춘천지방법원 2025타경30689. 강릉시 교동의 강릉교동(1)주공아파트 101동 5층 503호입니다. 소유자 허행원은 2008년 1월 11일 이 주택을 거래가액 116,000,000원에 취득했습니다. 이후 설정됐던 근저당권과 과거 전세권은 모두 등기부상 말소됐지만, 2022년 5월 13일 심행임 명의로 설정된 전세금 320,000,000원의 전세권은 남아 있습니다.
이 전세권보다 뒤인 2025년 8월 18일 강제경매개시결정이 말소기준이므로, 선순위 전세권은 매각으로 없어지지 않습니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 1751 강릉교동(1)주공아파트 제101동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대 · 철근콘크리트벽식구조 15층 중 5층 |
| 소유자 | 허행원 (2008.01.11. 거래가액 116,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심행임 / 320,000,000원 |
| 인수권리 | 을구 9번 전세권 · 심행임 · 전세금 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
2005년 국민은행 근저당권과 이춘옥의 전세권, 2008년 이후 강릉농업협동조합 근저당권, 2014년 박광락의 전세권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2022.05.13. 접수된 심행임의 전세권 320,000,000원입니다. 이 권리는 2025.08.18. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각 후에도 소멸하지 않고, 보증금 미배당분이 매수인에게 승계됩니다.
| 실제 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심행임 | 2022.05.13 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 전세권 배당 | 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 전세권자와 신청채권자는 모두 심행임이며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 320,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 최저가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 할인 폭이 커지는 것처럼 보이지만, 실질취득액은 보증금 320,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 187,600,000원 | 184,173,600원 | 135,826,400원 | 323,426,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 131,319,999원 | 128,681,519원 | 191,318,481원 | 322,638,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,923,999원 | 89,869,367원 | 230,130,633원 | 322,054,632원 |
현재 회차의 실질취득액 323,426,400원은 감정가 268,000,000원보다 55,426,400원 높고, 감정가의 120.7%입니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 322,638,480원, 3회 유찰 시에도 322,054,632원입니다. 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 증가하므로, 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,426,400원 |
| 1. 을구 9번 전세권 · 심행임 | 320,000,000원 | 184,173,600원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 심행임 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 전세권 채권 320,000,000원과 신청채권 320,000,000원이 각각 표시돼 총 청구액은 640,000,000원입니다. 매수인 승계 판단의 핵심은 전세보증금 320,000,000원 중 배당되지 않는 135,826,400원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 교동 율곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트들로 이루어진 정비된 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건물의 5층으로, 가스보일러 개별난방·승강기·소방설비와 지상 및 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구·제1종지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 663,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 환금성 판단에서는 물건 자체보다 선순위 전세보증금 인수 구조가 결정적인 제약입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 187,600,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 323,426,400원입니다.
- 전세권 원본 대조. 을구 9번 전세권의 존속·배당요구·매수인 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 순서에 따라 전세권 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 점유·명도. 대항력 있는 임차인 심행임의 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 보증금 인수액이 커져 실질취득액은 각각 322,638,480원·322,054,632원입니다.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “187,600,000원짜리 경매가 아니다”
이 물건은 1회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%인 187,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인 심행임의 보증금은 320,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 남는 135,826,400원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 323,426,400원으로 감정가의 120.7%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 약 320,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가에 점수를 줄 물건이 아니라, 선순위 보증금 승계로 최저가 할인이 사실상 소멸하는 인수형 사건입니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 표면 가격이 아니라 인수 후 총액으로 판단해야 하며, 현재 구조에서는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
