서울북부지방법원 2025타경11975. 성북구 돈암동 풍림아파트 103동 12층 1202호, 전용 114.41㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최종례이고 2012.03.30. 거래가액 405,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2021.10.28. 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 525,600,000원입니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 지성우입니다. 전입일은 2024.12.30.로 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음입니다. 배당요구는 2025.03.27. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 판정되지는 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 632 풍림아파트 103동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.41㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 16층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 최종례 (2012.03.30. 거래가액 405,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 810,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 462,901,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.28. 애큐온저축은행 근저당권입니다. 신용보증기금의 2025.01.08. 가압류 90,897,540원, 서울신용보증재단의 2025.02.19. 가압류 14,583,310원, 2025.02.21. 및 2025.03.20. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정됐고 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 다수 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지성우 | 103동1202호 | 2024.12.30 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
지성우는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
동일면적 114.41㎡ 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 773,333,333원, 최신 거래 2026.06. 850,000,000원, 최근·과거 추세 +7.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 114.41㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 114.41㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2025.12 | 114.41㎡ | 7 | 730,000,000원 |
| 2025.06 | 114.41㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2025.05 | 114.41㎡ | 8 | 710,000,000원 |
| 2024.12 | 114.41㎡ | 18 | 790,000,000원 |
| 2023.11 | 114.41㎡ | 12 | 720,000,000원 |
| 2023.05 | 114.41㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.41㎡ | 3건 | 773,333,333원 |
현재 최저가 810,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%입니다. 따라서 최근 평균을 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 반면 최신 거래인 2026.06. 850,000,000원보다는 낮고, 최근 거래 추세도 +7.1%로 상승 방향입니다. 즉 가격이 명백히 고평가됐다고 단정할 정도의 자료도 아니지만, 신건 단계에서 뚜렷한 할인 메리트가 확인되는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 810,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 525,600,000원 | 525,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,897,540원 | 90,897,540원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,583,310원 | 14,583,310원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,419,150원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 채권액 및 총 배당액은 각각 631,080,850원이며 부족액은 0원입니다. 애큐온저축은행 배당 계산은 채권최고액 525,600,000원 기준이고, 사건 청구금액은 462,901,287원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 810,000,000원 | 631,080,850원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 648,000,000원 | 631,080,850원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 518,400,000원 | 510,816,000원 | 120,264,850원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 성신초등학교 북측 인근의 주거지대로, 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 성신여대입구역(지하철 4호선·우이신설선)과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 16층 건물 내 12층이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 돈암동풍림아파트101~105동은 460세대, 1999.05.11. 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 지성우의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서에서 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 810,000,000원은 최근 12개월 평균 773,333,333원의 104.7%입니다. 현재 회차를 ‘최근 시세 대비 할인’으로 전제하면 안 됩니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 2026.06. 동일면적 11층 거래는 850,000,000원이며 최근 거래 추세는 +7.1%입니다. 평균과 최신 거래를 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 648,000,000원, 2회 유찰 시 518,400,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비·인테리어가 확인되지 않았으므로 현장 상태에 따른 비용 변수를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.28. 애큐온저축은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 지성우는 2024.12.30. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 단순하게 ‘저렴하다’고 결론내릴 수 없습니다. 최저가 810,000,000원은 최근 12개월 평균 773,333,333원의 104.7%입니다. 최신 2026.06. 거래 850,000,000원과 최근 추세 +7.1%를 보면 시장이 상승 방향이라는 근거는 있지만, 현 회차 자체에는 최근 평균 대비 할인폭이 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 제한적. 이 물건의 판단 포인트는 권리보다는 실제 응찰가격입니다.
