서울북부지방법원 2025타경5315. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 712호로, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(청년주택)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 271,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리의 기준점은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이고, 2023.07.14. 변경으로 162,327,273원이 기재돼 있으며, 이후 근저당권 이전과 추가 근저당, 가압류·압류·경매개시결정이 이어집니다.
이 사건에서 매수인 입장에서 가장 중요한 점은 임차인 조문영의 전입일이 2023.03.14.로 말소기준권리인 2022.08.12.보다 늦다는 것입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부사항은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 712호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 2025.04.23. 박미숙 가압류, 2025.11.05. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국의 압류 등은 말소기준보다 뒤에 접수됐고 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.14. 설정된 을구 2번 하나은행 근저당과 을구 3번 온라이프건설 근저당 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문영 | 2023.03.14 | 미상 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
조문영은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 전입일은 2023.03.14.입니다. 말소기준 2022.08.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.31. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인된 단지 정보에는 에드가쌍문 253세대, 2022.05.13. 준공이라는 정보가 있으나, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 271,000,000원 또는 유찰 시 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 회차는 아직 신건이므로, 가격 판단은 인근·동일 유형 실거래와 임대주택 특성을 별도로 대조한 뒤 해야 합니다. 현재 확인 가능한 숫자만 보면 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원으로 내려가지만, 이것은 시세가 아니라 법원 최저가 시나리오일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 239,023,351원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 27,382,649원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,029,061,784원 중 예상 배당액은 266,406,000원이고, 현재 회차의 미배당액은 1,762,655,784원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·공동주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 대체로 정방형 토지로 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중이며, 서측·북측·동측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조문영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 갑구의 민간임대주택 등기와 공동주택(청년주택) 이용상태를 기준으로 현재 등록 및 규제 적용상태를 확인하세요.
- 실거래 확인. 신건 271,000,000원을 시세와 직접 비교할 거래금액이 확인되지 않으므로 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회차 시나리오. 법원 최저가는 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원으로 내려가지만, 이는 시세가 아닌 입찰 하한선입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 권리상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 판단 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당이고, 임차인 조문영의 전입은 2023.03.14.로 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 271,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회라는 숫자만으로 가격 매력을 부여할 수도 없습니다. 게다가 공동주택(청년주택) 이용상태와 민간임대주택 등기가 존재하고 임차보증금도 미상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 임대주택 상태와 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
