서울북부지방법원 2025타경5834. 서울 동대문구 용두동 252-19의 토지와 건물로, 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 지하1층·지상6층이고 토지면적은 295.2㎡입니다. 현재 소유자는 나원준·나희정·라명숙으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 기준점은 2012.08.03. 주식회사한국씨티은행의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 이후 2015년 132,000,000원, 2021년 78,000,000원의 같은 은행 근저당권과 경매개시결정이 이어지지만, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5834 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 252-19 · 서울특별시 동대문구 무학로23길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 |
| 토지 | 295.2㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 나원준 3분의 1 · 나희정 3분의 1 · 라명숙 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,367,980,760원 / 3,367,980,760원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 4,375,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2012.08.03. 한국씨티은행 근저당권이며, 이후 설정된 2015년·2021년 근저당권 및 2025년·2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 권리는 단순하지만 가격 기준은 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,367,980,760원입니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%인 2,694,384,608원, 2회 유찰 시 64%인 2,155,507,686원으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,367,980,760원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,694,384,608원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,155,507,686원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,367,980,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,079,808원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 나희정 | - | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 나원준 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,731,900,952원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 배당표상 채권자 총 청구액 600,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두초등학교 남측 인근으로, 주위에 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1·2호선 신설동역 및 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며 승강기설비, 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층이하), 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,375,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으므로 대상 용도와 지정기간을 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 건축 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐지만, 매각물건명세서에는 5층의 공부상 근린생활시설·현황상 주택 이용이 별도로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5층 용도 확인. 공부상 근린생활시설이 현황상 주택으로 이용되고 있으므로 건축물대장, 현황, 사용상태를 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각대상 범위를 원본 명세서와 도면으로 대조하세요.
- 대수선 이력 확인. 주계단 수선·변경 및 옥내 승강기 설치 관련 대수선이 등재돼 있으므로 현재 상태와 허가·신고 내용을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 허가구역이 포함돼 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용 범위를 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 3,367,980,760원, 1회 유찰 2,694,384,608원, 2회 유찰 2,155,507,686원의 가격 시나리오를 기준으로 자금 계획을 세우세요.
맺으며 — “권리보다 용도 확인이 먼저”
이 사건은 배당표상 매수인 인수 0원이고, 2012.08.03. 말소기준 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리만 놓고 보면 구조가 복잡한 편은 아닙니다. 하지만 대상은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지하1층·지상6층 건물 및 토지이고, 5층은 공부상 근린생활시설과 현황상 주택이라는 차이가 있습니다. 여기에 제시외 건물 포함 일괄매각, 대수선 이력, 토지거래허가구역까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 그러나 용도·현황 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
