의정부지방법원 2026타경303. 동두천시 지행동 에코휴먼빌2차 106동 12층 1202호 아파트입니다. 공유자 박영희·이보람이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2020.12.05 매매를 원인으로 2021.03.31 소유권이전이 이뤄졌으며 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 209,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 현재 회차의 가격입니다. 감정가 289,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 250,000,000원이고 최신 거래는 247,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 115.6%이므로 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 196 동두천에코휴먼빌2차아파트 106동 12층1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 이담로 161 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.985㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물 중 12층 |
| 사용승인일 | 2018.01.17 |
| 소유자 | 박영희 2분의 1 · 이보람 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,741,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 핵심은 2021.03.31 설정된 국민은행 근저당권 209,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이보람 지분에 대한 국의 압류 2건, 근로복지공단 가압류, 박영희 지분의 삼성카드 가압류, 근로복지공단 추가 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2026.06.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
에코휴먼빌2차는 492세대이고 사용승인일은 2018.01.17입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 12건의 실거래 평균은 250,000,000원입니다. 최저 거래는 237,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원, 최신 2026.09 거래는 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 257,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 평균 | 84.985㎡ | 12건 | 250,000,000원 |
감정가와 최저가는 289,000,000원으로, 최근 12개월 평균 250,000,000원보다 높습니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 시세는 115.6%입니다. 최고 실거래 270,000,000원보다도 현재 최저가가 높고, 최신 거래 247,000,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 92,292,953원 | 75,154,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,089,176원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 321,382,129원 중 예상 배당액은 284,154,000원이고, 미배당액은 37,228,129원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 289,000,000원 | 284,154,000원 | 37,228,129원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 231,200,000원 | 227,163,200원 | 94,218,929원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 184,960,000원 | 181,570,560원 | 139,811,569원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가격이 낮아지면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 권리위험 증가가 아니라 매입가격 조정에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지행초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·주거나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물 중 12층이며, 사용승인일은 2018.01.17입니다.
- 설비. 급·배수·위생설비, 상하수도, 화재경보기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 도시가스, 난방, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 소하천구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 991,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 115.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 수준에 접근하기 어렵습니다.
- 최근 거래 우선 확인. 최신 거래는 247,000,000원이고 최근 12개월 평균은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 289,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 후순위 채권 배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현황조사 원본과 현장 확인으로 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면에서는 복잡하지 않습니다. 2021.03.31 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 115.6%이고, 최신 거래 247,000,000원과 최고 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 권리는 안전형이지만 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 회피가 아니라 유찰 여부를 보며 매입가격을 낮추는 데 있습니다.
