서울북부지방법원 2025타경5339. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 714호입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 감정가 225,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 180,000,000원입니다. 권리관계를 보면 하나은행의 근저당권 설정 및 한국주택금융공사로의 권리이전, 후순위 근저당·가압류, 주택임차권등기, 국세 압류가 얽혀 있습니다. 무엇보다 임차인 구서연의 전입일이 2022.08.08로, 산정된 말소기준일 2023.07.14보다 앞섭니다.
여기서 중요한 것은 주택임차권등기가 경매로 소멸한다는 표시만으로 임차보증금까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 구서연은 대항력을 가진 임차인으로 분류되어 있으며, 명세서에는 배당받지 못한 보증금이 있으면 매수인이 그 잔액을 부담한다고 기재되어 있습니다. 따라서 권리 위험의 핵심은 근저당권 자체보다 보증금 전액이 실제로 배당되는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 714호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 180,000,000원 (감정가의 80%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 정보 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 대항력 임차인 | 구서연 · 보증금 52,680,000원 |
| 추가 점유 신고 | 이종수 · 보증금 680,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (임차보증금 전액 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
2023.07.14 기준 이후의 하나은행 근저당권, 온라이프건설 근저당권, 케이비개발 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 국세 압류는 등기 말소 여부와 별개로 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당 순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
2022년 세정건설 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태이며, 구서연이 신청했던 별도의 강제경매개시결정도 취하 후 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 잔액 인수가 핵심
| 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 구서연 714호 전부 · 임차권등기 |
2022.08.08 2022.07.06 |
52,680,000원 | 대항력 있음 |
우선변제
승계 아님
배당요구 있음 · 미배당분 인수 가능 |
| 이종수 714호 · 주거 |
2026.02.10 확정일자 미상 |
680,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미확인 승계 아님 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
명세서에는 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 예상배당 52,680,000원이 실제 배당에서도 유지되는지가 실질취득비용을 결정합니다.
③ 가격 판단 — 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 180,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 80%입니다. 그러나 같은 면적의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 가격이 시장 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 실거래 시세 대비 할인은 입증되지 않았습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 180,000,000원 | 80% | 155,789,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,000,000원 | 64% | 191,285,168원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 115,200,000원 | 51.2% | 219,681,968원 | 0원 |
회차별 미배당은 채권자 채권액 대비 예상 부족액입니다. 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 각 회차의 인수 0원은 해당 예상배당 조건이 유지되는 경우의 수치입니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 이를 향후 유찰이나 낙찰가의 확정적 예측으로 사용할 수는 없습니다. 유찰 가능성과 별개로, 비교 가능한 실거래 및 임차보증금 인수 위험을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 구서연 임차보증금 | 52,680,000원 | 52,680,000원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당 | 163,308,102원 | 124,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 근저당 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 케이비개발 가압류 | 82,002,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,320,000원은 추정액입니다. 위 배당은 구서연 보증금 전액 변제를 전제로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 위치. 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1, 삼양로 602 소재 에드가쌍문입니다.
- 단지. 253세대이며 2022.05.13 준공된 집합건물입니다.
- 용도지역. 준주거지역에 해당하며, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·고도지구·지구단위계획구역 등의 토지이용 규제가 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지·정방형이며 공시지가 기준 단가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 2019.05.24 등록에 따른 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 기재가 있으므로 현재 등록 상태 및 낙찰 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적의 확인 가능한 실거래 비교가 충분하지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구서연 보증금 전액 배당 확인. 보증금 52,680,000원 가운데 미배당액이 생기는지, 당해세 및 다른 우선변제 항목을 포함해 다시 계산하세요.
- 말소기준 재검증. 2022.08.12 하나은행 근저당권과 2023.07.14 추가설정 근저당, 한국주택금융공사 이전 이력의 법적 관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 임차인 실제 점유 확인. 구서연의 임차권등기·과거 강제경매 신청과 이종수의 현재 전입·점유 관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차권등기 인수 조건. 주택임차권등기의 말소 가능 여부와 보증금 잔액 인수 조항을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 채권 양도·배당 관계. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권과 배당표상의 채권자를 대조하세요.
- 국세·관리비. 목포세무서장의 압류와 미납 세금, 공용부분 관리비 체납 및 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 낙찰 후 준수 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 전용면적·층·이용상태의 최근 실거래와 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 144,000,000원 및 115,200,000원 시나리오에서도 임차보증금 전액 배당 가정이 유지되는지 별도로 검증하세요.
- 원본 서류. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 보증금 배당이 먼저다”
에드가쌍문 714호는 감정가 225,000,000원에서 최저가 180,000,000원으로 낮아진 물건입니다. 하지만 권리분석 관점에서 중요한 것은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인 구서연의 보증금 52,680,000원입니다.
현재 예상배당대로 보증금이 전액 지급된다면 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 반면 실제 배당에서 부족분이 발생하면 명세서의 인수 조항에 따라 추가 부담이 생길 수 있습니다. 여기에 선행 근저당의 말소 및 이전 연혁, 신청채권자와 배당채권자의 불일치, 민간임대주택 등록 상태, 실거래 비교의 불확실성까지 확인해야 합니다.
결론은 조건부 검토, 권리·가격 판단 모두 보류입니다. 예상배당만으로 안전하다고 확정하지 말고, 임차보증금 전액 변제와 담보권 순위를 검증한 뒤 실질취득비용을 기준으로 응찰 여부를 결정해야 합니다. 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.