서울북부지방법원 2025타경5551. 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 7층 741호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(청년주택)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사로의 권리이전이 이루어졌고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

현재 1회 유찰되어 감정가 328,000,000원에서 최저매각가 262,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 후순위 근저당 말소 여부만 확인하고 입찰하기에는 점검할 사항이 있는 물건입니다. 민간임대주택 등록이 등기되어 있고, 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 배당 계산에 사용된 근저당 채권최고액도 변경등기 내용과 일치하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조이나 확인사항이 남는다

말소기준은 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 원래 채권최고액은 298,959,720원이었으나, 2023.07.14 변경등기로 203,031,695원으로 변경되었습니다. 이후 을구 1번과 2번 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전되었습니다.

을구 2번·3번 근저당권, 박미숙의 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 배당상 우선순위 문제와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022년 8월의 세정건설 가압류와 가처분은 이후 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 가압류가 말소기준권리보다 먼저 등기되었다는 이유만으로 현재 매수인이 그 권리를 인수한다고 볼 수는 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 없음

서지윤의 전입일은 2025.01.09로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 해당 전입을 기준으로 판단하면 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없습니다. 보증금 액수와 확정일자는 미상이며, 2025.12.19 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 실제 배당 가능액이나 우선변제권의 구체적인 순위는 확정할 수 없습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 선순위 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 별도 임차보증금 신고는 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 80%와 시세 할인은 다르다

에드가쌍문은 253세대 규모이며 준공일은 2022.05.13입니다. 현재 물건의 감정가는 328,000,000원, 최저매각가는 262,400,000원입니다. 감정가 대비 가격이 내려간 것은 분명하지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

위 금액은 회차별 최저매각가격을 기준으로 한 시나리오이며, 실제 낙찰가가 해당 금액으로 확정된다는 뜻은 아닙니다. 특히 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있습니다. 다만 이를 해당 호실이 반드시 추가 유찰될 것이라는 예측 근거로 사용할 수는 없습니다. 향후 유찰 여부보다 우선할 것은 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 거래가를 확인하여 적정 입찰가격을 산정하는 일입니다.

③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 4,473,600원을 제외한 257,926,400원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 다른 채권자와 소유자에 대한 배당은 0원으로 산정되어 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 배당액은 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 기계적 계산이며, 실제 확정채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

특히 신청채권자는 한국주택금융공사이고 경매 청구금액은 203,031,695원입니다. 회차별 배당 추정에는 신청채권자에 대한 배당액이 0원으로 기재되어 있으나, 이미 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실을 고려하면 기존 은행 명의의 배당액과 신청채권자의 실제 수령액을 구분하여 재산정할 필요가 있습니다. 채권최고액을 단순 합산한 미배당액 역시 실제 채무잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다.

회차별 미배당과 매수인 인수의 차이

채권 총액을 기준으로 한 미배당 추정은 매각가격이 낮아질수록 증가합니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당이 그대로 낙찰자에게 전가되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 말소기준권리 이후의 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 배당 모형에서는 모든 회차에 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.

다만 위 미배당 총액은 변경 전 근저당 채권최고액과 별도 근저당권의 금액을 기초로 계산되었으므로 실제 잔존 채무의 규모를 뜻하지 않습니다. 정확한 판단에는 채권계산서와 배당순위, 세금 관련 자료 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물의 7층 741호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비 등이 기재되어 있으며, 공부상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다.
• 단지. 에드가쌍문은 253세대 규모이고 준공일은 2022.05.13입니다. 일반 아파트 거래와 비교할 때 청년주택 및 민간임대주택 관련 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 약 25m 포장도로, 북측 및 동측 약 8m 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등의 규제가 확인됩니다.
• 거래 규제. 아파트 용도에 관한 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 이 물건의 실제 허가대상 여부와 경매 취득 시 적용관계는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않고, 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 역 접근성과 비교적 최근 준공된 건물이라는 요소는 확인되지만, 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래가격 및 거래량을 검증하지 못한 상태이므로 매각 용이성과 적정 시세를 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 현행 효력, 임대의무기간, 경매 매각에 따른 등록·의무의 처리와 매수인 승계 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임차인 계약서와 점유상태. 서지윤의 전입일은 2025.01.09이고 배당요구일은 2025.12.19입니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 임대차 조건을 확인해야 배당·명도 문제를 구체적으로 판단할 수 있습니다.
• 근저당 변경등기 확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 298,959,720원과 변경 후 203,031,695원을 구분해야 합니다. 을구 2번과의 공동담보관계 및 피담보채권 중복 여부도 채권계산서와 함께 검토해야 합니다.
• 한국주택금융공사 권리이전 확인. 을구 1번·2번 근저당권의 2025.07.01 이전등기를 반영하여 신청채권자와 실제 배당권리자를 대조해야 합니다. 기존 하나은행 명의의 추정 배당표만으로 배당액을 확정하면 안 됩니다.
• 국세 압류와 조세채권. 2026.01.27 목포세무서장의 압류등기가 존재합니다. 당해세 등 조세채권의 종류와 법정기일, 실제 배당순위 및 낙찰 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다. 동일 단지의 용도·면적·층·권리상태가 유사한 최근 거래사례를 확인하고 시장가격과 입찰가를 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 209,920,000원, 3회 유찰 시 167,936,000원의 최저가 시나리오가 있습니다. 이는 향후 매각가격이 확정되었다는 의미가 아니며, 입찰 전략은 실제 매각기일과 시세 조사 결과를 기준으로 정해야 합니다.
• 관리비와 인도비용. 공용부분 미납 관리비와 점유자의 퇴거·인도 절차에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 임차인 배당요구, 임대등록의 처리, 권리 인수 관련 특별매각조건, 등기부 변경사항을 최신 원본과 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “80% 유찰가보다 먼저 확인할 것이 있다”

에드가쌍문 741호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 262,400,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준은 2022.08.12 근저당권이고, 확인된 임차인의 전입은 그보다 늦습니다. 따라서 현재 권리관계와 배당 모형상 매수인의 금전 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리 분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 민간임대주택등기가 존재하고 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사로의 권리이전이 추정 배당표에 정확히 반영되지 않았으며, 국세 압류도 별도 확인 대상입니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 감정가 대비 80%라는 할인율은 확인되지만, 현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유찰에 따른 가격 하락과 시장가치 대비 저평가는 동일하지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 후순위 권리가 소멸하는 구조는 긍정적이지만, 임대등록에 따른 의무, 임차조건, 배당 계산의 불일치 및 실거래 시세 미확인 상태를 감안하면 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 우선순위는 낙찰가를 예측하는 것이 아니라 실제 취득 후 부담할 권리와 검증 가능한 시장가격을 확정하는 것입니다.