서울북부지방법원 2025타경5339. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 714호 아파트입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 현재 회차 감정가와 최저매각가는 모두 225,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 구서연의 보증금 회수 여부입니다.
구서연은 2022.08.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.06입니다. 등기부에는 2024.02.14 보증금 52,680,000원의 주택임차권등기가 기재되어 있으며 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 대항력 자체를 가볍게 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5339 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 714호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
계산상 말소기준권리는 2023.07.14 을구 2번 하나은행 근저당권 163,308,102원입니다. 그 이후의 온라이프건설 근저당권, 케이비개발 가압류, 임차권등기, 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구서연 | 제7층 제714호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.08 / 2022.07.06 | 52,680,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 미배당 시 인수 |
| 이종수 | 714호 · 주거 | 2026.02.10 / 해당 없음 | 680,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
구서연은 배당요구를 했고, 현재 최저가 225,000,000원 배당 시나리오에서는 보증금 52,680,000원 전액을 우선 배당받는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 회차 기준 매수인이 부담할 임차보증금 잔액은 0원입니다. 이종수는 2026.02.10 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
③ 가격·회차 — 신건 225,000,000원
현재 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저가가 감정가와 같은 225,000,000원입니다. 에드가쌍문 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다. 다만 대상 전용면적 23.1866㎡와 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 두지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 구서연 보증금 | 52,680,000원 | 52,680,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 163,308,102원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 5,061,898원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구서연 보증금 52,680,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당은 111,419,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 168,370,000원 | 111,419,168원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 180,000,000원 | 124,000,000원 | 155,789,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 144,000,000원 | 88,504,000원 | 191,285,168원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 낮아질수록 손실이 늘어나는 쪽은 후순위 채권자이고, 구서연 임차보증금은 시나리오상 매수인에게 넘어오지 않습니다. 다만 명세서상 승계 조건 자체가 존재하므로 실제 입찰일 기준 배당관계가 달라지지 않았는지 재확인이 핵심입니다.
⑥ 입지·토지이용 메모
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 준공일은 2022.05.13입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·도시지역·고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지·정방형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 공시지가. ㎡당 4,865,000원으로 기재돼 있습니다.
- 경매 이력 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구서연 배당 전액 여부. 보증금 52,680,000원이 실제로 전액 배당되는 구조인지 배당요구와 우선순위를 원본으로 재확인하세요.
- 관계인 여부. 구서연이 2025.05.19 강제경매의 채권자로도 등장한 만큼 임대차 실체와 관계를 확인해야 합니다.
- 이종수 점유. 대항력은 없지만 현황조사상 점유자로 확인되므로 실제 인도 및 명도 상황을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.08.12 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원등기와 매각 후 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 대항력 임차인은 있다
이 사건은 임차인이 전혀 없는 깨끗한 경매와는 다릅니다. 구서연은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다. 다만 현재 신건 225,000,000원 배당표에서는 보증금 52,680,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다.
따라서 결론은 “현재 계산상 인수 없음, 그러나 임차인 검증은 필수”입니다. 여기에 구서연의 관계인 가능성 경고와 별도 점유자 이종수, 민간임대주택등기까지 존재하므로 단순한 무임차 물건보다 권리 확인 단계가 많습니다. 가격 측면은 대상 면적과 맞는 실거래 근거를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.