서울북부지방법원 2025타경5315. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 712호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 등기부상 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 8월 하나은행 명의로 설정된 근저당권을 출발점으로 여러 담보권 변경·이전, 추가 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

서류가 복잡해 보이지만 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 최초 말소기준권리는 2022.08.12. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하도록 분류되어 있습니다. 그러나 이 집은 단순히 근저당권 말소 여부만 확인하면 끝나는 물건이 아닙니다. 임차인 1명이 배당요구를 했고, 민간임대주택 등록과 관련된 법적 상태도 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당과 채권양도 이력

등기상 말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이었으나, 2023.07.14. 162,327,273원으로 변경되었고, 같은 날 을구 2번 추가설정 근저당권이 등기되었습니다.

두 근저당권에는 추가설정·공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 또한 2025.07.01. 한국주택금융공사로, 2025.11.20. 주식회사온라이프건설로 근저당권 이전 이력이 이어집니다. 따라서 최초 설정 당시의 하나은행을 현재 배당수령권자로 그대로 간주하거나 각 근저당 채권최고액을 별도 채무처럼 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 피담보채권 잔액과 최종 권리귀속을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 조사된 임차인은 조문영 1명입니다. 전입일은 2023.03.14.로 말소기준권리 설정일인 2022.08.12.보다 늦습니다. 확인된 권리조사상 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 접수되었습니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 액수나 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다. 특히 확정일자 미상이므로 일반 우선변제권의 성립 여부를 확정할 수 없고, 보증금이 미상이므로 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 산정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 80%로 내려왔어도 저가 매수 근거는 부족하다

감정가는 271,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 216,800,000원입니다. 감정가 대비 80%로 낮아졌다는 것은 명확하지만, 이것만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.

에드가쌍문은 253세대 규모이며 2022.05.13. 준공된 건물입니다. 다만 본건과 직접 비교할 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세가 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 평가할 수 없습니다. 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 단순 배당모형입니다. 을구 1번 채권최고액 변경 및 근저당권 이전, 을구 2번과의 공동담보 관계를 실제 배당채권 확정액에 반영한 표는 아닙니다. 조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상 매각대금 216,800,000원에서 집행비용 3,835,200원을 제외하면 채권자 배당 재원은 212,964,800원입니다. 모형상 전체 채권액은 2,029,061,784원이고 미배당은 1,816,096,984원입니다. 이 미배당금은 채권자들의 미회수 추정액이지, 곧바로 매수인이 인수해야 할 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 비교

현재 권리판정과 배당모형이 그대로 유지된다는 조건에서는 유찰에 따라 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 증가하지 않는 구조입니다. 다만 임차보증금·실제 점유와 민간임대주택 관련 사항의 검증이 선행되어야 하므로 실질취득액을 확정된 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 우이신설선이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 토지. 대체로 정방형·평지이며, 서측·북측·동측으로 도로가 소재합니다. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 청년주택 특성. 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있고, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 속합니다. 일반 아파트와 동일한 임대·거래 조건을 전제하지 말고 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 용도 한정으로 2026.12.31.까지 지정된 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 실제 이용 제한은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 253세대·2022년 준공 단지이지만, 본건과 동일 조건의 실거래 가격 및 실제 낙찰 사례가 확인되지 않아 재매각 가격과 처분 소요기간을 단정할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 계약 원본. 조문영의 보증금·확정일자·임대차 기간·실제 점유 부분을 확인하고, 배당요구 내용과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간의 진행 상태, 등록 말소 여부, 경매 매각에 따른 의무 승계 및 처분 제한을 확인하세요.
• 담보권 이전과 공동담보. 하나은행에서 한국주택금융공사, 온라이프건설로 이어진 권리이전 이력과 을구 1·2번 근저당의 공동담보 관계, 실제 피담보채권 잔액을 검증하세요.
• 배당 우선순위. 국의 압류, 조세채권, 임차인의 우선변제 가능성 및 배당요구 내역을 확인하세요. 단순 모형상 배당액을 확정 배당액으로 취급하지 마세요.
• 실거래·가격 비교. 본건과 면적·용도·임대조건이 일치하는 최근 거래를 확보하고 최저가 216,800,000원의 경쟁력을 따져보세요.
• 현장 점유·명도. 임차인과 실제 점유자의 동일 여부, 명도 협의 가능성, 인도명령 절차와 비용을 확인하세요.
• 관리비·규제 확인. 공용관리비 체납과 토지거래허가구역·임대주택 관련 규제의 적용 여부를 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되어도, 매수가치는 아직 검증되지 않았다”

에드가쌍문 712호는 말소기준권리가 명확하고, 조사된 임차인의 전입도 말소기준 이후입니다. 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 이런 점에서 등기상 후순위 권리의 정리 가능성은 긍정적입니다.

그러나 보증금 미상의 실제 임차인 1명, 민간임대주택 등록, 여러 차례의 담보권 변경·이전, 검증되지 않은 현재 실거래 가격은 별도의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 216,800,000원까지 낮아졌다고 해도, 이를 시장가격보다 저렴한 금액이라고 평가할 근거는 없습니다.

권리 말소 구조는 긍정적, 점유·임대규제·가격 판단은 보류. 먼저 임차보증금과 임대주택의 법적 상태를 확인하고, 같은 조건의 실제 거래가격을 확보한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.