의정부지방법원 2026타경229. 등기상 현재 소유자는 김정하이고, 2020.03.13 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 193,200,000원이 말소기준입니다. 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 그보다 앞선 신우신용협동조합·한국양봉농업협동조합·김동환 명의 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리분석보다 신중해야 합니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.05의 165,000,000원 2건이고, 최신 거래 역시 2022.05입니다. 최저가 156,000,000원이 수치상 시세의 94.5%로 표시되지만, 거래 시점이 매각기일 2026.09.29보다 앞서 있으므로 이 숫자만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 양주산성로574번길 81 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중 |
| 전용면적 | 65.956㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김정하 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 171,678,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 설정됐던 근저당권들은 2019.04.11 또는 2020.03.13에 해지·일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.13 수협은행 근저당권이며, 2026.05.26 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 94.5% 숫자만 믿기엔 거래가 오래됐다
윤빌리지A동은 총 7세대, 사용승인일은 2018.11.22입니다. 제공된 전용 65.96㎡ 거래는 아래 2건이며 거래가는 모두 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
최저가 156,000,000원은 제공된 최근 기준 평균 165,000,000원의 94.5%입니다. 다만 최신 거래일 역시 2022.05이므로, 이 수치만으로 2026.09.29 경매 시점의 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다. 전체 거래 표본도 2건이어서 실거래 비교는 참고값으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 193,200,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 193,200,000원 대비 예상배당은 153,016,000원으로, 미배당 40,184,000원이 발생합니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주백석고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단지형 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 475.0㎡, 지목 대, 공시지가 512,300원/㎡이며 단지형다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 윤빌리지A동은 총 7세대이고 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래량이 풍부한 유형은 아니므로 재매각 시 거래 속도 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.03.13 수협은행 근저당권이 기준이며 채권최고액은 193,200,000원입니다.
- 점유관계 확인. 별도 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 2022.05의 165,000,000원 2건입니다. 매각기일 2026.09.29 기준의 현 시세와 직접 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 건축물대장과 현황을 입찰 전 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 40,184,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 시세 확인이 먼저
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2020.03.13 수협은행 근저당이 말소기준이고, 앞선 근저당은 이미 말소됐으며 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 156,000,000원이 제공 실거래 평균 165,000,000원의 94.5%이기는 하지만, 최신 거래 자체가 2022.05이고 표본도 2건입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”는 권리 결론과 “현재 가격이 싸다”는 가격 결론을 분리해서 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현 시세 재확인. 이 사건의 핵심입니다.
