서울북부지방법원 2025타경5582. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제7층 제744호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공동주택(청년주택)이며, 2022년 사용승인을 받은 253세대 규모 건물입니다. 소유자는 도휘주식회사로, 2022년 하나은행 근저당을 설정한 이후 근저당권 변경과 추가 담보 설정, 채권양도 등이 이어졌고 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 흐름만 보면 2022.08.12. 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 임차인 없음·즉시 명도 가능으로 정리할 수 없습니다. 민간임대주택등기가 존재하고 현장조사에서도 임대관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 점유자와 임대차의 대항력 여부를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제7층 제744호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) · 제7층 제744호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 사용승인 2022.05.13. |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 276,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 을구 1번 근저당권 · 설정 당시 주식회사하나은행 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장조사 시 폐문부재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 별도 확인
핵심은 2022.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 주식회사하나은행이며 채권최고액은 240,467,601원이었습니다. 이후 2023.07.14. 채권최고액이 163,308,102원으로 변경됐고, 2025년 한국주택금융공사와 주식회사온라이프건설로 이어지는 근저당권 이전이 등기됐습니다. 을구 2번에도 추가설정에 따른 근저당권이 존재하므로, 각각의 담보관계와 실제 피담보채권액을 분리해 검토해야 합니다.
임차인 신고 확인 내역 없음. 다만 실제 점유자와 임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 특히 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금을 전액 배당받지 못한다면 매수인에게 인수위험이 발생할 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수보증금을 합산한 금액으로 다시 계산해야 합니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 검증은 필수
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 현재 동일 면적·유사 조건의 신뢰할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 입찰 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 220,800,000원 | 1,814,785,139원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 176,640,000원 | 1,858,326,899원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 141,312,000원 | 1,893,160,307원 |
회차별 최저매각가와 미배당액은 제시된 시산에 따른 금액입니다. 실제 유찰 여부와 다음 기일의 최저가, 채권자별 배당액은 법원 공고 및 배당절차에서 확인해야 합니다. 미배당 채권액 전체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,891,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 당초 하나은행 설정 | 240,467,601원 | 216,908,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 당초 하나은행 설정 | 163,308,102원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 가정하면 집행비용으로 3,891,200원, 선순위 근저당에 216,908,800원이 배분되고 나머지 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 시산됩니다. 채권자별 배당 부족액 합계는 1,814,785,139원입니다. 이는 채권자 측 미회수 금액이며 매수인이 그대로 떠안는 채무를 의미하지 않습니다.
위 표는 채권최고액 등 기준의 단순 배당 시산입니다. 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정·공동담보, 근저당권 이전 이후 권리자 정보는 배당표에 완전히 반영됐다고 볼 수 없습니다. 실제 피담보채권액 및 배당순위, 국세 법정기일, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 솔밭공원역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖추고 있으며 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택 부지로 이용됩니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도에 관한 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 허가·예외 적용 여부 및 취득 이후 이용 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 253세대이고 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 일반 아파트와 달리 청년주택·민간임대주택 관련 제한을 확인해야 하고, 유사 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 현장조사. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으며 임대관계도 미상입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았지만 내부 상태와 실제 점유는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현재 거주자, 임대차계약 체결 여부, 전입일과 확정일자, 보증금, 임대차기간 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실을 전제해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대료 증액제한, 등록 말소 여부 및 경매매수인에게 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 말소기준과 근저당권 이전 확인. 을구 1번의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정·공동담보 및 한국주택금융공사·온라이프건설 간 권리 이전 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 목포세무서장의 압류가 존재하므로 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 면적·유사 층과 이용조건의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 80%라는 이유만으로 저가매수로 평가하지 않아야 합니다.
- 청년주택 이용·처분 조건. 공공지원민간임대주택 관련 입주자격, 임대조건, 처분제한 등의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간과 대상 용도가 겹치는 만큼 경매 취득에 허가 또는 예외 규정이 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 현장·관리비. 내부 상태, 실제 점유, 공용부분 체납관리비, 명도 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 80% ≠ 시세보다 저렴”
에드가쌍문 744호는 감정가 276,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 220,800,000원입니다. 말소기준 근저당과 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 현재 배당 시산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 민간임대주택등기, 폐문부재에 따른 임대관계 미상, 근저당권 변경·이전 이력, 확인되지 않은 실거래 시세는 입찰 전에 해결해야 할 문제입니다. 특히 실제 대항력 있는 임차인이 발견된다면 미배당 보증금의 인수 여부에 따라 실질취득금액이 크게 달라질 수 있습니다.
감정가 대비 80%까지 내려온 것은 사실이지만, 이것만으로 가격이 싸거나 수익성이 확보됐다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 임대차와 가격 검증은 미완료. 현 단계에서는 무리한 응찰보다 실제 점유·임대조건과 동일 조건 실거래 시세를 확인한 후 입찰가를 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.
