서울북부지방법원 2025타경5773. 중랑구 면목동 용마산로79길 6에 소재한 센트럴파크 제6층 제602호, 전용 27.56㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박현미이며, 2021년 3월 12일 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 김준일이 신청한 강제경매로, 청구금액은 240,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 4월 15일 설정된 박도전의 근저당권입니다. 이후 설정된 서준형의 근저당권과 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 근저당권이 아니라, 그보다 먼저 전입한 사람의 점유 및 채권관계입니다. 김준일은 2021년 3월 12일 전입한 것으로 조사되어 선순위 대항력 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 문제

등기상 남아 있는 근저당권은 박도전의 채권최고액 60,000,000원과 서준형의 채권최고액 40,000,000원입니다. 박도전의 근저당권이 말소기준권리이고, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 수산업협동조합중앙회와 농협은행의 근저당권, 중랑구와 노원구의 압류는 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 같은 사람이 경매까지 신청했다

김준일은 2026.01.30 배당요구를 신청했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만, 전입만으로 대항력과 인수보증금을 확정할 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 신고 대상은 1명입니다.

매수인 인수액은 현재 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 일부만 회수되는 인수형 임대차라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금 자체가 미상이므로 그런 구조가 실제 성립하는지부터 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 91.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

센트럴파크의 거래 집계상 전체 평균은 262,000,000원, 최근 거래 기준 집계치는 264,000,000원입니다. 최저가 241,992,000원은 후자의 91.7%로 나타납니다. 그러나 비교거래는 대상 물건과 전용면적이 다릅니다. 게다가 실제 기록된 거래월은 2025년 3월과 2022년 9월로, 2026년 10월 입찰 판단에 필요한 최신 동일면적 시세로 보기 어렵습니다.

전체 평균 대비 최저가 비율은 92.4%이고, 최근 거래 집계치 대비는 91.7%입니다. 가격 추세 집계는 +1.5%로 표시되지만, 비교된 두 거래는 면적과 거래시점이 모두 달라 동일한 조건에서 가격이 상승했다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,992,000원 가정)

아래는 최저가 낙찰을 가정한 채권자 배당 추정입니다. 임차보증금·우선변제·당해세·유치권의 실제 성립 및 처리 결과가 반영되지 않은 계산이므로, 매수인의 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.

집행비용 4,187,888원을 공제하고 채권자에게 237,804,112원이 배당되는 단순 추정입니다. 미배당 102,195,888원은 채권자에게 지급되지 못한 금액이며 매수인 인수액으로 확정된 것이 아닙니다. 김준일의 배당금 역시 임차보증금 배당으로 확인된 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가지만 권리위험은 남는다

유찰이 거듭되면 명목상 낙찰가는 감소하지만, 위 계산에서도 채권자의 미배당금은 증가합니다. 다만 일반 채권자의 미배당금이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 부담 여부는 유효한 선순위 임대차의 보증금, 배당 결과, 유치권의 성립 여부 등 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 중화중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 약 6m, 북측 약 4m 포장도로에 접하는 대지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 소규모주택정비 관리지역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정사항은 대상 용도와 적용기간이 각각 다르므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 전체 토지면적 156.4㎡, 세로장방형의 평지입니다. 공시지가는 ㎡당 3,370,000원입니다.
• 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 부합물·종물이 존재하고 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 사항이 있어 매각 범위 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 거래표본이 2건에 그칩니다. 거래면적도 달라 동일 전용면적의 실거래 근거가 약하며, 향후 매도 시 적정가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김준일의 법적 지위. 실제 임차인인지, 경매 신청채권의 원인이 임대차보증금인지, 별도 금전채권인지 계약서·집행권원·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 전입 및 점유관계. 2021.03.12 전입 후 실제 점유가 유지되었는지, 점유범위와 주민등록 요건이 충족되는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금·확정일자. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구의 적법성과 배당 예상액을 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 별도로 산정해야 합니다.
• 유치권 신고 검증. 2026.08.07 신고된 누수공사비용 등 2,330,000원의 실제 발생내역과 유치권 성립요건을 확인해야 합니다. 단순 신고와 법적으로 유효한 유치권은 구별해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 제시외 건물 포함 범위, 점유자에 관한 비고, 인수 조건 및 매각 제외 사항을 최신 원본과 대조해야 합니다.
• 시세 재검증. 전용 27.56㎡와 유사한 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다. 33.15㎡·44.13㎡ 거래가를 그대로 대상 물건의 시세로 사용할 수 없습니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰예정가뿐 아니라 확인된 미배당 보증금 인수액, 성립 가능한 유치권 관련 부담, 명도비용, 체납 공용관리비 및 취득 부대비용을 반영해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 80%보다 중요한 건 실질취득액”

이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 241,992,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 선순위 전입자 김준일의 보증금과 채권 성격이 확정되지 않았고, 같은 사람이 경매를 신청하면서 유치권까지 신고했다는 점입니다. 등기상 근저당권이 소멸하더라도 점유·임대차·유치권 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가가 비교거래의 91.7%라는 숫자는 대상보다 면적이 큰 물건과의 단순 비교일 뿐입니다. 현재 자료로는 실질취득액이 얼마인지, 그 금액이 동종 다세대의 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 거래표본이 적은 14세대 다세대라는 점도 환금성 판단에 불리합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 김준일의 보증금·대항력·채권 중복 여부와 유치권의 성립 여부가 확인되고, 동일면적 실거래를 기준으로 실질취득액의 가격 경쟁력이 입증되기 전까지는 저가 낙찰 기회로 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 최저가보다 확인되지 않은 인수위험이 먼저인 사건입니다.