서울북부지방법원 2025타경5285. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 709호입니다. 공부상 아파트이며 감정평가에서는 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 한국주택금융공사가 근저당권을 양수한 뒤 임의경매를 신청한 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전되었으며, 후순위 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단순히 근저당권과 압류만 보면 안 됩니다. 2022.08.04 전입 및 점유를 시작한 것으로 기재된 과거 임차권자 김성남의 기록이 말소기준일보다 앞서 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차 이력이 핵심

가장 먼저 확인해야 할 권리는 2022.08.12 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이었지만 2023.07.14 변경등기에서는 163,308,102원으로 기재되었습니다. 같은 날 설정된 별도 근저당권과 공동담보 관계가 있으므로, 최초 금액들을 단순 합산하여 각각 독립된 채무로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

기존 가압류 및 가처분 중 일부는 이미 말소되었습니다. 경매개시결정 이후의 서울주택도시개발공사 가압류와 국 명의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 실제 부담할 수 있는 임대차상 의무는 별도로 판단해야 합니다.

② 임대차·점유 분석 — 과거 선순위 대항력 가능성

현재 별도로 확인되는 임차인 신고 내역은 없지만, 등기부에는 과거 주택임차권자가 명확하게 기록되어 있습니다. 해당 임차권등기는 해제에 따라 말소된 상태입니다.

임차권자의 전입과 점유가 실제로 유지되어 대항요건을 갖추었다면 말소기준 근저당보다 선순위 대항력이 발생했을 가능성이 있습니다. 다만 과거의 전입·점유 사실만으로 현재도 임차권이나 보증금 반환채권이 존속한다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 80%와 시세 80%는 다릅니다

이 물건은 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 184,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 80% 수준입니다. 그러나 인근 또는 동일 면적 아파트의 실거래 평균을 확인하지 못한 상태이므로 시장가격 대비 20% 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

감정가 대비 할인 폭은 분명하지만, 적정 입찰가를 판단하려면 같은 단지 또는 유사한 공동주택 중 면적·층·용도·임대조건이 비교 가능한 최근 실거래가 필요합니다. 특히 청년주택과 민간임대주택 관련 등기가 있는 건물인 만큼 일반 아파트 거래가격과 단순 비교하는 방식에도 주의해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

매각대금 184,000,000원에서 집행비용 3,376,000원을 제외한 180,624,000원이 선순위 근저당에 배당되는 단순 추정입니다. 표에 표시된 채권액은 배당 모델의 계산값이며, 실제 채권잔액과 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

또한 등기부상 국 명의 압류가 존재하므로, 당해세 등 조세채권의 우선순위와 배당요구 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 과거 임차권자의 보증금 반환 여부도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

단순 배당 모델에서는 매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 증가합니다. 현재 회차에서 채권자 전체 미배당 추정액은 436,566,549원이며, 추가 유찰 시에는 더 커집니다.

다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 후순위 담보권 등의 소멸과 별개로, 선순위 대항력 있는 임대차가 존속하는지에 따라 보증금 인수 문제가 달라질 수 있습니다. 아래 인수액 0원은 이러한 위험을 확정적으로 배제한 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재하는 지역입니다. 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스·난방·위생 및 급배수·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 준주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당하며, 조망가로특화경관지구·고도지구 등 도시계획상 제한이 존재합니다. 공시지가 자료는 4,865,000원/㎡입니다.
• 임대주택 규제. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 포함되고 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다. 경매취득 후 임대사업 관련 의무의 존속 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도에 대한 2025.10.20~2026.12.31 지정기간의 허가구역 기재가 있으므로 경매취득과 이후 처분에 적용되는 허가·이용 제한을 확인해야 합니다. 별도로 기재된 외국인 등 대상 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 253세대 규모이며 사용승인일은 2022.05.13입니다. 다만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 실제 환금성이나 매도 가능 가격을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 과거 임차권자 보증금. 김성남의 보증금 58,890,000원 반환 여부, 임차권등기 말소 경위, 대항력 유지 여부를 확인하세요.
• 현재 점유. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 공실인지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 근저당권 변경·이전. 최초 채권최고액 240,467,601원과 변경금액 163,308,102원, 추가설정 및 한국주택금융공사 이전 관계를 대조하세요.
• 배당 우선순위. 국 명의 압류의 조세채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제 가능성, 채권양도와 공동담보 관계를 검토하세요.
• 실거래 비교. 최저가 184,000,000원이 감정가의 80%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 다릅니다. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래를 확인하세요.
• 임대주택 의무. 민간임대주택등기, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 매수 후 승계 가능성을 확인하세요.
• 내부 구조·하자. 직접 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·설비·마감 상태와 실제 내부구조를 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 점유자와 인도 협의 및 법적 인도 절차를 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차인 배당요구 및 권리신고 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “20% 할인”보다 “선순위 임차 확인”이 먼저

이 물건의 매력은 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 184,000,000원으로 내려왔다는 점입니다. 그러나 감정가의 80%라는 숫자만으로 좋은 매수가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

권리분석에서 가장 중요한 변수는 말소기준 근저당보다 먼저 전입·점유한 과거 임차권자의 기록입니다. 임차권등기는 이미 말소되었지만 보증금 반환과 대항력 소멸 여부가 명확히 확인되어야 매수인 인수액 0원이라는 판단을 신뢰할 수 있습니다.

또한 근저당권 변경·추가설정·이전 관계로 인해 단순 배당표만으로 실제 배당순위를 확정하기 어렵고, 민간임대주택 관련 규제도 검토 대상입니다. 동일 면적 실거래 비교가 없는 만큼 현재 가격이 시장에서 충분히 저렴한지도 판단을 보류해야 합니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 평가는 보류입니다. 과거 임차인의 보증금 반환과 현재 점유 관계가 정리되고, 변경된 근저당권 및 실제 시세까지 확인된 뒤에야 입찰 여부와 적정 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.