춘천지방법원 2025타경30712. 동해시 동회동 이레타운 제3층 제302호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 단위세대입니다. 감정가 92,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,080,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 한귀옥이고, 2020.03.12 설정된 동해삼척태백축산업협동조합 근저당 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
다만 숫자만 보면 감정가의 절반 이하까지 떨어졌다고 해서 무조건 큰 할인으로 볼 수는 없습니다. 이레타운의 최신 실거래는 2025.08 64,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 64,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격의 70.4%이지만, 최근 거래가 과거 거래군보다 26.9% 낮아진 하락 흐름이 확인됩니다. 전체 평균 79,666,666원보다 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 동회동 47-1 이레타운 302호 · 효자남1길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 지상5층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 한귀옥 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 63,641,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 정보 | 이레타운 · 22세대 · 2015.08.10 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.03.12 동해삼척태백축산업협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권, 국의 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2014~2015년 가압류·경매·가등기·근저당은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차관계 — LH 임차권등기는 있으나 대항력 없음
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 57,000,000원 | 2020.03.31 / 2020.03.20 | 없음 | 배당요구 | 보증기관 |
한국토지주택공사 명의로 보증금 57,000,000원의 임차권등기가 있으나, 전입일 2020.03.31이 말소기준일 2020.03.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 또한 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 수는 0명으로 보며, 보증금 57,000,000원을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만, 시장 자체가 내려왔다
이레타운 비교 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.08의 64,000,000원이고, 과거에는 2022.07 75,000,000원, 2022.09 100,000,000원 거래가 있습니다. 전체 3건 평균은 79,666,666원이지만, 최신 시장을 판단할 때는 이 전체 평균보다 최근 12개월 거래 64,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 51.5㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2022.09 | 46.24㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 51.5㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 79,666,666원 |
현재 최저가 45,080,000원은 최신 거래 64,000,000원의 70.4%입니다. 가격 자체는 최신 거래보다 낮지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -26.9%인 점이 중요합니다. 즉 경매 최저가만 내려온 것이 아니라 일반 매매 시세도 이미 하락했습니다. 최근 12개월 실거래도 1건뿐이라 64,000,000원을 두꺼운 시장가격으로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 2. 근저당 · 동해삼척태백축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 | - | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 63,641,670원 | 7,868,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 99,641,670원 중 43,868,560원이 배당되고, 미배당액은 55,773,110원입니다. 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 공실·현장 리스크
현황조사 당시에는 공실로 확인됐고, 관리비 1년치 미납이 있다고 조사됐습니다. 임차인 명도 부담과는 별개의 문제로, 공용부분 관리비 등 실제 승계 가능 금액을 관리주체에 직접 확인할 필요가 있습니다.
감정평가 과정에서도 수차례 현장방문했으나 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 외부 관찰과 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 평가됐습니다. 따라서 내부 상태는 감정서만으로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북평고등학교 남동측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택) 단위세대로 이용 중이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 261,400원/㎡이며 토지면적은 899.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 79,666,666원보다 최신 거래 64,000,000원과 최근 12개월 평균 64,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -26.9%입니다. 최저가가 최신 거래보다 낮아도 시세 자체가 추가 하락할 가능성은 별도로 봐야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사 당시 공실이지만 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 내부 훼손·수리 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비 미납. 관리비 1년치 미납 조사 내용이 있으므로 공용부분 승계액과 체납 총액을 관리주체에 확인하세요.
- LH 임차권. 등기상 보증금 57,000,000원이 있으나 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다는 판단은 거래량까지 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.12 근저당이 말소기준이고, 이후 LH 임차권·국 압류·서울보증보험 강제경매는 매각으로 소멸합니다. LH 임차권 역시 대항력이 없어 실질취득은 현재 최저가 45,080,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 최신 거래 64,000,000원보다 18,920,000원 낮은 구간입니다. 그러나 최근 거래가 과거보다 26.9% 하락했고, 최근 12개월 실거래는 1건, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 하락 시세·낮은 거래량·공실 관리비를 반영해 응찰가를 보수적으로 잡아야 하는 다세대”입니다.
