의정부지방법원 2026타경70887. 연천군 청산면 백의리에 있는 백의리아느칸빌아파트 104동 1층 104호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층 아파트 중 1층입니다. 말소기준권리는 2010.12.09. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 84,500,000원입니다. 이후의 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 73,857,142원보다 높고, 전체 12건 평균 74,000,000원도 웃돕니다. 최신 거래 77,000,000원보다는 낮지만, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세는 -0.5%입니다. 따라서 신건 가격만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 아파트 중 1층 104호 · 사용승인일 2006.02.06 |
| 소유자 | 박수연 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 55,972,737원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2010.12.09. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,500,000원입니다. 2013.01.02. 주식회사성전사 명의 임차권이 설정된 이력이 있으나 2014.05.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.12.08. 국 명의 압류와 2026.04.28. 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 1.5% 높다
백의리아느칸빌 동일 면적 59.35㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 73,857,142원입니다. 현재 최저가 75,000,000원은 이 평균의 101.5%입니다. 전체 12건 평균 74,000,000원과 비교해도 최저가가 약간 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 73,857,142원 |
최신 거래는 2026.08의 77,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 가격 판단은 한 건의 최신 거래만이 아니라 최근 평균과 추세를 함께 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 101.5%이고, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 -0.5%입니다. 즉 신건 단계에서는 가격 안전마진이 뚜렷하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 2. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 84,500,000원 | 73,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 75,000,000원 가정 시 집행비용 1,750,000원을 제외한 73,250,000원이 동수원신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 11,250,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 75,000,000원 | 73,250,000원 | 11,250,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 25,980,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 37,764,000원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건 75,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 입찰 시점과 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백의초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 백의리아느칸빌은 146세대이며 사용승인일은 2006.02.06입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 102,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역·제3종 구역·도로구역·배출시설설치제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균 73,857,142원보다 높습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 주지 않는 것이 중요합니다.
- 최신 거래와 평균을 함께 보기. 최신 거래는 77,000,000원이지만 최근 평균은 73,857,142원이고 최근 추세는 -0.5%입니다.
- 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수 1.8회, 낙찰률 10.0%를 감안해 신건과 유찰 후 가격을 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 등기상 2022.12.08. 국 명의 압류가 있으므로 실제 배당에서의 조세채권 관계와 미납 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리 뒤의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 과거 임차권도 이미 말소돼 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균 73,857,142원의 101.5%이고, 가격 추세도 -0.5%입니다. 여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.8회라는 점까지 고려하면 권리는 통과해도 신건 가격은 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 어느 회차에 얼마로 접근하느냐입니다.
