의정부지방법원 2026타경85. 경기도 의정부시 신곡동 606-21의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층·2층 모두 공부상 주택, 지하실은 공부상 지하실이며, 토지면적은 147.0㎡입니다. 현재 소유자는 김주훈이고, 2025.07.21. 주식회사 동신티에스의 26,400,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2026.03.13. 같은 채권의 본압류 이행에 따른 강제경매가 개시됐습니다.
등기 자체만 놓고 보면 근저당이 남아 있지 않고, 과거 백석농업협동조합 근저당도 2022.02.07. 이미 말소되었습니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유·임차관계가 핵심입니다. 이희준·김선호·강유진·신은경 4명의 전입일이 모두 2025.07.21. 이전입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없고, 실제 인수액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경85 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 606-21 · 경기도 의정부시 경의로183번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 · 2층 주택 · 지하실 |
| 토지 | 147.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김주훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 562,356,160원 / 562,356,160원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 주식회사 동신티에스 · 26,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 4명이 핵심
말소기준은 2025.07.21. 갑구 5번 가압류입니다. 해당 가압류와 2026.03.13. 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부상 남아 있는 근저당권은 없고, 2021.08.11. 백석농업협동조합 근저당권은 2022.02.07. 이미 말소되었습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희준 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김선호 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 강유진 | 2023.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 신은경 | 2024.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
실제 임차인·점유자로 조사된 인원은 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 562,356,160원으로 감정가와 동일합니다. 한 번 유찰되면 449,884,928원, 두 번 유찰되면 359,907,942원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 등기상 계산 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 562,356,160원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 449,884,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 359,907,942원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 562,356,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,023,562원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 동신티에스 | 26,400,000원 | 26,400,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사동신티에스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 527,932,598원 |
위 배당은 집행비용 8,023,562원과 확인된 가압류 청구금액 26,400,000원을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 전입자 4명의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부청룡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다구주택이 주를 이루는 주택지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호는 샤시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 147.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가), 공시지가 1,247,000원/㎡입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에는 2024.11.10.~2029.11.09. 토지거래계약허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 연립/다세대 + 토지 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 객관적으로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 4명 보증금 확인. 이희준·김선호·강유진·신은경의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계할 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 승계액을 더해 총 부담액을 다시 산정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 감정가 562,356,160원의 100%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 공부상 지목은 전, 현황은 대입니다. 현황 이용상태와 공부의 차이를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약허가구역 등 다수 규제가 기재돼 있으므로 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 확인 채권의 부족액은 0원이지만 임차보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 실질 인수액은 아직 모른다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 현재 존속하는 근저당이 없고, 2025.07.21. 동신티에스 가압류가 말소기준이며 이후 경매권리도 소멸하는 구조입니다. 하지만 이희준·김선호·강유진·신은경 4명이 모두 말소기준일 전에 전입했고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 배당 계산에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 실질 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 임차보증금 승계가 확인되기 전까지는 실질취득가도 산정 불가입니다. 여기에 신건 최저가가 감정가 100%이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없으며, 연립/다세대 + 토지 일괄매각·제시외 건물·지목 차이·다수 규제가 함께 존재합니다. 이 물건은 “등기상 깨끗함”보다 임차관계 확인이 먼저 끝나야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
