서울북부지방법원 2025타경12977. 서울 도봉구 방학동 성원아파트 101동 4층 401호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상15층 구조 중 4층입니다. 소유자는 김용수이며, 등기부상 2002년 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019년 7월 29일 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권 132,000,000원입니다.

그 이후 남아 있는 국세 압류, 서울신용보증재단 가압류, 지방세 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인될 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있으므로, 이는 후순위 배당 문제로 별도 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 5.03억 신건은 최근 거래보다 높다

성원아파트 동일 면적 59.94㎡의 실거래는 최근까지 이어지고 있습니다. 전체 9건 평균은 428,666,666원이지만 과거 2021년 513,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.

현재 최저가 503,000,000원은 최근 12개월 평균 422,500,000원의 119.1%입니다. 최신 2026년 8월 거래 425,000,000원과 비교해도 신건 가격이 78,000,000원 높습니다. 전체 평균 428,666,666원 역시 최저가보다 낮으며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -1.8%의 흐름을 보입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 시 예정 가격은 1회 유찰 402,400,000원, 2회 유찰 321,920,000원입니다. 현재 최근 12개월 평균 422,500,000원과 비교하면 1회 유찰 구간부터 가격 관계가 달라집니다. 반대로 신건 503,000,000원은 최근 시세 이상이므로 가격만 놓고 보면 보수적인 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)

예상 채권액 159,499,428원은 전액 배당되고 부족액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 및 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 소재 방학초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상15층 건물 중 4층 401호이며 사용승인일은 1996.06.12입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 현황은 아파트 건부지입니다.
• 도로. 북측 약 6m, 동측 약 8m, 남측 약 15m, 서측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격부터 검증. 503,000,000원은 최근 12개월 평균 422,500,000원의 119.1%로, 현재는 최근 시세보다 높은 가격입니다.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -1.8% 낮습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 402,400,000원, 2회 유찰 시 321,920,000원으로 예정돼 있어 회차별 시세 관계를 따로 점검해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당액과 배당 우선순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 무난, 가격은 보수적으로

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 흥국생명보험 근저당이 말소기준이고, 그 이후 현재 존속하는 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 가격 5.03억은 최근 12개월 평균 4.225억의 119.1%, 최신 거래 4.25억보다도 7,800만원 높습니다.

최근 거래 흐름 역시 -1.8%로 낮아진 상태입니다. 따라서 지금 회차의 결론은 “권리상 진입은 가능하지만, 신건 가격에는 메리트가 없다”에 가깝습니다. 1회 유찰 시 가격은 402,400,000원으로 내려가므로, 이 사건의 승부처는 권리보다는 유찰 이후 시세 대비 가격입니다.