서울북부지방법원 2025타경12072. 상봉동 더클래스 2층 202호입니다. 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차인입니다. 손선진은 2020.09.01 확정일자를 받고, 2020.09.21 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 계산된 2022.03.18 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 262,000,000원에서 집행비용 4,468,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수는 0원입니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 209,600,000원에 인수 14,134,400원, 2회 유찰 시 매각가 167,680,000원에 인수 55,467,520원이 붙습니다. 유찰가 자체가 실질취득가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12072 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 2층 202호 · 상봉로23길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2019.07.04 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.09.21 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 손선진 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력이 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2022.03.18 안산세무서장 관련 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 세무서 압류, 동대문구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.05.09이지만, 손선진의 전입·점유는 2020.09.21로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 인수위험을 없다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 보증금 전액 배당 여부가 인수액을 결정한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 손선진 | 제2층 제202호 · 주거(임차권등기) | 2020.09.21 / 2020.09.01 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 승계 |
손선진은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰에서는 14,134,400원, 2회 유찰에서는 55,467,520원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 현재는 91.9%, 그러나 면적 표본이 다르다
더클래스 거래자료의 최근 12개월 평균은 285,166,666원, 최신 거래는 2025.11 290,000,000원입니다. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 91.9%이고, 최근 거래 흐름은 2.0% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 28.25㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 28.25㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 28.25㎡ | 13 | 285,500,000원 |
| 2024.08 | 28.25㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 28.25㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2024.06 | 27.16㎡ | 14 | 289,000,000원 |
| 2024.01 | 28.25㎡ | 11 | 278,000,000원 |
| 2023.12 | 28.25㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2023.11 | 27.16㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2023.01 | 28.25㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 28.25㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 28.25㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 285,166,666원 |
④ 회차별 실질 부담 — 유찰될수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 임차보증금 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 262,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 전액 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 14,134,400원 | 205,865,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 55,467,520원 | 164,532,480원 |
이 표가 이 사건의 가격판단 핵심입니다. 1회·2회 유찰 후에는 표시된 최저가만 내려가고 끝나는 것이 아니라, 손선진 보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 167,680,000원이라는 2회 유찰 가격만 실거래와 비교해 큰 폭의 할인이라고 판단하는 것은 잘못입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 손선진 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 37,532,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 손선진 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있습니다. 위 배당은 집행비용과 제공된 배당 시나리오를 기준으로 한 예상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·공동주택·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 7호선·경의중앙선 상봉역과 버스정류장이 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소이나 외관·탐문조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 더클래스는 35세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 손선진 보증금 220,000,000원의 예상 배당액과 미배당 인수액을 회차별로 확인해야 합니다.
- 유찰 최저가만 비교 금지. 1회 유찰 209,600,000원, 2회 유찰 167,680,000원은 각각 인수액이 별도로 발생합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2024.11.21 국 명의 몰수보전등기의 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이고 공부상 사무소이나 현황은 주거이므로 용도·대출·전입·사용승인 관련 실무 확인이 필요합니다.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 41.55㎡와 거래 표본 27.16㎡·28.25㎡가 일치하지 않으므로 91.9% 수치를 절대적인 할인율로 보지 마세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금 인수는 커진다”
이 사건은 현재 신건만 보면 최저가 262,000,000원, 임차인 인수 0원이고 최근 12개월 평균 285,166,666원의 91.9%라 가격이 나쁘지 않아 보입니다. 그러나 권리구조는 단순한 ‘인수 0원 물건’이 아닙니다. 손선진은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 회차별 배당 후 남는 임차보증금입니다. 1회 유찰부터 인수액이 발생하고, 2회 유찰에서는 55,467,520원까지 커집니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거의 차이, 국세·지방세 압류, 몰수보전, 대상 면적과 실거래 표본의 불일치, 단지 평균 5.0회 유찰까지 겹칩니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 후에는 반드시 ‘낙찰가 + 인수’를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
