서울북부지방법원 2025타경5377. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 718호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
표면적인 최저매각가는 234,000,000원이지만, 이 사건을 일반적인 “후순위 권리 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 임차인 전희주는 2022.08.01 전입해 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 제공된 배당계산에서는 임차인 배당액이 0원으로 잡혀 있어, 보증금 58,890,000원 전액이 낙찰자 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5377 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 718호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 | 한국주택금융공사 · 청구액 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 | 2026.09.15 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2022.08.12의 하나은행 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류와 2026.03.16 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 전희주의 대항력은 전입일 2022.08.01을 기준으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 “임차권등기가 후순위이니 임차보증금도 소멸한다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 전희주 보증금이 낙찰자 부담
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전희주 | 주거 (임차권등기) | 2022.08.01 | 58,890,000원 | 2026.03.16 | 대항력 있음 배당표상 우선변제 없음 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.06.27과 2024.07.04, 점유개시일자는 2022.07.30, 주민등록일자는 2022.08.01입니다. 임차권등기에는 확정일자 2022.07.26과 2025.06.23이 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당계산은 이 임차인에 대해 우선변제 배당 0원으로 산정하고 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
에드가쌍문은 253세대이고 준공일은 2022.05.13입니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 이용한 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 234,000,000원이나 최저가만을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
오히려 권리분석에서는 낙찰자가 떠안을 보증금 58,890,000원을 포함한 실질취득 부담 292,890,000원을 먼저 놓고 개별 시세를 확인해야 합니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 인수 · 임차인 전희주 보증금 | 58,890,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 229,924,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,031,693,939원 가운데 채권자 배당액은 229,924,000원, 미배당액은 1,801,769,939원으로 계산돼 있습니다. 임차인 전희주 보증금 58,890,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 단독주택·주상용건물·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용. 에드가쌍문 7층 718호로 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕, 지하 2층·지상 7층 건물이며 승강기·지하주차장·개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 포장도로, 북측과 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 반영. 응찰가를 정할 때 전희주 보증금 58,890,000원을 반드시 낙찰가에 더해 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입 2022.08.01이 말소기준 근저당 2022.08.12보다 앞서므로 임차권등기의 후순위 여부만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 직접 비교 가능한 최근 동일 면적 실거래 근거 없이 감정가 234,000,000원을 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 민간임대 관련 등기 확인. 등기부에는 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 압류·배당 변동 확인. 2026.01.27 국 명의 압류가 있고, 제공된 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.34억 낙찰”이 곧 “2.34억 취득”은 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 분명합니다. 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸하더라도, 전희주의 전입은 말소기준보다 빠르고 매각물건명세서도 미변제 보증금 인수를 명시합니다. 현재 배당계산상 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로, 58,890,000원 전액이 매수인 부담입니다.
따라서 신건 최저가 234,000,000원만 보고 접근하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 292,890,000원입니다. 반면 직접 비교할 동일 면적 최근 실거래 근거는 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮다고 말할 수도 없습니다. 권리 인수를 먼저 계산하고, 그다음 실질취득액을 실제 현장 시세와 비교하는 순서가 이 사건의 핵심입니다.
