서울북부지방법원 2025타경5407. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 7층 722호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 현재 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 배당 시뮬레이션상 매각으로 소멸하는 흐름이고, 매수인에게 계산된 금전 인수액은 0원입니다.
그런데 이 사건을 “인수 0원이니 권리가 단순하다”라고만 보기는 어렵습니다. 갑구에는 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서 역시 임대관계는 미상이라고 하면서 민간임대주택 관련 지위승계 및 의무를 확인할 필요가 있다고 적고 있습니다. 이는 배당표의 금전 인수액 0원과는 별도로 점검해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 722호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 구분건물 내 7층 722호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,423,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택은 별도 확인
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 231,802,102원이며, 2023.07.14 채권최고액을 157,423,125원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 추가 근저당권 157,423,125원, 온라이프건설 근저당권 33,235,777원, 케이비개발 가압류 82,002,830원, 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 임의경매개시결정 및 국세 압류가 이어집니다.
2022년 설정된 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 계약양도된 뒤 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 확정채권양도된 이력이 있습니다. 배당 시나리오에서 계산된 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
② 임대관계·가격 — 확인된 임차내역은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 등이 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 현 단계에서 점유·임대차 관계까지 깨끗하다고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사 내용, 실제 점유 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
가격 측면에서도 현재 제공된 거래 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 에드가쌍문의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이지만, 최근 12개월 평균 실거래나 최신 거래가가 없어 226,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 231,802,102원 | 222,036,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 157,423,125원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 33,235,777원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비개발 | 82,002,830원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,097,903,834원 중 222,036,000원이 배당되고, 미배당액은 1,875,867,834원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성여자대학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대로변 상업시설과 후면 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 솔밭공원역(우이신설경전철)과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물의 7층 722호이며 위생·급배수·승강기·도시가스·스프링쿨러·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 24m, 북측 약 8m, 동측 약 7m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 정방형·평지이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 지위승계 확인. 등기와 감정평가에 모두 관련 내용이 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 등 매수 후 적용되는 의무 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실제 점유·임대차 재확인. 확인된 임차내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 226,000,000원은 감정가 100%입니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 별도의 시세조사 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원이며 각 시나리오의 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
- 배당표 한계. 집행비용·채권 배당만으로 권리 전체를 단정하지 말고 당해세·임차인 최우선변제 여부를 최종 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 의무 0은 같은 말이 아니다”
이 사건의 배당 계산만 보면 명확합니다. 감정가와 최저가는 226,000,000원, 현재 회차 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 갑구의 민간임대주택등기와 감정평가서의 지위승계 확인 문구가 남아 있고, 임대관계도 미상입니다. 동시에 비교 가능한 실거래가 없어 신건 226,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
따라서 결론은 “금전 인수는 0원이나, 민간임대주택 관련 의무와 실제 임대차를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 권리의 핵심은 배당 미배당액이 아니라 매수 후 이어질 수 있는 비금전적 지위·의무의 확인에 있습니다.
