서울북부지방법원 2025타경5469. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 729호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 감정평가서상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 292,000,000원이고, 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 233,600,000원으로 낮아졌습니다.
경매의 직접적인 권리 흐름은 2022년 설정된 하나은행 근저당권에서 시작됩니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사에 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 근저당권·가압류·압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 2022년 민간임대주택등기가 존재하고, 주거 점유자의 임차관계가 확인되지 않아 등기상 말소 여부와 별도로 임차인 보호 및 인수 가능성을 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제7층 제729호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 7층 729호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 292,000,000원 |
| 최저매각가 | 233,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 210,387,915원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 고주연 · 729호 주거 점유 · 임차조건 미상 |
| 임대주택 등기 | 2022.08.12 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 309,791,594원이었고, 2023.07.14 변경등기에서 210,387,915원으로 변경된 내용이 확인됩니다. 2025.07.01에는 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
을구 2번 하나은행 근저당권(210,387,915원)과 을구 3번 온라이프건설 근저당권(44,417,908원), 갑구 6번 박미숙 가압류(1,593,440,000원), 임의경매개시결정 및 국의 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각에 의한 소멸 대상으로 분류됩니다. 한편 세정건설의 종전 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
매각물건명세서와 현황조사상 고주연이 729호를 주거용으로 점유하는 것으로 확인됩니다. 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명이며, 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 그러나 전입신고일, 확정일자 및 임대차보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고주연 729호 · 주거 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가 + 인수보증금이며 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득이 저렴해진다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 80% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 233,600,000원으로 감정가 292,000,000원의 80%입니다. 그러나 같은 단지·유사 면적의 검증된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 입찰가가 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
에드가쌍문은 253세대 규모로, 준공일은 2022.05.13입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있습니다. 다만 유찰 횟수는 가격 경쟁력의 직접적인 증거가 아니며, 청년주택·민간임대주택의 거래 특성과 임차관계가 매수 수요 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 233,600,000원 | 80% | 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 186,880,000원 | 64% | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 149,504,000원 | 51.2% | 인수액 미상 |
유찰 시나리오는 최저매각가의 변화이며 실제 낙찰가나 최종 취득비용을 확정한 수치가 아닙니다. 임차인 인수금액이 확인되지 않은 상태에서는 모든 회차의 실질취득이 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,070,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 309,791,594원 | 229,529,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 210,387,915원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 44,417,908원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,158,037,417원 | 229,529,600원 |
| 미배당 합계 | — | 1,928,507,817원 |
위 표는 제공된 추정 배당계산을 반영한 것으로 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권 변경·이전 및 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초교 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 소재합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 마련되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역이며, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다. 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31이며, 별도로 외국인 등을 대상으로 한 지정기간 2025.08.26~2026.08.25도 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 허가대상 여부와 경매취득 관련 적용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 253세대, 2022.05.13 준공 단지입니다. 다만 청년주택의 이용형태, 민간임대 등록 이력 및 검증된 실거래 비교가격 부족으로 개별 호실의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 고주연의 주민등록 전입일과 실제 점유개시일을 확인해 말소기준권리보다 앞선 대항력 성립 여부를 검증해야 합니다.
- 임대차보증금. 임대차계약서·보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 실제 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록상태, 임대차계약의 승계 및 매각 후 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경·이전. 을구 1번의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사로의 이전, 을구 2번 공동담보 관계를 검토해야 합니다.
- 체납세금. 목포세무서장의 압류가 있으므로 당해세·법정기일 및 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격. 유사 면적 및 유사 이용형태의 최근 거래를 확인하고, 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 임차인의 점유·인도 가능성, 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 매각공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”
에드가쌍문 729호는 감정가 292,000,000원에서 최저매각가 233,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 담보권리의 소멸 가능성은 비교적 명확하지만, 실제 임차인 고주연의 전입일·보증금·우선변제 여부가 미상입니다. 민간임대주택 등록 이력과 근저당권 변경·이전 내역도 검증해야 합니다.
현재 배당 계산에서 인수액이 0원으로 표시된다고 해서 실제 매수인 인수액까지 0원이라고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류·임차인 및 권리 원본 재확인입니다. 인수금액이 확정된 뒤에야 적정 응찰가와 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.
