의정부지방법원 2025타경73373. 양주시 광적면 덕도리 소재 토지와 폐기물재활용시설·사무소·기숙사 용도의 건물이 결합된 물건입니다. 감정평가상 일련번호(3)는 폐기물재활용시설, 일련번호(4)는 공부상 사무소이나 현황 3층이 기숙사 용도, 일련번호(6)는 공부상 다중주택이나 현황 기숙사 용도로 탐문됐습니다. 아파트나 일반 주택형 경매가 아니라 산업·업무·숙소 기능이 혼재된 복합형 부동산입니다.
등기상 첫 근저당은 2023년 9월 7일 중소기업은행 채권최고액 2,556,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 중소기업은행의 두 번째 근저당 2,150,400,000원이 설정됐고, 이후 우리은행·조은종합건설 근저당과 다수 가압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 등기 밖의 점유관계와 유치권 주장이 이번 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 덕도리 844-1 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 양주시 광적면 덕도리 844-6, 844-8 주건축물제1동 · 도로명주소 경기도 양주시 광적면 화합로 168 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 폐기물재활용시설 · 사무소 · 기숙사 용도 |
| 소유자 | 주식회사한국자원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,939,750,000원 / 5,939,750,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,058,100,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 및 철거가 용이한 제시외 ㉠㉣㉤㉥㉦ 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권·점유가 어렵다
말소기준은 2023.09.07 중소기업은행 근저당권입니다. 경기신용보증재단·신용보증기금·농협은행·국민은행 등 이후 가압류와 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.01.15 전상선 가압류는 2025.09.09 이미 말소됐고, 양주시 압류도 2026.04.24 해제됐습니다.
② 임차인 — 보증금보다 ‘대항력 시점 미상’이 문제
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 금강개발 김명운 · 2층 전체 | 15,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 15,000,000원·월차임 2,000,000원으로 2층 전체를 사용하는 것으로 현황조사됐습니다. 그러나 전입신고일 또는 대항요건을 판단할 시점과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 우선변제 및 매수인 승계 여부도 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,939,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 61,797,500원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,556,000,000원 | 2,556,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 2,150,400,000원 | 2,150,400,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,171,552,500원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 594,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사조은종합건설 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 509,689,498원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신명식 | 61,650,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김민규 | 54,400,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이유근 | 38,875,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 481,571,776원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 이형주 | 12,119,660원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 유한회사대신신재생산업 | 500,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 주식회사 디에이치글로벌로지스 | 20,732,028원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 141,466,553원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 한성산업기계 주식회사 | 73,535,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 11,394,439,515원 중 예상 배당액은 5,877,952,500원, 미배당은 5,516,487,015원입니다. 집행비용 61,797,500원을 포함하면 매각대금 5,939,750,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 광적면 덕도리 ‘덕도삼거리’ 동측 인근. 주위는 중소규모 공장·농경지·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 폐기물재활용시설과 사무소, 기숙사 용도가 혼재합니다. 일반철골구조 건물로 외벽은 판넬 등, 일부 내부는 벽지·타일·인테리어 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지·규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역이 포함됩니다. 일부는 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역이고 중로3류에 접합니다.
- 토지 특성. 지목 잡종지, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·소로한면으로 조사됐고 공시지가는 206,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 폐기물재활용시설·업무·기숙사 기능이 결합되고 생산관리지역 및 여러 이용 제한이 중첩된 비주거 복합물건이므로, 일반 주거용처럼 단순한 매수층을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 조은종합건설의 공사대금 2,640,000,000원 주장에 대해 공사계약·미지급금·채권 변제기·점유 개시와 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. ‘유치권행사중’ 현수막만으로 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 어느 건물·구역을 누가 배타적으로 점유하는지가 핵심입니다.
- 임차인 대항요건. 주식회사 금강개발 김명운의 2층 전체 점유와 관련해 대항요건 취득 시점을 확인하기 전에는 승계 여부를 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되지만 이동·철거가 용이한 제시외 ㉠㉣㉤㉥㉦은 제외됩니다. 현장에서 매각 대상과 제외 대상을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 조건의 최근 실거래와 비교할 근거 없이 감정가 5,939,750,000원 자체만으로 싸거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 가격 할인보다 권리·점유 검증이 우선입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 4,751,800,000원, 2회 유찰 시 3,801,440,000원으로 내려가지만 배당 미달 규모는 더 커집니다. 후순위 미배당 확대 자체가 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 점유를 먼저 보라
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2023.09.07 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 다수의 가압류와 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 그래서 안전한 물건이라고 결론 내리면 핵심을 놓칩니다. 현황조사에는 2,640,000,000원의 유치권 행사 주장과 현수막이 확인되고, 2층 전체 임차인의 대항력도 아직 가능·미상입니다.
감정가와 최저가가 같은 신건 5,939,750,000원에서 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이것은 유치권 성립 여부와 미상 임차인의 승계 가능성까지 제거했다는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 물건은 ‘등기상 후순위 소멸’과 ‘실제 점유·유치권 안전성’을 분리해서 분석해야 하는 고난도 사건입니다. 현장점유와 유치권의 성립요건, 임차인의 대항요건이 해소되기 전에는 최저가 숫자만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
