서울북부지방법원 2025타경5384. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 719호입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조 7층 건물의 최상층에 위치한 공동주택(청년주택)입니다. 건물에는 민간임대주택 등록 사실이 등기되어 있습니다. 2022년 하나은행이 설정한 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

표면적인 권리 순서만 보면 매각으로 소멸할 담보권과 압류가 대부분입니다. 그러나 담보권 소멸과 임차보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다. 실제 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 점유자가 없거나 보증금 인수위험이 없다고 볼 수는 없습니다. 특히 임대관계가 미상인 청년주택이라는 점이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 앞서 2022.08.03 등기된 세정건설의 가압류는 2023.07.19 말소되었으며, 이후 등기된 가처분도 2023.07.17 말소되었습니다. 현재 후순위로 남아 있는 근저당권, 박미숙·도안의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국가 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 80%라는 숫자의 착시

이 물건은 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 180,800,000원입니다. 감정가 대비 80%이지만, 이는 어디까지나 감정평가액과 최저매각가의 비율입니다. 최근 실거래 시세보다 20% 저렴하다는 의미가 아닙니다.

에드가쌍문은 253세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계됩니다. 다만 해당 호실과 면적·층·이용상태가 검증된 최근 실거래가격을 확보하기 전에는 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 건물 전체 평균이나 감정가와의 단순 비교만으로 입찰가격의 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.

유찰 시나리오는 가격·배당을 가정한 비교이며 향후 매각 일정의 확정값이 아닙니다. 채권 미배당액은 채권자의 회수 부족액으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 모형상 인수 0원에는 확인되지 않은 임대차 보증금 및 취득 부대비용이 반영되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,800,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 3,331,200원으로 추정하며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액·공동담보 관계·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·상업시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 위치해 대중교통 이용상황은 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 외벽은 화강석 및 벽돌타일 등으로 마감되어 있습니다. 승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러·도시가스 난방설비 등이 있습니다. 다만 내부는 외부관찰 및 탐문 등에 기초해 평가되어 실제 상태 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 정방형으로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 고시에는 아파트 용도 한정 및 기간이 다른 사항이 포함되어 있으므로, 다세대인 본건의 매수 시점 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 253세대 규모의 2022년 준공 건물이라는 점은 참고할 수 있지만, 청년주택의 임대·이용 특성과 매수 수요를 함께 고려해야 합니다. 최근 비교 가능한 매매가격과 거래량을 확인하기 전에는 일반 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인이 최우선. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계, 전입세대확인 및 임대차 신고·확정일자 관련 내용을 대조해야 합니다. 보증금·전입일·점유개시일을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 민간임대주택 관련 의무. 등록 상태, 의무임대기간, 임대료 제한, 임대사업자 지위 승계와 등록 말소 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경·이전. 하나은행 근저당권의 채권최고액 변경, 공동담보 추가설정, 한국주택금융공사로의 이전 사실을 최신 등기부 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 최초 채권최고액 240,467,601원과 변경된 163,308,102원의 관계, 신청채권자의 실제 배당수령액 및 공동담보 채권의 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
• 비교 가능한 시세 확인. 에드가쌍문 내 유사 면적·유사 층·유사 이용상태의 최근 거래를 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 조사. 실제 내부 상태, 점유 현황, 관리비 체납액, 공용부분 관리비 부담 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제 적용 확인. 토지거래허가구역 관련 고시의 기간·대상 용도를 실제 입찰·매수 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 확인한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸한다 ≠ 인수위험이 없다”

에드가쌍문 719호는 1회 유찰로 최저가가 180,800,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리가 특정되어 있고 후순위 담보권·가압류 등의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 배당 모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

하지만 이 사건의 관건은 근저당권보다 임대차와 가격 검증에 있습니다. 민간임대주택으로 등록된 청년주택인데 실제 임대관계가 미상이고, 감정평가에서도 내부 접근이 제한되었습니다. 여기에 근저당권 최고액 변경과 채권 이전이 배당 계산에 충분히 반영되지 않은 문제가 있으며, 최근 실거래가격을 기준으로 한 가격 적정성도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 소멸구조는 긍정적이나, 임대관계·배당·시세 검증 전 입찰 판단은 보류”입니다. 유찰로 낮아진 가격 자체보다 실제 인수의무가 있는지, 그리고 모든 비용을 반영한 취득액이 시장가격보다 낮은지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.