서울북부지방법원 2025타경12296. 도봉구 쌍문동 137-80 ‘스테이연’ 토지와 건물에 대한 경매입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설이고, 건물은 2022.09.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 토지는 176.5㎡이며 소유자는 주식회사연투자개발입니다.
권리분석의 출발점은 2022.09.30 설정된 동작신용협동조합 근저당권 768,000,000원입니다. 이후 확인되는 경매개시결정·압류·임차권등기는 모두 그보다 뒤에 위치합니다. 특히 임차인 9명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 여러 임차인이 점유한 다중주택이라는 점 때문에 권리의 ‘승계’와 별개로 실제 인도·배당관계는 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-80 스테이연 · 서울특별시 도봉구 노해로55길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 2022.09.15 사용승인 |
| 토지 | 176.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,889,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사연투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,661,881,800원 / 1,661,881,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 1,019,379,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 자료상 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.30 동작신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 2번 근저당권도 설정됐고, 이후 2025.04.08 임의경매가 개시됐습니다. 2025년에는 이은정·배광훈의 주택임차권등기가, 이후 도봉구와 국민건강보험공단의 압류가 각각 등기됐지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리판정에서도 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 9명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 9명은 중복 신고를 제외한 실제 임차인 9명입니다. 모두 전입일이 2022.09.30 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력이 없습니다. 확인되는 보증금은 박근태 3,000원, 이은정 50,000,000원, 배광훈 130,000,000원이며, 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두리 | 미상 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오희연 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한제승 | 미상 | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선민 | 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예슬 | 미상 | 2025.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장하은 | 미상 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박근태 | 201호 | 2024.01.23 | 미상 | 3,000원 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은정 | 3층 100.49㎡ 중 · 301호 | 2024.10.02 | 2024.10.04 | 50,000,000원 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배광훈 | 3층 100.49㎡ 중 · 303호 | 2023.09.18 | 2023.07.27 | 130,000,000원 | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 신건 16.62억원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,661,881,800원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 1,661,881,800원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 감정가나 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,661,881,800원 | 0원 | 154,862,982원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,329,505,440원 | 174,189,614원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,063,604,352원 | 437,431,692원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,661,881,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,018,818원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,862,982원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준으로는 현 회차에서 근저당 채권 1,488,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 154,862,982원이 남습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 실제 임차인 9명 중 7명이 배당요구를 한 상태라 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 정의여자중학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 쌍문역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트 단일 호실이 아닌 토지와 건물 전체를 보는 물건입니다.
- 건물. 2022.09.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 3층 건물이며 외벽은 외장석재 등, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 176.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,889,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함·접함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 ‘신건 할인’으로 보지 말 것. 최저가는 감정가와 같은 1,661,881,800원이고 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 근거가 없습니다.
- 9명 임차인의 현재 점유상태 확인. 권리상 대항력 없음과 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다. 특히 점유 부분이 미상인 임차인이 다수입니다.
- 보증금 미상 6명 확인. 이두리·오희연·한제승·이선민·김예슬·장하은은 보증금이 확인되지 않습니다. 배당과 인도관계를 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 을구 2번 근저당 금액 대조. 최초 720,000,000원과 2023.02.28 변경 408,000,000원이 함께 확인되는 반면 배당 시뮬레이션은 720,000,000원을 사용합니다.
- 임차권등기 2건 확인. 이은정 50,000,000원, 배광훈 130,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 모두 말소기준 이후입니다. 자료상 승계는 없지만 실제 배당 반영 여부는 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 반영 여부 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 토지 이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 다수의 용도지역·지구 표시가 있으므로 실제 취득·이용 목적에 맞는 제한사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2022.09.30 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 추가로 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 실제 임차인이 9명이고 7명이 배당요구를 했으며, 6명의 보증금이 확인되지 않는 다중주택입니다. 여기에 을구 2번 근저당권의 변경금액과 배당 시뮬레이션 금액도 서로 대조할 지점이 있습니다.
가격 측면에서도 신건 1,661,881,800원이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 수치 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론적으로 승계 위험은 낮지만, 배당·임차관계 확인 난도와 가격 검증이 남아 있는 물건입니다. 권리만 보고 성급히 ‘안전한 신건’으로 단순화하기보다는 9명의 점유관계와 실제 배당구조를 끝까지 확인하는 것이 핵심입니다.
