서울북부지방법원 2025타경5773. 서울 중랑구 면목동 64-35, 64-38 소재 6층 건물의 6층 602호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박현미이며, 2021년 2월 18일 매매를 원인으로 2021년 3월 12일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 270,000,000원입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2022년 4월 15일 박도전의 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서준형 근저당권 40,000,000원과 2025년 11월 14일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 김준일의 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 64-35 6층602호 · 도로명 서울특별시 중랑구 용마산로79길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 욕실, 현관 등) · 철근콘크리트구조 6층건 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 박현미 · 2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,490,000원 / 302,490,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각물건 비고 | 제시외 건물 포함 · 김준일의 유치권신고 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2022.04.15 박도전 근저당권 60,000,000원입니다. 김준일의 전입신고일은 2021.03.12로 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준일 | 2021.03.12 | 미상 | 2026.01.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김준일은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며 배당요구도 했습니다. 동시에 등기부상 강제경매 신청채권자 역시 김준일로 기재되어 있어, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 동일인 관계와 실제 임대차계약, 보증금 액수, 점유 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
실거래 자료상 ‘센트럴파크’ 거래는 2건입니다. 전체 평균은 262,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 264,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 1.5% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 302,490,000원은 최근 시세의 114.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 44.13㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.09 | 33.15㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 262,000,000원 |
다만 실거래 비교 기준 면적은 대상 기준 27.56㎡와 일치하지 않습니다. 거래 표본도 2건에 불과하므로 절대적인 적정가로 쓰기에는 제한이 있습니다. 그럼에도 현재 최저가는 최신 거래 264,000,000원보다 높은 수준이므로, 이 자료만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,034,860원 |
| 1. 근저당 · 박도전 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서준형 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김준일 | 240,000,000원 | 197,455,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 340,000,000원 중 예상배당은 297,455,140원이며, 미배당액은 42,544,860원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 김준일의 미상 보증금이 별도로 매수인에게 승계되는지 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 302,490,000원 | 297,455,140원 | 42,544,860원 | 197,455,140원 |
| 1회 유찰 · 80% | 241,992,000원 | 237,804,112원 | 102,195,888원 | 137,804,112원 |
| 2회 유찰 · 64% | 193,593,600원 | 190,083,290원 | 149,916,710원 | 90,083,290원 |
최저가 자체는 유찰 때마다 낮아지지만, 김준일의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 유찰가만 보고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 매수인의 추가 부담이 될 수 있기 때문입니다.
⑤ 유치권신고 — 별도 검증 필요
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호입니다.
- 주위환경. 중화중학교 서측 인근으로 단독주택·연립·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 북측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 부합물·종물. 감정평가에는 부합물 및 종물 ㄱ~ㄷ이 소재하며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 센트럴파크는 14세대이고 확인된 실거래는 2건이며, 대상 비교면적과 거래면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준일 임대차 원본. 전입일 2021.03.12의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 김준일이 임차인 자료와 경매신청채권자에 동시에 등장하는 경위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 결과. 2026.01.30 배당요구가 실제 보증금 채권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 유치권신고. 2026.08.07 신고된 누수공사비용 등 필요비 2,330,000원의 성립요건과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격. 신건 최저가 302,490,000원은 최근 거래 264,000,000원의 114.6%로, 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 실거래 면적. 비교 대상 기준 27.56㎡와 확인된 거래 44.13㎡·33.15㎡가 일치하지 않아 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 제시외 건물. 매각범위와 부합물·종물 ㄱ~ㄷ의 포함 관계를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 후’
이 물건은 신건부터 최저가가 최근 실거래보다 높습니다. 최신 거래 264,000,000원에 비해 최저가 302,490,000원은 114.6%이고, 실거래 면적도 대상과 맞지 않아 가격 판단의 신뢰도 자체가 높지 않습니다. 여기에 김준일의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다.
또 김준일은 경매신청채권자와 동일인으로 나타나고 2026.08.07 2,330,000원 유치권신고까지 했습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 구조지만, 이 물건의 승부처는 등기부가 아니라 김준일의 실제 법적 지위와 보증금입니다. 신건 가격도 최근 시세 이상이므로, 현재 단계에서는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 더 먼저 해소돼야 하는 물건입니다.
