서울북부지방법원 2025타경5490. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 732호 아파트로, 감정 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2022.08.12 하나은행의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 뒤이어 추가 근저당과 경매개시결정, 압류 등이 붙었지만 예상배당 분석에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리분석의 변수는 임차인과 민간임대주택등기입니다. 임차인 이서연은 2024.03.26 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또 2022.08.12 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰자 금전 인수는 0원으로 분석되더라도, 임대주택 관련 등기의 매각 후 효력과 점유관계는 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 732호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·실외기실1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층건 내 제7층 제732호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,031,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 298,959,720원이고, 2023.07.14에는 203,031,695원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 같은 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로, 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 이전됐습니다. 따라서 이 이전등기들은 별개의 근저당 채권이 새로 생긴 것이 아니라 동일 근저당권의 권리자 변동으로 보는 흐름입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서연 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이서연의 전입일 2024.03.26은 말소기준일 2022.08.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.12.23 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 대상 면적 정보는 30.0311㎡로 잡혀 있지만 동일 면적의 실거래 비교가 성립하지 않아, 감정가 298,000,000원이 최근 시장가보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 2.98억을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 단지 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 총 세대수 | 253세대 | 에드가쌍문 |
| 사용승인 | 2022.05.13 | 공동주택(청년주택) |
| 경매 평균 유찰 | 2.4회 | 신건 가격 검증 필요 |
| 경매 매각률 | 0% | 확인된 매각 실적 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 298,959,720원 | 293,028,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 203,031,695원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,864,834원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 644,856,249원 중 예상배당은 293,028,000원이고, 미배당은 351,828,249원입니다. 집행비용 4,972,000원을 포함하면 매각대금 298,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 351,828,249원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 410,593,849원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 457,606,329원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 351,828,249원에서 410,593,849원, 457,606,329원으로 커지지만, 이 미배당액이 곧 낙찰자의 인수금으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등교 북측 인근. 상업용·업무용건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장과 우이신설경전철 솔밭공원역까지 도보 약 2~3분으로, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 732호. 상·하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공동주택(청년주택)으로 탐문됐고, 토지는 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반 표시도 없습니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 298,000,000원을 실거래 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 동일 면적 실거래 비교를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 확인. 이서연의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 배당요구일 2025.12.23도 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로, 매각 후 해당 의무의 법률효과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 을구 1번은 최초 298,959,720원에서 203,031,695원으로 변경된 기재가 있으므로 예상배당표와 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 권리 이전 흐름. 하나은행 → 한국주택금융공사 → 주식회사온라이프건설로 이어진 근저당권 이전을 별개 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 유찰 통계. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0%입니다. 신건 즉시 응찰보다 회차별 가격 변화를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 최신 매각조건을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확하지만 가격은 아직 열려 있다
이 사건의 가장 긍정적인 부분은 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인 이서연도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없다는 점입니다. 후순위 근저당·압류 등도 매각 소멸 구조로 잡혀 있어 금전 인수 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
하지만 신건 298,000,000원이 좋은 가격이라는 결론은 아직 내릴 수 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않는 데다 단지 경매 통계는 평균 2.4회 유찰·매각률 0%입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 점유자와 민간임대주택등기, 을구 1번 근저당권의 채권최고액 변경 기재까지 확인해야 합니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 신건 가격은 보류.” 권리보다 가격과 원본 대조가 이번 입찰의 승부처입니다.
