부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경503464 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 128.16㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

301,110,000원 3억 111만 감정가 346,000,000원

감정가의 87% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 242,200,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

대전지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,422만원

최저가의 10% · 24,220,000원

실거래 대비

▼ 14.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 대항력 임차인 2명은 보증금 미상으로 확인이 필요하며 실질취득 판단 전 명도가 관건입니다.

가격 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 거래 380,000,000원의 63.7% 수준으로 가격 여지는 있음
자금 입찰보증금 약 24,220,000원 · 현재 배당 기준 인수액 0원(보증금 확인 전제 아님)
리스크 이지아·LI XU 대항력 있음, 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 최근 거래 대비 가격은 낮지만, 핵심은 대항력 임차인 2명입니다. 이지아·LI XU 모두 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어, 보증금 확인 전에는 안전한 물건으로 단정하기 어렵습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 인수 가능 금액과 명도 가능성을 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

346,000,000원

242,200,000원(1회 유찰)

최근 12개월 거래

380,000,000원

2026.03 거래 1건

최저가 ÷ 최근시세

63.7%

가격 여지 있음

인수 위험

임차인 확인 필요

대항력 임차인 2명

대전지방법원 2025타경503464. 대전 유성구 봉명동 그랑펠리체 7층 701호 아파트입니다. 소유자는 이상각이며, 2023년 설정된 효천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경503464 (임의경매)
소재지	대전광역시 유성구 봉명동 611-1 그랑펠리체 7층701호
물건종류 / 이용	아파트 · 침실5, 거실, 주방및식당, 욕실2, 파우더룸 등 이용
소유자	이상각
감정가 / 최저가	346,000,000원 / 242,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	효천신용협동조합 / 282,608,658원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유가 핵심

말소기준권리는 2023.07.19 설정된 효천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 신한카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 2026년 압류 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 현황조사상 이지아와 LI XU는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정됩니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 임차보증금 규모는 현재 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 2명 확인

임차인	전입	대항력	우선변제	승계	비고
이지아	2020.10.19	有	확인 필요	해당 없음	보증금 미상
LI XU	2016.09.20	有	확인 필요	해당 없음	보증금 미상

⛔ 가장 큰 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매수인은 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 인수하여 실질취득 비용이 보증금 수준까지 상승할 수 있습니다. 현재 보증금이 미상인 상태이므로 최저가만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

그랑펠리체 동일 면적(128.16㎡) 최근 거래는 2026.03 380,000,000원, 2025.03 325,000,000원, 2024.07 345,000,000원 등입니다. 최근 12개월 평균은 380,000,000원으로 최저매각가 242,200,000원은 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.03	128.16㎡	10	380,000,000원
2025.03	128.16㎡	9	325,000,000원
2024.07	128.16㎡	6	345,000,000원
2024.02	128.16㎡	4	378,000,000원
2021.08	128.16㎡	11	378,000,000원
평균	—	5건	361,200,000원

배당 분배 (최저가 242,200,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만, 임차인 인수 가능성을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,190,800원
효천신용협동조합 근저당	321,600,000원	238,009,200원
소재문 근저당	110,000,000원	0원
신한카드 가압류	10,116,417원	0원
대전신용보증재단 가압류	75,439,339원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 이지아·LI XU의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
최저가 판단 주의. 최근 거래 대비 낮은 가격이지만 대항력 임차인 보증금에 따라 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
점유 관계 확인. 대항력 임차인이 존재하므로 낙찰 후 인도 절차와 협의 가능성을 검토해야 합니다.
권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 하는 물건”

그랑펠리체 701호는 최근 거래 대비 최저매각가가 낮아 가격 측면에서는 관심을 가질 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명이 확인된 만큼, 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 확인입니다. 보증금이 작거나 배당으로 해결된다면 가격 메리트가 살아나지만, 인수금이 발생하면 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다.

부동산임의경매

가격은 매력적이나, 대항력 임차인 2명이 변수 — 대전 유성구 그랑펠리체 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 2명 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	3억 4,600만원
2	2026-07-09	대기	2억 4,220만원