의정부지방법원 2025타경73595. 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12 소재 물건입니다. 감정평가상 2014.05.09 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로, 현재 제1종근린생활시설인 지역아동센터로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 윤택상과 이종석으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2018.01.19 설정된 광적농업협동조합 근저당권 216,000,000원이고, 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 비교를 뒷받침할 실거래 자료가 없으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12 · 경기도 양주시 광적면 현석로719번길 111 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(지역아동센터) |
| 건물 | 2014.05.09 사용승인 · 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 |
| 소유자 | 윤택상 2분의 1 · 이종석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 439,634,000원 / 439,634,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광적농업협동조합 / 194,263,100원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.19 광적농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 2014.06.24 양주신용협동조합 근저당권 221,000,000원은 2018.01.29 이미 말소됐습니다. 2014년 양주시 압류와 2021년 윤택상 가처분 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 439,634,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 439,634,000원이 싸다거나 시세 대비 할인됐다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,796,340원 |
| 1. 근저당 · 광적농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,837,660원 |
현재 회차에서는 광적농업협동조합의 채권최고액 216,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕도1리 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 2014.05.09 사용승인된 제1종근린생활시설로 현재 지역아동센터로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 판넬지붕 지상1층이며 외벽은 사이딩판넬, 창호는 하이샷시 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 기름보일러에 의한 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 968.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 201,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 일련번호 2 토지는 공부상 답으로 기재돼 있으나 현황은 제시외물건 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 439,634,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 351,707,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 281,365,760원 | 0원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 광적농업협동조합의 216,000,000원 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸는 구조는 아닙니다. 다만 유찰가가 낮아진다고 해서 곧바로 시장가격 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 439,634,000원을 시장가격과 별도로 검증해야 합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·비행안전구역·제한보호구역 등 이용제한을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 일련번호 2 토지는 공부상 답이나 현황은 제시외물건 건부지로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 건물은 제1종근린생활시설인 지역아동센터로 이용 중이므로 현황 인도 및 사용계획을 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 2018.01.19 광적농업협동조합 근저당을 기준으로 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 합격, 가격과 활용성은 별도 검증
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 광적농업협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다. 현재 지역아동센터로 이용되는 제1종근린생활시설과 토지가 결합돼 있고, 농림지역·농업진흥구역 등 토지 규제가 존재합니다. 여기에 비교할 실거래 자료도 없어 신건 439,634,000원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리구조는 명확하지만, 응찰 여부는 토지 규제와 실제 활용계획·가격 검증까지 마친 뒤 결정할 물건입니다.
