서울북부지방법원 2025타경5490. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 732호가 임의경매로 나왔습니다. 감정가는 298,000,000원이지만 1회 유찰되면서 현재 최저매각가는 238,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 차이는 59,600,000원입니다.

등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 8월 하나은행 근저당권이 설정되었고, 그 뒤 추가 근저당과 채권양도, 임의경매개시결정, 국세 관련 압류 등이 이어졌습니다. 최초 근저당권은 이후 한국주택금융공사와 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있습니다. 현재 경매개시결정의 등기상 채권자는 한국주택금융공사입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 매수인이 실제로 인수할 권리가 있는가. 둘째, 238,400,000원이 시장에서 합리적인 가격인가. 첫 번째 질문에는 비교적 긍정적인 근거가 있지만, 두 번째 질문에는 아직 실거래 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

등기상 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 298,959,720원이었으며, 2023.07.14 변경등기에서 203,031,695원으로 변경되었습니다. 이후 같은 담보 목적물에 추가 설정된 근저당권 및 후순위 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

주의할 점은 말소기준권리보다 앞서 2022.08.03 등기된 주식회사세정건설의 가압류입니다. 이는 최초 청구금액이 9,000,000,000원으로 기재되어 있으나, 일부해제 및 2023.07.19 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 가압류로 계산해서는 안 됩니다. 같은 채권자의 가처분 역시 2023.07.17 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

확인된 임차 관련 신고자는 이서연 1명입니다. 전입신고일은 2024.03.26으로, 말소기준권리 설정일 2022.08.12보다 늦습니다. 이 선후관계를 근거로 매각 후 임차권의 대항력은 없는 것으로 분석되어 있습니다.

다만 보증금, 차임, 확정일자, 점유 부분 및 이용상태는 구체적으로 확인되지 않습니다. 배당요구 신고는 2025.12.23에 이루어졌지만, 그 사실만으로 보증금 전액의 배당 가능 여부나 최우선변제 대상 여부를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

에드가쌍문은 253세대 단지로, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 현재 최저매각가가 감정가보다 낮아진 것은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 다음 회차의 유찰이나 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다. 또한 참고 조사 면적 30.0311㎡가 이 사건 호실과 일치하는지 확인되지 않았으므로 평형이 다른 거래를 그대로 가격 비교에 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)

현재 회차의 기계적 배당 추정에서는 집행비용 4,137,600원을 제외한 234,262,400원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권과 소유자에게는 배당이 없습니다.

다만 이 표의 최초 근저당 채권최고액 298,959,720원은 변경등기 전 금액이며, 2023.07.14 변경등기에는 203,031,695원이 기재되어 있습니다. 을구 1번과 2번은 공동담보·추가설정 관계에 있으므로 동일 채권의 중복 계산 여부와 실제 확정채권액을 반드시 확인해야 합니다. 근저당권이 이후 양도된 사실도 최종 채권자 확인에 반영해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수로 이어지지는 않는다

회차가 진행되면 매각대금은 낮아지고 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 이 물건의 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 권리 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.

즉 채권자의 미배당액이 증가한다는 사실만으로 낙찰자의 채무가 늘어나는 것은 아닙니다. 다만 임차인 보증금과 임대주택 등록에 따른 별도 의무 등이 확인되지 않았으므로 최종 인수 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근입니다. 상업·업무용 건물, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관 및 공원이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근 버스정류장과 우이신설경전철 솔밭공원역까지 각각 도보 약 2~3분 수준으로 조사되어, 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 7층 건물로 승강기, 급·배수, 위생설비, 개별 도시가스 보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다. 현상과 설비상태는 보통으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 방 1개와 주방 겸 거실로 구성된 공동주택(청년주택)입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 이용 및 매수 수요가 다를 수 있어 실제 임대·매매 시장을 구분해서 조사하는 것이 적절합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 용도에 관한 2025.10.20~2026.12.31 지정기간이 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 지정 상태와 경매 취득에 대한 적용 여부, 예외 및 취득 후 이용 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 단지이며 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 조사되었습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격과 실제 거래량이 확인되지 않아 환금성이 높다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 해당 호실의 정확한 전용면적을 확인하고 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 평균, 최신 거래, 가격 변동 추세를 비교하세요.
• 임차관계 확인. 이서연의 보증금·확정일자·점유관계와 배당요구 내용을 원본 매각물건명세서 및 현황조사서로 다시 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 의무. 등록 유형, 임대의무기간, 등록 상태, 경매 취득자의 의무 승계 여부 및 관련 행정절차를 관할 기관과 원본 자료로 확인하세요.
• 채권 및 공동담보. 하나은행 근저당의 변경등기, 추가설정, 한국주택금융공사·온라이프건설로의 권리 이전, 실제 확정채권액 및 중복 계산 여부를 검증하세요.
• 국세 압류. 목포세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 매각에 따른 압류 소멸과 별개로 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등의 금액과 우선순위를 확인하세요.
• 점유·명도. 소유자는 법인이며 임차인 신고가 존재합니다. 실제 점유자, 인도 가능 시기, 명도비용과 인도명령 가능 여부를 사전에 확인하세요.
• 관리비 및 취득비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 취득세, 등기비용, 수리비와 기타 부대비용을 별도 예산에 반영하세요.
• 입찰보증금 및 기일. 매각기일은 2026.10.27입니다. 현재 최저가의 10% 기준 보증금은 23,840,000원이며 실제 보증금액, 기일 변경, 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 추정”과 “안전한 매수가격”은 다르다

에드가쌍문 732호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명하고, 확인된 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 이 물건을 곧바로 권리·가격 모두 안전한 물건으로 볼 수는 없습니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록이라는 특수한 사항이 남아 있습니다. 또한 현재 최저가 238,400,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지도 검증되지 않았습니다.

1회 유찰이라는 할인폭보다 더 중요한 것은 실제 인수 의무, 임대주택 등록의 효과, 해당 호실의 실거래 시세를 확인하는 일입니다. 권리상 기본 구조는 양호하지만, 가격과 특수 의무는 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.