서울북부지방법원 2025타경12974. 성북구 장위동 래미안장위퍼스트하이 512동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김성창 지분 5분의 2·최정희 지분 5분의 3이며, 말소기준권리는 2021.02.19. 중소기업은행 근저당권 255,400,000원입니다. 그 뒤 2021.03.31. 기독교대한감리회우이교회의 500,000,000원 가압류와 2025.08.01. 강제경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 신건임에도 최저매각가가 최근 실거래 구간보다 낮습니다. 동일급 전용면적의 최근 12건은 1,250,000,000원에서 1,527,000,000원 사이에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 1,427,666,666원입니다. 최저가 1,038,000,000원은 그 평균의 72.7%로, 최신 2026.08 거래 1,474,000,000원보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 320 래미안장위퍼스트하이 512동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김성창 5분의 2 · 최정희 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,038,000,000원 / 1,038,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구액 | 기독교대한감리회우이교회 / 1,389,537,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.02.19. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 255,400,000원이며 채무자는 김성창입니다. 이후 기독교대한감리회우이교회의 500,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 72.7%
래미안장위퍼스트하이 동일급 면적 84.94~84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.04부터 2026.08까지이며 최근 12개월 평균은 1,427,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 6 | 1,474,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 26 | 1,527,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11 | 1,440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 23 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,461,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 1,480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 1,460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 1,420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 6 | 1,360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 24 | 1,360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 3 | 1,250,000,000원 |
| 평균 | 84.94~84.98㎡ | 12건 | 1,427,666,666원 |
최근 12건 최저 실거래는 1,250,000,000원, 최고는 1,527,000,000원입니다. 신건 최저매각가 1,038,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%로, 실거래 최저보다도 낮습니다. 최근 거래 중에는 2026.06의 3층 1,400,000,000원과 2026.04의 3층 1,250,000,000원이 있어 저층 가격을 살펴볼 참고점도 존재합니다. 다만 본건은 2층이므로 개별 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,038,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,780,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 255,400,000원 | 255,400,000원 |
| 2. 가압류 · 기독교대한감리회우이교회 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 기독교대한감리회우이교회 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 269,820,000원 |
현재 회차 가정에서는 계산에 반영된 채권 755,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 269,820,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,038,000,000원 | 755,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 830,400,000원 | 755,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 664,320,000원 | 655,276,800원 | 100,123,200원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 계산상 채권 미배당액이 100,123,200원 발생하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 잡혀 있어, 제공된 자료만 놓고 보면 반드시 유찰을 기다려야 하는 유형으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변에는 아파트단지 등 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용·업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내외 포장도로가 개설돼 진출입이 무난합니다.
- 단지. 래미안장위퍼스트하이 1,562세대, 2020.11.03 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,176,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 상대보호구역·건축선에 저촉되며 도로·녹지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 몰탈위페인트마감 등, 내벽 벽지 및 타일마감 등, 새시창호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 1,038,000,000원은 최근 12개월 평균 1,427,666,666원의 72.7%입니다. 가격 메리트 판단은 최근 시세를 중심으로 유지하세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 84.94㎡ 6층 1,474,000,000원입니다. 본건은 2층이므로 층 차이를 감안해 비교해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정요항표상 임대사항이 미상이므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 등기부 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태를 2026.09.29 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 뚜렷, 점유 확인은 필수
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 말소기준은 중소기업은행 근저당권이며 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 신건 최저가 1,038,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 1,427,666,666원의 72.7%에 불과해 가격 측면의 여유가 큽니다. 다만 임대사항이 미상이라는 점은 권리분석의 마지막 확인 항목입니다. 등기 구조와 가격은 우호적이고, 실제 점유관계 확인이 최종 관문인 물건으로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
