🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📌 말소기준 1999.12.23 ⚠️ 현황 차이 확인
서울북부지방법원 2025타경12670. 서울특별시 중랑구 중화동 320-5의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 등으로 이용 중이며, 토지는 112.4㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 박미연 지분 5분의 3, 류은호 지분 5분의 2입니다.
권리 기준점은 1999.12.23. 설정된 태릉신용협동조합 근저당 채권최고액 26,000,000원입니다. 이후 존속하는 근저당 72,000,000원, 가압류 17,521,538원, 경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12670 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 320-5 · 중랑역로11길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 112.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,215,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 연와조 평옥개 2층 · 적벽돌마감 및 일부 화강석붙임 · 벽지 및 타일마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박미연 5분의 3 · 류은호 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 760,430,200원 / 760,430,200원 (신건) |
| 청구액 | 109,675,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 1999.12.23. 태릉신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 이전의 한국외환은행 근저당과 수산신용협동조합 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 태릉신용협동조합 근저당, 가압류, 임의경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한민영 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 한민영의 전입일은 2021.02.01.로 말소기준권리인 1999.12.23.보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 현황 확인 — 이 물건의 실질적 주의점
권리 자체는 매수인 인수 0원으로 비교적 단순하지만, 건물의 실제 이용 상태와 공부상 표시가 완전히 일치하지 않는 부분이 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 순위보다 현장 구조·면적·제시외 건물의 범위를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 중요합니다.
④ 시세 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 가격을 평가하기 어렵다
감정가는 760,430,200원이고 현재 최저매각가도 760,430,200원으로 감정가 100% 신건입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가와 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 760,430,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,004,302원 |
| 1. 근저당 · 태릉신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 태릉신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 태릉신용협동조합 | 17,521,538원 | 17,521,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 634,904,360원 |
현재 최저가 760,430,200원 가정 시 채권자 청구 합계 115,521,538원이 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 소유자 예상 잔여액은 634,904,360원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑역 북측 인근으로 주상용건물, 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 중랑역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 연와조 평옥개 2층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 112.4㎡ 대지, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 면적 확인. 1층·2층의 공부상 면적과 실제 현황 면적 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지층 이용상태 확인. 공부상 ‘주택’이나 외관상 ‘보일러실’로 추정된 부분의 실제 구조와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·범위를 감정평가서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 전입자 점유 확인. 한민영의 점유 부분과 실제 사용관계, 보증금 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 760,430,200원을 곧바로 적정 시세로 보지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인이 확인되고 예상 인수액도 0원이어서 권리관계만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 1층·2층 면적 차이, 지층의 공부상 용도와 현황 차이, 제시외 건물 포함이라는 확인 포인트가 있습니다. 더욱이 현재는 감정가 760,430,200원이 그대로 최저가인 신건인데, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만 현황 검증과 시세 확인은 필수 — 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
