서울북부지방법원 2025타경12930. 노원구 중계동 중계무지개아파트 203동 302호, 15층 중 3층 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 현상구이고, 말소기준권리는 2021.10.26 페퍼저축은행 근저당권 132,000,000원입니다. 같은 날 페퍼저축은행의 근저당권 445,200,000원이 추가로 설정됐고, 2022.05.06 다시 24,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이들 및 말소기준 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유입니다. 박승현은 203동 302호에 2009.03.18 전입신고한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 말소기준보다 12년 이상 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “선순위 임차인”이나 “대항력 있음”으로 확정할 수도 없고, 반대로 “인수 없음”으로 닫을 수도 없습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하는 것이 입찰 전 가장 중요한 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12930 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 513 중계무지개아파트 203동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 · 15층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 현상구 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 410,729,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 주식회사페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유가 변수
1997.06.03 현상구가 소유권을 취득했고, 과거의 근저당권·압류·가압류 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.10.26 페퍼저축은행 근저당권 132,000,000원입니다. 같은 날 설정된 445,200,000원 근저당, 2022.05.06의 24,000,000원 근저당, 2024년 이후 국세·지방세 압류와 기술보증기금·인천신용보증재단·국민은행·신용보증기금 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승현 | 203동302호 | 2009.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자로 조사된 사람은 박승현 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 빠른 만큼, 임대차가 실제로 존재한다면 낙찰 후 인수관계가 핵심 변수가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 445,200,000원 | 245,824,000원 |
| 4. 을구 21번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 기술보증기금 | 75,650,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,416,682원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,709,411원 | 0원 |
| 8. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 96,892,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 797,868,239원, 총 배당액은 377,824,000원, 미배당은 420,044,239원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 박승현의 보증금·우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 중계역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도시철도 저촉, 절대보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,341,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박승현 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 임대차계약 존재 여부, 점유개시 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 무상거주확약서 원본 대조. 2026.07.14 보정서에 제출된 확약서의 작성자·내용·적용 범위와 박승현의 실제 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 384,000,000원으로 같고 신건입니다. 권리 확인이 끝난 뒤 중계무지개아파트의 실제 거래가격과 응찰가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15입니다. 매각기일 2026.09.29 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 보정서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유가 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 단순합니다. 2021.10.26 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2009.03.18 전입한 박승현이 있다는 점 때문에 결론은 달라집니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 배당모형상 인수 0원 역시 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
2026.07.14 무상거주확약서가 제출됐다는 점은 위험을 낮추는 자료지만, 이 자료만으로 대항력 포기나 보증금 인수위험 소멸까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기권리는 정리되지만 선순위 점유관계 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 신건 384,000,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 박승현의 실제 임대차관계입니다.
