서울북부지방법원 2025타경5377. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 718호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트로, 소유자는 도휘주식회사입니다. 현재 최저매각가는 187,200,000원으로 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 80% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 2022년 8월 1일 전입한 임차인 전희주가 있고, 말소기준권리인 하나은행 근저당권은 그보다 늦은 2022년 8월 12일 설정됐습니다. 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재되어 있습니다.
제시된 예상배당은 임차인에게 배당금 0원을 배정하고 보증금 58,890,000원 전액을 인수하는 계산입니다. 이 가정이라면 최저가 187,200,000원에 낙찰되더라도 실제로 부담하는 취득금액은 246,090,000원입니다. 다만 임차권등기에는 말소기준권리보다 앞선 확정일자도 기록되어 있어, 실제 우선변제권과 배당 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제7층 제718호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 면적 참고 | 단지 거래분석 대상면적 23.1866㎡ · 본건과 면적 일치 확인되지 않음 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 7층 718호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 실질취득 추정 | 246,090,000원 (보증금 전액 인수 가정 · 기타 취득비용 별도) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 전희주 · 보증금 58,890,000원 · 대항력 있음 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심 인수 위험
말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 박미숙 가압류, 국의 압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 하나은행 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전되었습니다.
주목할 점은 전희주의 전입일인 2022.08.01이 말소기준일보다 빠르다는 사실입니다. 임차권등기 자체는 2026.03.16에 이루어졌지만, 기존 대항력이 유지되는 범위에서는 등기가 매각으로 말소되더라도 보증금 미변제 잔액에 대한 매수인 부담이 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제는 추가 확인
| 임차인 / 사용 | 보증금 / 차임 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
전희주 주거 · 임차권등기 7층 718호 전부 |
58,890,000원 월 410,000원 |
전입 2022.08.01 점유개시 2022.07.30 확정 2022.07.26 / 2025.06.23 |
대항력 有 말소기준 이전 전입 |
재확인 필요 선순위 확정일자 기재 |
잔액 인수 전액 미배당 시 58,890,000원 |
전희주의 최초 임대차계약일은 2022.06.27, 점유개시일은 2022.07.30, 주민등록일은 2022.08.01입니다. 최초 확정일자도 2022.07.26으로 기록되어 있습니다. 이후 2024.07.04에 임대차계약이 다시 체결됐고, 2025.06.23 확정일자가 추가로 기재되어 있습니다.
전입과 점유가 말소기준권리 이전에 시작되었으므로 대항력 위험은 분명합니다. 한편 최초 확정일자도 말소기준권리보다 앞서 있어 임차인의 우선변제권 성립 여부와 그 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다. 최초 계약과 변경계약의 보증금 관계, 대항요건 유지 여부, 배당요구의 효력에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 유찰 할인보다 실질취득이 중요
에드가쌍문은 253세대 규모의 공동주택으로 2022.05.13 사용승인된 단지입니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
현재 최저매각가 187,200,000원은 감정가의 80%이지만, 보증금 전액 인수를 가정한 실질취득금액은 246,090,000원으로 오히려 감정가 234,000,000원을 12,090,000원 초과합니다. 감정가는 현재 거래시세와 동일하지 않으므로, 이 차이만으로 시장가격 대비 고가 여부를 확정할 수는 없지만 당장 가격상 매력을 인정하기도 어렵습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 187,200,000원 | 58,890,000원 | 246,090,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 149,760,000원 | 58,890,000원 | 208,650,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 119,808,000원 | 58,890,000원 | 178,698,000원 |
각 회차 최저가에 임차보증금 전액 미배당 가정액을 합산한 계산입니다. 실제 낙찰가, 임차인 배당액 및 추가 취득비용에 따라 달라집니다. 미래 유찰과 해당 가격의 매각 진행이 보장되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,420,800원 |
| 임차인 전희주 보증금 | 58,890,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정(한국주택금융공사 이전) | 240,467,601원 | 183,779,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정(한국주택금융공사 이전) | 163,308,102원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당을 재현한 것으로 집행비용 3,420,800원과 근저당 배당 183,779,200원에 매각대금 전액이 배분됩니다. 임차인 배당액은 0원, 보증금 인수 가정액은 58,890,000원입니다. 실제 배당에서는 확정일자 및 대항요건, 배당요구 효력, 근저당 채권최고액 변경·공동담보·권리이전, 세금 및 우선채권 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 을구 1번의 변경 후 채권최고액과 을구 2번의 추가설정·공동담보 관계를 확인해야 하며, 위 채권액의 단순 합계를 서로 독립된 실제 채무로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 주상용건물, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 에드가쌍문으로, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·소화설비 등이 마련되어 있습니다.
- 용도·임대 특성. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 민간임대주택 등록등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등 등록 내용에 따른 매수 후 법률관계 확인이 필요합니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 실내 상태와 시설 유지·보수 비용은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 253세대 단지이지만 본건 면적과 일치하는 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매도가와 환금성을 판단하기 어렵습니다. 단순히 준공연도가 비교적 최근이라는 이유만으로 매각이 쉽다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 전희주의 보증금 58,890,000원 중 실제 배당되는 금액과 매수인이 인수하는 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재가 핵심입니다.
- 우선변제권 재검토. 2022.07.26 최초 확정일자와 2022.08.01 전입, 2022.07.30 점유개시, 2024.07.04 변경계약의 관계를 검토하여 배당순위 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 기준 보증금 전액 인수 가정 시 246,090,000원입니다. 낙찰가만이 아니라 잔여 보증금과 취득부대비용을 합산해야 합니다.
- 근저당권·공동담보 검토. 을구 1번 근저당의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사 권리이전 관계와 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 등록임대주택의 현재 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한 및 매각 후 임대사업자 지위와 관련된 의무를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 재확인. 본건과 동일한 전용면적·이용형태의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 상태만으로 실제 점유상황이나 명도 완료를 단정할 수 없습니다. 임차인의 실제 거주·퇴거 여부와 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 확정일자 자료, 채권계산서와 배당요구 관련 서류를 대조한 뒤 입찰을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
에드가쌍문 718호는 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 187,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 58,890,000원을 전액 인수한다는 현재 예상배당 가정에서는 실질취득이 246,090,000원으로 올라갑니다. 감정가보다 높은 금액이며, 거래시세를 통해 가격 메리트가 입증된 것도 아닙니다.
또한 임차인의 최초 확정일자가 말소기준권리보다 빠르다는 점은 실제 배당액과 인수금액을 바꿀 수 있는 중요한 확인사항입니다. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 담보권의 배당 관계, 민간임대주택 등록에 따른 의무 역시 검토해야 합니다.
현재 판단은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 선순위 임차보증금의 최종 인수액과 동일 유형의 최근 실거래가 확인되기 전에는 단순히 1회 유찰됐다는 이유로 저렴한 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 배당 후 남는 보증금과 총취득비용에 있습니다.
