의정부지방법원 2026타경70274. 양주시 덕계동 주원하이빌 101동 203호, 전용 44.32㎡의 공동주택(도시형생활주택: 단지형다세대주택)입니다. 소유자 조석훈은 2021.12.15. 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득했고, 2023.08.02. 이상수 명의의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 이상수의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2021.07.27., 확정일자는 2021.07.09.로, 2026.02.06. 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 임차권입니다.

통상 이 구조라면 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한 부분이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 보증금 175,000,000원 중 147,100,000원만 배당되고, 27,900,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.28.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이상수 임차권과 관련한 실질 인수금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약이 핵심

알려진 실제 임차인은 1명, 이상수입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사를 “양도전: 임차권자 이상수”와 함께 기재하고 있어 이를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 이상수의 전입·점유는 2021.07.27.이고 확정일자는 2021.07.09.이므로 강제경매개시결정 2026.02.06.보다 앞섭니다.

등기에는 2022.02.18. 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 현재 등기상태와 관련 의무의 적용 여부를 원문 기준으로 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 150,000,000원은 높다

주원하이빌 101동의 거래 자료는 총 8건입니다. 전체 평균은 169,250,000원이지만, 대부분이 2021.12. 거래이고 최신 거래는 2026.04. 134,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 134,000,000원으로, 현재 최저가이자 실질취득금액인 150,000,000원은 최근 시세의 111.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -23.1%로 하락 방향입니다.

전체 평균 169,250,000원만 보면 150,000,000원이 낮아 보이지만, 그 평균에는 2021.12.의 170,000,000원~178,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래 134,000,000원, 최근 12개월 평균 134,000,000원, 하락 추세 -23.1%를 함께 보면 현재 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

배당 계산상 이상수 보증금 부족액은 27,900,000원입니다. 그러나 2026.07.28. 확약에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 이상수 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없었다면 룰상 27,900,000원이 인수 대상으로 계산되는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 덕계동 회천2동행정복지센터 서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택·공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택: 단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 2층 203호입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지이며, 남측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 해당하고 공시지가는 598,100원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이며, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 대응을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 대조하세요.
• 점유관계 재확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 알려진 임차인은 이상수 1명이지만 실제 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.18. 등기된 민간임대주택 관련 내용의 현재 효력과 매각 후 적용관계를 원문 서류에서 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 169,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 134,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 실질취득 150,000,000원은 최근 시세의 111.9%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -23.1%이므로 과거 2021.12. 거래만으로 가격 상한을 잡지 않는 것이 중요합니다.
• 환금성 점검. 12세대 규모와 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0% 데이터를 감안해 재매각·출구전략을 보수적으로 검토하세요.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”

이 물건의 첫인상은 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 이상수의 보증금은 175,000,000원이고, 현재 배당 계산상 27,900,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.07.28. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력이 포기되고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.

다만 그 순간부터 판단의 중심은 가격으로 옮겨갑니다. 확약을 반영한 실질취득은 150,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 134,000,000원, 최근 시세 대비 비율은 111.9%, 가격 추세는 -23.1%입니다. 전체 평균 169,250,000원은 과거 2021.12. 거래가 다수 포함된 값이므로 현재 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 여기에 12세대 규모, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 “알려진 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.