196,000,000원
춘천지방법원 2025타경30676. 강릉시 교동 부영아파트 505동 1층 101호, 전용 84.9763㎡ 아파트입니다. 소유자 한지영은 2015.10.06 거래가 182,000,000원에 소유권을 취득했고, 2016.10.20 중소기업은행 근저당 132,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 점유 형태도 별도로 확인되지 않았으므로, 인수권리 0원과 실제 명도 난도는 구분해야 합니다. 입찰 전 현장 점유자, 전입세대, 관리비 상태를 확인하는 절차는 여전히 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30676 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 1775 부영아파트 제505동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9763㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 1층 |
| 소유자 | 한지영 (2015.10.06 거래가 182,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 69,711,340원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 말소기준인 2016.10.20 중소기업은행 근저당 이후 설정된 2016.10.21 근저당, 2023.02.02 근저당 및 2025.08.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세를 함께 본다
같은 단지 ‘부영6’ 동일면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 275,416,666원이지만, 가격 판단에는 최신 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 273,181,818원, 최신 거래 270,000,000원, 최근 추세 -8.9%를 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 287,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 15 | 266,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 11건 | 273,181,818원 |
현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%, 전체 평균의 71.2%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 최근 실거래 최저 252,000,000원보다도 낮습니다. 특히 대상과 같은 1층 거래가 2025.11에 265,000,000원으로 확인돼, 현재 회차의 가격 간격은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 60,456,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 372,000,000원 중 예상배당은 192,456,000원이며, 미배당액은 179,544,000원입니다. 후순위 근저당의 미배당 발생과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 179,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 237,520,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 278,088,720원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가가 곧 실질취득의 핵심 금액인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 1층입니다.
- 주위환경. 강릉우편집중국 북동측 인근으로 상업용 건물과 아파트 단지가 소재하는 정비된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있으며 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·아파트지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 663,800원/㎡입니다.
- 규모. 부영6 단지는 418세대이며 2003.04.25 준공됐습니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·명도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 사생활, 일조, 소음, 습기, 외부 노출과 내부 수리 상태를 확인해 실거래와의 차이를 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.9%를 응찰가 산정에 반영하고, 감정가 280,000,000원을 시세 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당 미배당액 179,544,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 비용 점검. 당해세·최우선변제·미납 관리비와 취득 후 수리비를 확인해 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 유찰 후 경쟁력”
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 조사 내역과 명시된 인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 감정가 280,000,000원은 최근 시세보다 높아 신건 가격에는 매력이 부족했지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%까지 내려왔습니다.
다만 최근 시장 추세는 -8.9%이고 대상이 1층입니다. 따라서 결론은 무조건적인 고가 응찰이 아니라, 1층 실거래 265,000,000원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 내부 상태·점유·수리비를 차감해 상한선을 정하는 것입니다. 권리상 안전성과 유찰 할인은 장점, 하락 추세와 1층 개별성은 최종 가격을 낮춰야 할 변수입니다.
