의정부지방법원 2026타경70936. 의정부동 염광빌라 3층 301호, 전용 약 45.7㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며 철근콘크리트조 4층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 김태호이고, 등기상 말소기준권리는 2024년 11월 26일 주식회사액트캐쉬대부의 근저당권 75,000,000원입니다. 그 이후 설정된 오케이저축은행·비엔케이저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 종전 경매 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 판단할 핵심은 2024년 액트캐쉬대부 근저당 이후의 권리입니다. 조사된 임차인은 없어 배당 후 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 547-8 염광빌라 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 약 45.7㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 방3 · 주방 · 거실 · 욕실겸화장실 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 김태호 (2021.01.28 소유권이전, 2020.07.11 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 22,946,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사·전입세대열람 등 원본 확인이 필요하지만, 제공된 권리자료상 별도 임차보증금 인수는 계산되지 않습니다. 말소기준인 액트캐쉬대부 근저당 이후의 오케이저축은행 가압류 21,005,521원, 비엔케이저축은행 가압류 16,869,494원 및 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 과거 실거래보다 13.1% 낮지만 거래 시점은 오래됐다
염광빌라는 총 12세대이고, 제공된 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 2021년 10월 165,000,000원, 2022년 6월 159,500,000원이며 평균은 162,250,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 141,000,000원은 이 평균의 86.9%, 최신 거래 159,500,000원과 비교해도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.52㎡ | 2 | 159,500,000원 |
| 2021.10 | 45.52㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 162,250,000원 |
수치만 보면 1.41억은 과거 실거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022년 6월로, 2026년 9월 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 따라서 “실거래 평균보다 낮다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 특히 12세대 소규모 다세대라 거래 표본이 적어, 입찰 전 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,005,521원 | 21,005,521원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 비엔케이저축은행 | 16,869,494원 | 16,869,494원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,350,985원 |
현재 회차 141,000,000원 기준 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 채권액이 확인된 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여 25,350,985원이 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 141,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,800,000원 | 2,454,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,240,000원 | 24,659,335원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 112,800,000원, 2회 유찰 시 90,240,000원으로 낮아지면서 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 진행될수록 권리 인수액이 늘어나는 유형이 아니라, 주로 가격과 환금성의 균형을 보는 사건입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 모임슬래브지붕 4층 중 3층이며, 건물사용승인일은 1991.03.25입니다.
- 입지. 상우고등학교 북동측 인근이며 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 의정부 경전철역인 의정부역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 446.3㎡, 공시지가 1,672,000원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 실거래의 시간차. 비교 거래가 2021년·2022년에 그칩니다. 1.41억이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모와 적은 거래 표본을 고려해 향후 재매각 시 매수층이 제한될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 건물 연식. 1991년 사용승인 건물인 만큼 내부 수선상태, 누수, 난방·배관·창호 상태 등을 현장 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 점유 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘현재 시세 확인’이 마지막 관문
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 11월 26일 액트캐쉬대부 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 과거 실거래와 비교하면 분명 낮습니다. 최저가 141,000,000원은 제공된 거래 2건 평균 162,250,000원의 86.9%입니다. 다만 최신 거래가 2022년 6월이라, 이 13.1%의 차이를 그대로 2026년의 할인율로 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현재 시세 재확인. 거래가 드문 소규모·노후 다세대라는 점까지 감안해 현재 매매가와 실제 수선비를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
