의정부지방법원 2026타경70974. 연천군 전곡읍 은대리 가람채아파트 101동 805호, 전용 58.66㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박맹순으로 2016.12.09 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 146,000,000원입니다. 같은 날 연천군산림조합이 채권최고액 109,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현황조사 등에 나타난 임차인 이덕주는 2017.01.03 전입했습니다. 말소기준권리인 2016.12.09 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며 2026.07.23 배당요구를 한 상태이므로, 우선변제 및 최우선변제 여부는 관련 원문을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 은대리 530-9 가람채아파트 101동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.66㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 박맹순 (2016.12.09 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연천군산림조합 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
현재 권리분석의 기준은 2016.12.09 연천군산림조합 근저당입니다. 그보다 앞선 과거의 가처분·경매개시결정·근저당 등은 등기부상 말소된 내역이 다수 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 2026.05.11 연천군산림조합 신청으로 등기됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이덕주 | 2017.01.03 | 미상 | 미상 | 2026.07.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 1.07억은 최근 시세 이상
가람채아파트는 총 114세대, 준공일은 2009.07.24이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 58.66㎡ 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,166,666원, 최신 거래 74,000,000원, 그리고 최근 추세 -9.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.66㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 58.66㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.05 | 58.66㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 58.66㎡ | 4 | 101,500,000원 |
| 2026.03 | 58.66㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 58.66㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 58.66㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 58.66㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 58.66㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 58.66㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.05 | 58.66㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 58.66㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.66㎡ | 9건 | 90,166,666원 |
현재 최저매각가이자 권리 기준 실질취득액인 107,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%입니다. 최신 2026.09 거래가는 74,000,000원이고, 시장 지표상 최근 흐름도 -9.8%입니다. 따라서 전체 거래 평균 92,625,000원을 근거로 가격을 낙관해서도 안 되며, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 2. 근저당 · 연천군산림조합 | 109,200,000원 | 104,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 4,498,000원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 14층 건물의 8층 805호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 특성. 총 114세대 단지이고 동일 면적 거래 표본은 확인되지만, 실거래 범위가 74,000,000원에서 130,000,000원까지 넓고 최근 추세가 -9.8%여서 가격 상단에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 107,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%입니다. 신건을 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최신 2026.09 거래는 74,000,000원입니다. 최근 추세도 -9.8%인 만큼 입찰 직전 추가 거래 발생 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 이덕주는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 2026.07.23 배당요구 사실과 함께 우선변제·최우선변제 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원입니다. 각 회차에서도 당시 최신 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 지금 가격은 높다”
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 2016.12.09 연천군산림조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이덕주의 전입은 2017.01.03으로 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 하지만 현재 최저가 107,000,000원은 최근 12개월 평균 90,166,666원의 118.7%이고, 최신 거래 74,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -9.8%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 부담은 낮지만 신건 가격 경쟁력은 낮은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차에서는 권리의 깔끔함보다 가격 방어가 우선입니다.
