의정부지방법원 2026타경70834. 포천시 가산면 우금리의 공장·창고와 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·창고, 사무실·휴게실·식당 등으로 이용되고 있으며, 수변전설비·관정·옹벽과 제시외 건물도 일괄매각 및 평가 범위에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,068,672,940원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리구조의 출발점은 2023.03.16. 설정된 포천새마을금고 근저당 2,280,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 포천시·국세 압류, 김명수·황윤미 근저당, 다수 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상으로 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 우금리 394-1 |
| 용도 | 공장·창고 등 + 토지 |
| 소유자 | 이태호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,068,672,940원 / 3,068,672,940원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천새마을금고 / 1,818,693,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수변전설비·관정·옹벽 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.03.16. 포천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보목록 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정·등기된 김명수 근저당 240,000,000원, 황윤미 근저당 600,000,000원과 각종 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황윤미 | A동 1층 | 2024.10.02 | 30,000,000원 | 2026.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 황윤미의 전입일 2024.10.02.은 말소기준일 2023.03.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원이고 배당요구는 2026.05.14. 접수됐습니다. 확정일자 정보는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,068,672,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,086,729원 |
| 1. 포천새마을금고 근저당 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 김명수 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 황윤미 근저당 | 600,000,000원 | 443,586,211원 |
| 5. 씨앤에이치캐피탈 가압류 | 1,062,826,486원 | 0원 |
| 6. 장광훈 가압류 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 완성주물 가압류 | 48,300,000원 | 0원 |
| 8. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 31,177,421원 | 0원 |
| 9. 씨앤에이치캐피탈 · 근저당권부채권 가압류 | 376,502,311원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,746,806,218원 중 3,035,586,211원이 배당되고, 현재 회차 미배당액은 1,711,220,007원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락은 채권자 미배당으로 연결
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,068,672,940원 | 3,035,586,211원 | 1,711,220,007원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,454,938,352원 | 2,427,988,968원 | 2,318,817,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,963,950,681원 | 1,941,911,174원 | 2,804,895,044원 | 0원 |
매각가가 내려가도 낙찰자가 떠안는 권리는 현재 계산상 계속 0원입니다. 다만 저가 낙찰로 생기는 차액은 매수인 인수로 넘어오는 것이 아니라 후순위 채권자의 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자 포천새마을금고는 현재 회차와 1회 유찰 시에는 2,280,000,000원이 배당되고, 2회 유찰 시에는 1,941,911,174원이 배당되는 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우금저수지 동측 인근으로, 주위에는 공장·창고·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 공장·창고 및 사무실·휴게실·식당 등으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하며 서측 원거리에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 나동호는 철골조 1층, 가동호는 철근콘크리트 및 블록조·경량철골조 2층 건물입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 일부 토지는 소하천 저촉이 기재돼 있습니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 포천시·영등포세무서·반포세무서 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 황윤미가 임차인이면서 을구 근저당권자와 동일인이므로 임대차계약서·점유관계·자금흐름 확인이 중요합니다.
- 확정일자 확인. 황윤미의 확정일자 정보가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 수변전설비, 관정, 옹벽 등이 포함되는 만큼 현황과 감정평가목록을 대조해야 합니다.
- 공장 설비 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재돼 있으므로 매각 대상 설비의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 소하천 저촉 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 공장·창고와 토지의 개별 가치 및 대체 매물을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 확인할 변수가 적지 않다
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.03.16. 포천새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸하며, 임차인 황윤미도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하기는 어렵습니다. 세금 압류 3건의 실제 당해세 여부, 임차인과 근저당권자가 동일인이라는 관계인 변수, 공장 설비와 제시외 건물의 매각 범위, 토지 규제, 그리고 시장 실거래 비교자료 부재가 동시에 남아 있습니다. 권리의 결론은 인수 0원, 투자 판단의 핵심은 현장·세금·가격 검증입니다.
