서울북부지방법원 2025타경5469. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 729호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 292,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023년 추가 근저당, 2025년 박미숙 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 729호에는 주거용 임차인 고주연이 매각물건명세서와 현황조사에서 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 ‘없음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 금액도 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5469 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 729호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 210,387,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 309,791,594원이었고, 2023.07.14. 변경등기로 210,387,915원으로 변경됐습니다. 해당 근저당권은 2025.07.01. 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐고, 같은 공사가 이 사건 임의경매를 신청했습니다.
2022.08.03. 세정건설의 가압류와 2022.09.13. 가처분은 이미 말소돼 있습니다. 말소기준 뒤의 온라이프건설 근저당, 박미숙 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 한편 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 2019.05.24. 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있습니다. 이 표시는 입찰 전 매각물건명세서와 원등기를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — ‘없음’이 아니라 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고주연 | 729호 · 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문의 거래가격 자료는 이 사건에 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 292,000,000원이 최근 시세 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 가격 메리트에 가점을 주지 않고, 현재는 신건 292,000,000원이라는 사실만 확인하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 309,791,594원 | 287,112,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,387,915원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 44,417,908원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,158,037,417원, 예상 채권자 배당 287,112,000원, 미배당 1,870,925,417원입니다. 위 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 고주연의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초교 북측 인근에 위치하며, 노변 상업용 건물·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다.
- 이용. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 729호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25M 내외, 북측 및 동측 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 고주연의 전입신고일을 확인해 2022.08.12. 말소기준과 선후관계를 확정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상이라 대항력 임차인으로 판정될 경우 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당요구일 역시 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 대조. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서 기재를 원문으로 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교값이 없어 감정가 292,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다.
- 채권관계 대조. 을구 1번 근저당은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 배당표와 최신 등기부를 함께 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람 및 관련 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2022.08.12. 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 점유자인 고주연의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 이 상태에서는 292,000,000원을 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 가격이 없어 신건 최저가가 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 채권총액 대비 신건에서도 1,870,925,417원의 미배당이 발생합니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계를 확인하기 전에는 권리와 가격 모두 보수적으로 평가해야 하는 사건입니다.
