서울북부지방법원 2025타경5407. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 722호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되는 아파트이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 구분건물입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 최초 하나은행 근저당을 기초로 경매가 진행되고, 경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사로 기재되어 있습니다.
감정가는 226,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 180,800,000원입니다. 감정가에서 20% 낮아졌지만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건은 민간임대주택 등록과 임대차관계의 불확실성을 먼저 해소해야 입찰가격을 합리적으로 정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 722호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 |
| 단지 현황 | 에드가쌍문 · 253세대 · 사용승인일 2022.05.13. |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 180,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 157,423,125원 |
| 경매개시결정 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 을구 1번 근저당권 (최초 하나은행 설정) |
| 임대차 현황 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대주택 지위는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 하나은행이고 설정 당시 채권최고액은 231,802,102원입니다. 이후 2023.07.14. 변경등기에 채권최고액 157,423,125원이 기재되어 있습니다.
2023.07.14.에는 을구 2번 근저당권도 설정됐지만, 이는 기존 근저당권 목적물에 대한 추가설정·공동담보 관계가 기재된 권리입니다. 따라서 등기된 금액을 각각 독립된 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 을구 3번 온라이프건설 근저당권의 채권최고액은 33,235,777원입니다.
이후 케이비개발 가압류 82,002,830원, 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정과 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세 압류의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위 문제는 구별해야 합니다.
② 가격 비교 — 20% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 180,800,000원으로 감정가 226,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 면적의 확인 가능한 최근 실거래 시세와 최신 거래가격을 기준으로 한 검증이 선행되지 않았으므로 이 금액을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 80% | 180,800,000원 | 1,920,435,034원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 144,640,000원 | 1,956,088,794원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 115,712,000원 | 1,984,611,802원 |
2회·3회 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당 금액은 아래 예상배당에 적용한 채권액 기준으로, 실제 확정채권 잔액과 다를 수 있습니다.
입찰 판단에 필요한 가격은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰대금에 실제 승계되는 보증금·의무와 기타 취득비용을 반영한 실질취득비용입니다. 현재는 실제 임대차관계가 확정되지 않아 그 비용을 180,800,000원으로 확정할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 승계 의무가 발생한다면 실질적인 취득 부담은 예상만큼 줄지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,331,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 최초 하나은행 | 231,802,102원 | 177,468,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 최초 하나은행 | 157,423,125원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 33,235,777원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 집행비용 추정액은 3,331,200원이며, 채권자 배당 추정액은 177,468,800원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 조세 우선순위, 미확인 임대차 및 실제 확정채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 덕성여자대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대로변 상업시설과 후면 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 우이신설경전철 솔밭공원역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성이 있는 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스, 스프링클러, 주차장 등이 설치되어 있습니다. 공부상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다.
- 도로. 서측 약 24m, 북측 약 8m, 동측 약 7m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형이며 구분건물의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 규제가 기재되어 있습니다. 2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간의 아파트 용도 관련 구역도 포함되어 있으므로, 입찰과 취득 시 적용 여부 및 예외를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대이며 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 다만 청년주택·민간임대주택 관련 지위와 이용 제한 여부가 매수층 및 향후 처분에 영향을 줄 수 있어 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 지위 확인. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간, 등록 말소 가능 여부, 경매 매수인의 임대사업자 지위·의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 및 실제 임차관계 조사. 실제 거주자·점유자, 임대차계약, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 미배당 보증금 인수 가능성을 별도 계산해야 합니다.
- 근저당 공동담보와 채권이전. 을구 1번의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사 및 온라이프건설의 권리이전 내역을 대조해야 합니다. 같은 피담보채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 국세 압류와 배당순위. 목포세무서장 관련 압류, 조세 법정기일, 우선순위와 실제 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 적정 가격 검증. 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 매각조건과 규제. 매각물건명세서상 인수되는 권리, 민간임대주택 관련 특수조건, 토지거래허가구역 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유상태와 명도 가능성, 임대관계에 따른 인도 제한 여부를 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 임대주택 등록자료 및 최신 법원 공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 승계 의무 확인이 우선”
에드가쌍문 722호는 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 180,800,000원으로 낮아졌습니다. 말소기준 이후의 등기권리는 대체로 소멸할 예정이고, 예상배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 민간임대주택등기가 남아 있으며 임대관계도 확정되지 않았다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 근저당권이 소멸하더라도 민간임대주택 관련 의무나 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 가능성이 자동으로 해소된다고 볼 수는 없습니다. 또한 공동담보·채권양도 관계로 인해 예상배당의 채권액도 재확인이 필요합니다.
같은 조건의 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 임대차·임대사업 의무 및 시세 검증은 아직 보류 대상입니다. 입찰은 이러한 사항을 확인한 뒤 실제 취득 부담을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
