서울북부지방법원 2025타경12296. 도봉구 쌍문동 노해로55길 7의 ‘스테이연’입니다. 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용되는 철근콘크리트구조 3층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사연투자개발, 경매신청 채권자는 동작신용협동조합입니다. 신청채권액은 1,019,379,183원이고, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,329,505,000원입니다.

표면적으로는 감정가에서 20% 내려온 물건입니다. 그러나 일반적인 아파트 한 세대를 낙찰받는 사건과는 다릅니다. 건물 전체와 토지가 매각되고, 여러 임차·전입 관련자가 있으며, 임차권등기까지 존재합니다. 무엇보다 등기상 근저당 채권최고액 변경을 배당표에 반영했는지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률보다 권리의 소멸 범위·점유 실태·실제 배당관계·적정 매입가격을 함께 검증하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준은 2022.09.30 접수된 을구 1번 동작신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 근저당도 같은 날 설정되었으나 접수번호상 후순위입니다. 이후 경매개시결정, 주택임차권등기 및 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2025.06.30에는 을구 1번과 2번 근저당권이 유한회사엠엔에스대부로 이전되었고, 각 근저당권부채권에 동작신용협동조합의 근질권이 설정되었습니다. 을구 1번 근저당권부채권에는 2025.08.26 주식회사에이에프씨의 질권도 등기되어 있습니다. 이러한 이전·질권 관계는 기존 담보채권에 관한 권리관계로, 원래 근저당과 별도로 채권최고액을 전부 중복 가산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 실명 9명, 임차권등기 2명

임차·전입 관련 실명 확인자는 9명입니다. 이 가운데 이은정과 배광훈은 임차권등기가 확인되며, 나머지 7명은 실제 임대차계약과 점유관계에 추가 확인이 필요합니다. 확인된 주민등록일자는 모두 2022.09.30 말소기준권리 이후이므로, 현재 확인된 전입 및 등기 내역만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 불명확한 점유자에 대해서는 배당순위와 실제 계약내용까지 확정할 수 없습니다.

임차권등기에는 이은정의 301호 임차보증금 50,000,000원 및 차임 월 400,000원, 배광훈의 303호 임차보증금 130,000,000원이 기재되어 있습니다. 박근태의 보증금 표기는 3,000으로 확인되지만 단위가 불명확하므로 원문 대조 전까지 환산하거나 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 20% 유찰됐지만 시세 할인 여부는 미확정

감정가 1,661,881,800원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 1,329,505,000원입니다. 감정가 대비 80%라는 사실은 분명합니다. 그러나 이 비율만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

해당 물건은 다중주택 및 근린생활시설이 결합된 건물·토지 일괄매각 대상입니다. 통상적인 아파트처럼 동일 면적의 개별 세대 실거래 평균을 그대로 대입하기 어렵고, 토지 가치와 건물 전체의 임대수익성·공실·관리비·명도 가능성까지 고려해야 적정 가격을 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 1,329,505,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당 내역입니다. 이는 을구 2번 근저당 변경액이 반영되지 않은 산정이므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

* 을구 2번의 720,000,000원은 변경 전 채권최고액입니다. 2023.02.28 변경등기상 금액은 408,000,000원입니다. 근저당권 이전·질권 관계, 공동담보, 실제 채권잔액 및 임차인 우선배당을 확인해 예상배당을 재산정해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

위 산정에서 채권자 예상배당 합계는 1,313,809,950원, 미배당 채권액은 174,190,050원, 소유자 잔여액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이는 최초 근저당 채권최고액 기준의 모형값이며, 실제 확정 배당액이나 실질 채권잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 채권최고액을 초과해 배당되거나 이전·질권 설정 금액이 중복 배당되는 것으로 보아서도 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 정의여자중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 쌍문역이 있습니다.
• 건물. 2022.09.15 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감되었고 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 호실별 임대차·수익성 및 근린생활시설의 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 176.5㎡, 평지의 세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가 표기는 2,889,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 및 인접 사항도 확인되므로 구체적인 허가 적용 여부는 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 건축물대장상 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 제시외 건물 포함 매각이므로 현황과 도면을 대조해야 합니다.
• 환금성. 건물 전체와 토지를 동시에 매수해야 하는 유형으로 개별 주택 한 세대보다 매수자금 규모가 큽니다. 실제 임대수익과 토지·건물 일체의 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 1번 2022.09.30 근저당을 기준으로 등기부의 전체 순위 및 매각으로 소멸하는 권리를 최종 확인하세요.
• 근저당 변경 검증. 을구 2번의 720,000,000원에서 408,000,000원으로의 변경이 실제 배당 산정에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
• 채권양도·질권 확인. 유한회사엠엔에스대부로의 근저당권 이전과 동작신용협동조합 및 주식회사에이에프씨의 질권 관계를 확인하세요. 동일 담보채권의 금액을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 임차·점유 실태. 실명 확인된 9명의 현재 점유 여부, 호실별 계약내용, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 임차인 여부를 확인하세요.
• 임차권등기. 이은정 50,000,000원, 배광훈 130,000,000원의 보증금과 등기내용을 원본 대조하고 선순위 여부·배당순위·명도관계를 점검하세요.
• 소액임차인. 보증금 미상인 점유자와 박근태의 금액 단위를 확인하고, 각 임차인에 대한 최우선변제 요건을 개별적으로 검토하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 위치, 구조, 소유권 및 실제 이용상태를 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조하세요.
• 가격 산정. 감정가 대비 80%라는 이유로 저가매수라고 판단하지 말고 최근 거래사례·임대수익·수리 및 명도비용을 반영해 입찰 상한을 결정하세요.
• 공과금·관리비. 도봉구 및 국민건강보험공단의 압류 내역, 체납 공과금, 건물 관리비와 기타 부담금을 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 해결해야 할 점유는 다르다”

쌍문동 스테이연은 말소기준권리가 비교적 명확한 물건입니다. 확인된 임차·전입 관련자 9명의 전입일이 모두 말소기준 이후이고, 임차권등기 2건도 그보다 뒤에 성립했습니다. 따라서 현재 확인되는 권리 기준으로 매수인이 인수할 금액은 0원으로 예상됩니다.

그렇다고 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 여러 점유자의 보증금과 계약관계가 불명확하고, 을구 2번 근저당은 408,000,000원으로 변경되었는데 예상배당에는 이전 금액인 720,000,000원이 사용되었습니다. 이 차이를 정리하지 않은 채 배당 규모를 단정할 수 없습니다.

여기에 현재 최저매각가 1,329,505,000원이 실제 시장가치에 비해 적정한지도 검증되지 않았습니다. 1회 유찰된 가격은 감정가보다 낮을 뿐, 실거래 시세 대비 저렴하다고 확인된 가격은 아닙니다. 더욱이 건물 전체·토지·제시외 건물을 함께 인수하는 물건이므로 일반적인 개별 주택 경매보다 점유·명도·운영·환금성을 깊이 살펴야 합니다.

결론은 ‘권리상 인수 위험은 낮게 예상되지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 임차인별 실제 점유관계와 선순위 여부, 근저당 변경액을 반영한 배당관계, 건물 전체의 적정 시세를 확인한 뒤에야 실질적인 입찰가격을 정할 수 있습니다.