서울북부지방법원 2025타경6127. 서울 성북구 정릉동 성원아파트 101동 14층 1406호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 건물의 14층입니다. 동일 단지 실거래 비교 면적은 59.94㎡입니다. 소유자 정병선은 2016.10.31 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 270,000,000원입니다.
권리의 기준은 2016.10.31 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 132,000,000원이고 2020.01.09 변경등기에서 121,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 1019 성원아파트 101동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 59.94㎡ · 18층 중 14층 |
| 소유자 | 정병선 (2016.10.31 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리은행 / 94,734,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 정릉성원상떼빌 · 271세대 · 2000.01.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
말소기준은 2016.10.31 우리은행 근저당권입니다. 2022.01.05 키움예스저축은행 근저당권 486,000,000원이 뒤따랐고, 이 권리는 2024.06.27 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 2022.05.19 설정된 76,500,000원 근저당권은 2023.07.20 이미 말소됐습니다. 2024.03.19 국민건강보험공단 압류와 2025.12.15 우리은행의 임의경매개시결정도 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 5.75억은 최근 거래보다 높다
정릉성원상떼빌 동일 면적 59.94㎡의 최근 12건 실거래 평균은 539,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 535,000,000원, 최근 12건의 최저는 505,000,000원, 최고는 555,000,000원입니다. 현재 최저매각가 575,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.7%로, 최근 거래 범위의 최고가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 13 | 538,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 8 | 548,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 13 | 538,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 9 | 555,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 6 | 555,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 2 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 539,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 키움예스저축은행 | 486,000,000원 | 434,850,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 618,000,000원 중 566,850,000원이 배당되고, 미배당은 51,150,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 575,000,000원 | 566,850,000원 | 51,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 165,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 255,952,000원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰에 따라 권리 인수액이 붙는 구조가 아니라, 응찰가격 자체가 시세와 얼마나 벌어지는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정릉3동 주민센터 남동측 인근의 주택지대로 단독주택·빌라·아파트단지가 혼재합니다. 숭덕초, 정수초, 고대부중, 고대부고, 국민대, 정릉시장, 정릉천 등이 인근 및 근거리에 있습니다.
- 교통. 보국문로·정릉로변에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 우이신설선 정릉역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 아파트로 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 정릉성원상떼빌은 271세대, 2000.01.17 준공이며 동일 면적 59.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 5,512,000원/㎡입니다. 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·제한보호구역·상대보호구역 등에 해당하며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 현재 최저가 575,000,000원은 최근 평균 539,083,333원보다 높습니다. 신건 가격 자체를 할인으로 오인하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 535,000,000원이며 같은 달 13층 거래는 538,000,000원입니다. 14층이라는 이유만으로 신건 575,000,000원을 정당화할 근거는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·점유자를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.10.31 우리은행 근저당권의 2020.01.09 변경등기와 후순위 권리들의 현재 상태를 입찰 직전 등기부로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 위
이 사건의 중심은 권리보다 가격입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이고 말소기준 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 반면 신건 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 539,083,333원의 106.7%이며, 최신 거래 535,000,000원과 최근 거래 최고 555,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정평가서가 임대차관계를 미상으로 적고 있어 점유 확인도 남아 있습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서의 핵심 판단은 5.75억에 응찰할 이유가 최근 실거래보다 충분히 강한지 여부입니다.
