서울북부지방법원 2025타경5551. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 741호로, 감정평가상 공부 용도는 공동주택(청년주택)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 328,000,000원입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 등기부상 핵심 기준권리는 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 근저당은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06. 임의경매를 신청했습니다.
권리순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 담보권 실행 구조입니다. 그러나 이 물건은 임차인이 전혀 없는 물건은 아닙니다. 서지윤 1명이 2025.01.09. 전입했고 2025.12.19. 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구 사실과 매수인 인수 0원 계산을 확인하되, 실제 보증금 규모와 우선변제 여부는 원문서에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5551 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 741호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) · 지상7층 건물 내 7층 741호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,031,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당입니다. 같은 근저당은 2023.07.03. 변경계약으로 채권최고액이 203,031,695원으로 변경됐고, 2025.06.30. 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 2023.07.14. 하나은행 추가 근저당 203,031,695원, 온라이프건설 근저당 42,864,834원, 2025.04.23. 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지윤 | 2025.01.09 | 미상 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서지윤의 전입일 2025.01.09.는 말소기준인 2022.08.12.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공으로 확인됩니다. 다만 본 건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 328,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 아직 신건이므로, 권리관계가 비교적 정리돼 있다는 점과 별개로 가격 검증 없이 신건에서 바로 응찰할 이유는 부족합니다. 특히 비교 가능한 실거래가 없는 상황에서는 현장 시세와 유사 면적 매물을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 | 298,959,720원 | 298,959,720원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 | 203,031,695원 | 23,648,280원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 온라이프건설 | 42,864,834원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,138,296,249원, 총 배당액은 322,608,000원, 미배당은 1,815,688,249원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 포장도로, 북측 및 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서지윤은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 328,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 신건 가격을 곧바로 저가로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원이며 각 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 규모가 커도 후순위 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 민간임대주택 등록 관련 사항을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 부족하다
이 물건의 기본 권리구조는 어렵지 않습니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 서지윤도 전입일이 2025.01.09.라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 가격이 328,000,000원인데 이를 검증할 직접 실거래가 없고, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 갑구에는 민간임대주택 등기가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격과 특수등기 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.4회까지 감안하면, 권리의 단순함만으로 신건 가격에 가점을 줄 사건은 아닙니다.
