의정부지방법원 2026타경175. 경기도 양주시 백석읍 복지리 템플라도 제102동 제2층 제201호로, 공부상 다세대주택입니다. 현 소유자는 조혜린이고, 2024.03.25. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 322,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.02.20. 국민건강보험공단 압류가 들어왔고, 2026.04.07. 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서울서부신용협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있어 현재 매수인이 승계할 권리로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 228-6 템플라도 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 · 제102동 제2층 제201호 · 사용승인일 2022.09.08. |
| 소유자 | 조혜린 · 2024.03.25. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 296,992,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.03.25. 설정된 수협은행 근저당권 322,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 국민건강보험공단 압류와 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 358,000,000원입니다. 제공된 시세 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
확인 가능한 단지 정보는 템플라도 102동, 7세대, 사용승인일 2022.09.08.입니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 같은 지역·유사 면적 다세대의 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 322,000,000원 | 322,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,188,000원 |
현재 회차 358,000,000원 가정에서는 집행비용 5,812,000원, 수협은행 322,000,000원 배당 후 소유자에게 30,188,000원이 남는 계산입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 358,000,000원 | 322,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 286,400,000원 | 281,590,400원 | 40,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 229,120,000원 | 225,112,320원 | 96,887,680원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 286,400,000원으로 내려가고 수협은행 기준 채권 부족액은 40,409,600원이 됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가 229,120,000원, 부족액 96,887,680원입니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주백석중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2022.09.08.이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)·성장관리권역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 거래 확인. 템플라도 102동은 7세대로 확인되며, 제공된 시세 자료에 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 판단에는 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.25. 수협은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 358,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고, 유사 다세대 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 성격. 현재 예상배당은 집행비용과 수협은행 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 회차별 구분. 유찰 시 채권자의 미배당액은 늘어나지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.25. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 들어온 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 358,000,000원 배당 가정에서 수협은행 322,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 30,188,000원이 남으며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 별개로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 신건 최저가 358,000,000원이 시장가격보다 유리한지 확인할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 단순하지만, 신건 가격과 실제 점유상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 정해야 하는 물건입니다.
