서울북부지방법원 2025타경5384. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 719호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준은 2022년 8월 12일 주식회사하나은행 근저당권이고, 2025년 7월 1일 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원 = 안전”으로 끝내기 어렵습니다. 등기에는 민간임대주택등기가 있고, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 현재 별도 임차인 목록은 확인되지 않지만 청년주택으로 이용 중인 만큼 실제 점유자와 임대관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교값이 없어 감정가 2.26억 자체가 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 719호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이었고 2023.07.14. 변경등기로 163,308,102원이 기재됐습니다. 2025.07.01. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 뒤에 설정된 주식회사온라이프건설 근저당, 박미숙·주식회사 도안 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 신건 2.26억, ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 감정가 226,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 226,000,000원입니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
오히려 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.4회로 나타납니다. 과거 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않고, 낙찰률도 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 신건 2.26억에서 가격 가점을 주기보다 실제 매매 호가·동일 건물 유사면적 거래·임대수익을 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 222,036,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,169,693,939원 중 채권자 예상배당은 222,036,000원이고, 미배당액은 2,947,657,939원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,964,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 공동담보와 근저당권 이전·변경이 포함돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북측 인근이며 단독·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 7층 719호이며 승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,111㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡이며 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이고 사용승인일은 2022.05.13입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입·확정일자, 보증금 유무를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 법적 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 226,000,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 동일 건물·인근 유사면적 거래와 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보 내용이 포함돼 있습니다. 실제 채권잔액과 배당범위는 채권최고액만으로 단정하지 마세요.
- 권리 이전 확인. 하나은행 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 최신 등기와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.27. 국세 압류가 있고 관리비 체납 내역은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격과 점유는 확인 필요”
이 물건의 등기·배당 구조만 보면 매수인 인수금액은 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 정리되는 구조라 금액 인수 부담은 크지 않습니다. 하지만 감정평가상 청년주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다.
가격 측면에서도 신건 226,000,000원이 싸다고 판단할 실거래 근거가 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점까지 감안하면, 현재 단계에서는 권리상 인수 0원은 긍정적이지만 신건 가격에 바로 점수를 주기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 입찰 전 실제 점유·임대관계를 확인하고, 2.26억의 시장 적정성을 따로 검증하는 데 있습니다.
