의정부지방법원 2026타경175. 양주시 백석읍 복지리 템플라도 102동 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 건물은 2022.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물이고, 대상면적은 75.61㎡로 제시되어 있습니다. 현재 소유자는 조혜린이며, 2024.02.29 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득한 뒤 2024.03.25 소유권이전등기를 마쳤습니다.
같은 날 수협은행이 채권최고액 322,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 2026.02.20 국민건강보험공단 압류, 2026.04.07 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리이므로 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 228-6 템플라도 102동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 양주산성로574번길 61-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 75.61㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2022.09.08 |
| 소유자 | 조혜린 (2024.02.29 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 296,992,855원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.25 수협은행 근저당권 · 채권최고액 322,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 서울서부신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 2023.04.11 설정된 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권은 2023.09.26 해지로 말소되었고, 같은 날 설정된 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권도 2024.03.25 일부포기로 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 수협은행의 2024.03.25 근저당권입니다.
② 가격 비교 — 2024년 거래가액은 참고값, 현재 시세는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 358,000,000원입니다. 등기부에는 현 소유자가 2024.02.29 매매 당시 350,000,000원에 취득한 것으로 기재되어 있어, 현재 최저가는 이 거래가액의 102.3%, 금액으로는 8,000,000원 높습니다.
다만 이 거래는 현재 매각기일과 시점 차이가 있는 개별 거래입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 같은 현재 시세 비교값이 확인되지 않으므로, 358,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 동일 지역·유사 면적 다세대의 최근 거래를 입찰 직전에 대조하는 편이 안전합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.02.29 등기상 거래가액 | 350,000,000원 | 현 소유자 취득가액 |
| 감정가 | 358,000,000원 | 현재 감정평가액 |
| 현재 최저매각가 | 358,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 현재 실질취득 | 358,000,000원 | 최저가 + 인수 0원 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 322,000,000원 | 322,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,188,000원 |
제공된 예상배당은 수협은행 채권최고액 322,000,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 신청 청구액은 296,992,855원입니다. 현재 회차에서는 예상배당상 채권최고액 전액이 배당되고 30,188,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 358,000,000원 | 322,000,000원 | 0원 | 30,188,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 286,400,000원 | 281,590,400원 | 40,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,120,000원 | 225,112,320원 | 96,887,680원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 채권총액 대비 40,409,600원, 2회 유찰 시에는 96,887,680원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 즉 유찰에 따른 변화는 채권자 배당 부족분이지, 현재 분석상 매수인이 그 부족분을 추가로 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 템플라도 102동은 7세대로 제시되어 있습니다.
- 입지. 양주백석중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2022.09.08입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 최신 시세 확인. 2024년 거래가액 350,000,000원은 참고값일 뿐입니다. 현재 최저가 358,000,000원의 가격 메리트는 최근 유사 다세대 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 수협은행 2024.03.25 근저당권이 말소기준이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재 예상배당은 채권최고액 322,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당액은 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인 후 판단
이 물건의 등기상 핵심은 간단합니다. 현 소유자 조혜린의 소유권 이전과 동시에 2024.03.25 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가 358,000,000원은 현 소유자의 2024년 등기상 거래가액 350,000,000원보다 8,000,000원 높고, 현재 시세를 판단할 최근 비교 거래값은 확인되지 않습니다. 여기에 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리관계 자체보다 최신 시세와 실제 점유관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐가 최종 판단의 핵심입니다.
