의정부지방법원 2026타경229. 경기도 양주시 백석읍 복지리 윤빌리지에이 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정하, 신청채권자는 수협은행입니다. 수협은행의 청구액은 171,678,910원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 193,200,000원입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 이전에 설정된 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 말소기준이 되는 수협은행 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 단순하다는 사실과 실제 이용상태·점유관계가 안전하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 용도 관련 기재가 서로 달라, 권리분석뿐 아니라 이용 가능성까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 양주산성로574번길 81 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 이용상태 |
매각물건명세서: 근린생활시설로 이용 중 감정평가서: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 65.956㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김정하 (2020.03.13 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 171,678,910원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.13 수협은행 근저당권 · 채권최고액 193,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
수협은행 근저당의 채권최고액은 193,200,000원으로 최저매각가 156,000,000원보다 큽니다. 따라서 채권최고액을 기준으로 한 예상배당에서는 미배당이 발생합니다. 다만 채권최고액은 실제 채무 잔액과 동일하지 않으므로, 미배당 추정액을 확정 채무 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 94.5%라는 숫자의 한계
윤빌리지A동의 확인된 동일 면적 거래는 2022년 5월 거래입니다. 전용 65.96㎡, 3층, 거래금액 165,000,000원인 기록이 확인됩니다. 같은 조건의 거래 기록이 중복되어 있으므로 독립적인 비교 사례가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 기록 평균 | 65.96㎡ | 동일 조건 | 165,000,000원 |
최저매각가 156,000,000원은 위 실거래가 165,000,000원의 94.5%입니다. 표면적으로는 과거 거래가격보다 낮습니다. 그러나 거래 시점이 2022년 5월이고 표본도 제한적이어서 이 비율만으로 2026년 현재의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 193,200,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 채권액 확정 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 별개
유찰로 최저매각가가 낮아질 경우, 채권자에게 돌아갈 예상배당액도 감소합니다. 그러나 이 사건의 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 40,184,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 70,947,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 95,557,120원 | 0원 |
미배당은 근저당 채권최고액 193,200,000원을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권 잔액과 확정 배당 결과를 나타내는 금액은 아닙니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주백석고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단지형 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지는 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)입니다. 성장관리권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 매각물건명세서와 감정평가서 사이의 이용상태 차이를 해소하는 근거는 아닙니다.
- 환금성. 윤빌리지A동은 7세대 규모입니다. 확인된 실거래가 2022년 5월 거래에 한정되어 있어 현재 시장의 매매 수요와 환금성을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 근린시설 분류 및 매각물건명세서의 근린생활시설 이용 기재와 감정평가서의 도시형생활주택 이용 기재를 대조하세요. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 적법한 이용 가능성. 현재 사용상태가 허가·신고된 용도에 부합하는지, 용도변경이나 원상회복 관련 문제가 있는지 확인하세요. 용도 불일치만으로 위법 상태가 확정되는 것은 아닙니다.
- 임차인·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 최근 시세 검증. 2022년 거래가격 165,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 최근 실거래와 유사 용도의 매매 사례, 실제 매수 수요를 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 근저당 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 채무액과 배당관계는 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 실거래 원본을 대조하고 매각기일의 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 용도와 현재 가격이 관건
의정부지방법원 2026타경229는 수협은행 근저당이 말소기준이며, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 임대관계가 미상인 만큼 점유와 명도 문제까지 해소된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 변수는 용도와 가격입니다. 근린생활시설과 도시형생활주택으로 이용상태가 다르게 기재되어 있고, 확인된 거래가도 2022년 5월에 머물러 있습니다. 최저가 156,000,000원이 과거 거래가의 94.5%라고 해도 현재 시세 대비 할인 여부와 적법한 이용 가능성은 확인되지 않았습니다.
등기상 인수는 0원, 실제 점유는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 용도 관련 서류와 최근 거래를 대조하여 실제 활용 가능성과 현재 가치를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
