의정부지방법원 2025타경73595. 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 건물은 2014.05.09 사용승인된 제1종근린생활시설(지역아동센터)로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 윤택상과 이종석으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2018.01.19 설정된 광적농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 216,000,000원입니다.
등기 순위 자체는 복잡하지 않습니다. 2014.06.24 양주신용협동조합 근저당권 221,000,000원은 2018.01.26 해지를 원인으로 말소됐고, 반희옥 지분에 대한 양주시 압류와 윤택상의 가처분도 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.18 광적농업협동조합 신청으로 등기됐으며, 신청채권액은 194,263,100원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 덕도리 305-12 · 경기도 양주시 광적면 현석로719번길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(지역아동센터) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 · 2014.05.09 사용승인 |
| 소유자 | 윤택상 2분의 1 · 이종석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 439,634,000원 / 439,634,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광적농업협동조합 / 194,263,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 광적농협 근저당
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2018.01.19 접수된 광적농업협동조합 근저당권이며, 이후 2025.11.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 핵심 특수조건 — 제시외 건물 매각 제외
이 사건에서 가장 중요한 문구는 매각물건명세서 비고입니다. 일괄매각이지만 목록1 지상 제시외 건물 ㉠은 매각에서 제외됩니다. 이를 감안한 토지 가격은 230,384,000원으로 기재돼 있습니다.
감정평가상 일련번호 2 토지는 공부상 답으로 기재되어 있으나 현황은 제시외물건 건부지로 이용 중입니다. 등기 권리가 깨끗하다는 이유만으로 토지·건물의 실제 사용관계까지 단순하다고 볼 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,796,340원 |
| 2. 근저당 · 광적농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,837,660원 |
집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 216,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 439,634,000원 | 216,000,000원 | 216,837,660원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 351,707,200원 | 216,000,000원 | 129,983,299원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 281,365,760원 | 216,000,000원 | 60,626,639원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 광적농업협동조합 근저당권의 채권최고액 216,000,000원은 전액 배당되는 계산이고, 매수인이 떠안는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 배당표상 금전 인수의 문제이고, 제시외 건물과 법정지상권 여부는 별개의 확인사항입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕도1리 마을회관 북서측 인근이며, 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2014.05.09 사용승인된 제1종근린생활시설(지역아동센터)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 지상1층으로, 외벽은 사이딩판넬 등, 창호는 하이샷시 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 기름보일러에 의한 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 968.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 201,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 목록1 지상 제시외 건물 ㉠은 매각에서 제외됩니다. 실제 위치·사용 상태와 점유관계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서상 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 토지 취득 후 건물 존치·사용관계에 직접 영향을 줄 수 있는 항목입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 사건은 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 목록과 제시외 건물 제외 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 일련번호 2 토지는 공부상 답이지만 현황은 제시외물건 건부지로 이용 중이라고 평가됐습니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·비행안전구역·제한보호구역 등 다수 규제의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 용도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 제시외 건물 관계가 더 중요하다
등기와 배당만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2018.01.19 광적농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 이전의 양주신용협동조합 근저당권, 양주시 압류, 윤택상 가처분도 이미 말소됐습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 금전 인수액이 아닙니다. 목록1 지상 제시외 건물 ㉠이 매각에서 제외되고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명하다는 점입니다. 여기에 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용 차이, 농림지역·농업진흥구역 등 규제까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 입찰 전에는 등기 권리뿐 아니라 매각 대상의 물리적 범위와 토지·제시외 건물의 사용관계를 원본 서류와 현장에서 우선 검증하는 것이 핵심입니다.
