서울북부지방법원 2025타경5582. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 7층 744호로, 감정평가상 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 말소기준은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이었고 2023.07.14. 변경등기로 163,308,102원이 기재되어 있습니다.
말소기준 이후에는 추가 근저당, 박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 배당계산상 이들 후순위 권리 때문에 대규모 미배당이 발생하지만, 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 신건부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5582 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 744호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2022.05.13 |
| 단지규모 | 253세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 2025.04.23. 박미숙 가압류, 2025.11.05. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.07.14. 추가 설정된 을구 2번 하나은행 근저당과 을구 3번 온라이프건설 근저당 역시 후순위입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰 시나리오를 먼저 본다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13이며 대상 면적은 23.1866㎡입니다. 다만 제공된 단지 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 매매금액이 잡혀 있지 않고, 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 감정가 276,000,000원이 최근 거래보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
대신 경매 이력에서 확인되는 지표는 평균 유찰 2.4회입니다. 현재는 감정가 100%인 276,000,000원이 최저가이고, 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원으로 계산된 시나리오가 제시되어 있습니다. 가격 판단은 실제 최근 거래와 해당 호수의 임대·점유 상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 1,760,357,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 1,814,785,139원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 1,858,326,899원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 240,467,601원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 30,868,399원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,031,693,939원 중 271,336,000원이 배당되고, 1,760,357,939원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로 공동주택·주상용 건물·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 7층 건물의 제7층 제744호이며 사용승인일은 2022.05.13입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 25M 내외, 북측 및 동측 약 6M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택(청년주택) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 폐문부재 조사이고 임대관계 미상으로 평가되어 있어 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 문구가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구별. 신건 기준 미배당액은 1,760,357,939원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 보수적 판단. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 276,000,000원을 곧바로 시세 또는 할인 가격으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 제시된 시나리오는 1회 유찰 220,800,000원, 2회 유찰 176,640,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현장에서는 임대관계가 확인되지 않았고 폐문부재였으며, 등기에는 민간임대주택 관련 문구도 남아 있습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 금액까지 확인되지 않아 신건 276,000,000원의 가격 경쟁력을 높게 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 임차·점유·민간임대 등록관계와 가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
