵습니다. 과거 임차권자 김성남의 임대차계약일은 2022.07.01, 확정일자는 2022.07.03, 주민등록·점유개시일은 2022.08.04로 모두 말소기준 근저당 설정일인 2022.08.12보다 앞서거나 선행합니다. 주택임차권등기는 2024.08.14 설정됐다가 2025.08.29 말소됐지만, 감정평가에서도 임대관계를 미상으로 적고 있어 현재 점유자와 보증금 반환 완료 여부를 확인하기 전까지 과거 임대차 이력을 가볍게 넘길 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5285 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 709호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트구조 7층건 중 7층 709호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2022.05.13 / 253세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 과거 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 2023.07.14 추가 설정된 하나은행 근저당과 온라이프건설 근저당, 2025.11.07 경매개시결정, 2026.01.13 서울주택도시개발공사 가압류 178,936,610원, 2026.01.27 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2022.08.03 세정건설 가압류와 2022.09.13 가처분은 경매 전에 이미 말소됐습니다.
| 임차권 이력 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김성남 계약 2022.07.01 · 임차권등기 2024.08.14 · 말소 2025.08.29 | 58,890,000원 월 410,000원 | 대항력 가능·당시 선순위 주민등록·점유 2022.08.04 | 우선변제 가능 승계 0원 확정일자 2022.07.03 · 현재 배당 시뮬레이션 기준 |
② 가격 판단 — 신건 230,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원으로 유찰이 한 번도 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 인수만 반영한 실질취득액 역시 230,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 391,210,549원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 436,566,549원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 472,851,349원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 따라서 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 내려가는 시나리오는 확인할 수 있지만, 이것만으로 어느 가격대가 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 최근 거래가격을 확인해 실질취득액과 직접 비교하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 225,980,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 617,190,549원 중 225,980,000원이 배당되고 391,210,549원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·업무용 건물이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택인 청년주택으로 이용 중입니다. 등기부에는 민간임대주택 등록에 관한 내용도 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.12.31까지로 기재돼 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 과정에서 수차례 방문했지만 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 정확히 확인하지 못했습니다. 내부구조도 역시 실제와 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김성남 임대차 종결 확인. 보증금 58,890,000원의 반환 여부, 실제 퇴거일, 주민등록 상태, 현재 점유자를 확인하세요. 임차권등기 말소 사실만으로 현장 점유까지 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 효력 확인. 등기부상 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로 경매 매수 후 적용 범위를 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 대조. 을구 1번 근저당의 240,467,601원 → 163,308,102원 변경과 한국주택금융공사 이전, 공동담보 관계를 실제 등기와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 신건 230,000,000원이 최근 거래보다 낮은지 높은지 확인되지 않았습니다. 유찰가 184,000,000원·147,200,000원도 실거래와 비교하기 전에는 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 토지거래허가구역. 2026.12.31까지 아파트 용도 한정 허가구역으로 기재돼 있으므로 경매 취득에 대한 적용 여부와 사후 절차를 확인하세요.
- 내부·명도. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 구조·하자·점유상태와 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
이 물건의 긍정적인 숫자는 분명합니다. 현재 230,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 과거 김성남의 임대차는 주민등록·점유일이 말소기준보다 앞섰고, 이후 임차권등기까지 했다가 2025.08.29 말소됐습니다. 현재 임대관계와 내부상태가 확인되지 않은 만큼 그 임대차가 완전히 종결됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 230,000,000원인 신건이지만, 최근 실거래와 최근 12개월 평균 없이 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 내려가지만, 그 가격 역시 시세와 비교한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류. 이 사건의 핵심은 “인수 0원”이라는 한 줄보다 과거 임대차 종결·민간임대주택등기·실거래 확인입니다.
