서울북부지방법원 2025타경12977. 서울 도봉구 방학동 성원아파트 101동 401호가 감정가 503,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가 402,400,000원으로 진행됩니다. 감정가 대비 80%까지 내려온 만큼 첫인상은 나쁘지 않습니다. 그러나 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다.

등기상 핵심은 2019.07.29 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 서울신용보증재단 가압류 등이 설정되어 있지만 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당상 우선순위는 다른 문제이므로 세금 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 평균 422,500,000원과 최신 거래 425,000,000원보다 최저매각가가 낮습니다. 실제 가격 차이는 존재합니다. 그러나 거래 추세가 -1.8%인 점을 고려하면 그 차이를 곧바로 충분한 안전마진이라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 흥국생명 근저당

말소기준권리는 을구 12번, 2019.07.29 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며 본 경매 신청채권자와 같습니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류와 국세·지방세 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 에스비아이저축은행이 신청한 2024타경115444 임의경매는 2025.05.22 취하되어 개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행하는 사건은 2025.07.24 개시결정된 2025타경12977입니다. 서로 다른 경매절차이므로 혼동하지 않아야 합니다.

또한 과거 을구 22번 에스비아이저축은행 근저당권에는 말소 기재와 이후 근저당권이전 부기등기가 함께 나타납니다. 해당 권리의 현재 효력 및 등기 정리상태는 등기사항전부증명서 원본을 대조해 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가보다 최근 실거래가 중요하다

성원아파트 동일 평형(전용 59.94㎡)의 확인된 실거래는 총 9건입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 428,666,666원이지만, 가격 판단에서는 보다 최근에 거래된 사례를 우선해야 합니다.

가장 최신 거래는 2026.08의 425,000,000원이며, 직전 2026.07 거래는 420,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 422,500,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 402,400,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.

다만 가격 메리트 판단에 전체 9건 평균 428,666,666원만 사용해서는 안 됩니다. 특히 과거 513,000,000원의 고가 거래가 섞여 있고, 최근 거래 추세는 -1.8%입니다. 지금은 과거 고가보다 실제 최근 거래 수준을 기준으로 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 402,400,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준으로 일반 채권액 159,499,428원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 236,476,572원입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 배당은 확정채권액의 예측이 아닙니다.

회차별 가격·배당 시나리오

현재 배당계산에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 현 시점에 확인된 채권과 점유관계에 근거한 추정입니다. 임차인의 대항력 여부, 세금 우선순위 또는 추가 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 방학초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1996.06.12 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 지하 1층, 지상 15층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 북측 약 6m, 동측 약 8m, 남측 약 15m, 서측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 토지 지표. 공시지가 2,787,000원/㎡, 토지면적 3,850.1㎡로 기재되어 있습니다. 전체 토지면적을 개별 세대의 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 관리상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 258세대 아파트로 동일 평형의 실거래 사례가 확인됩니다. 전체 거래가격은 390,000,000원부터 513,000,000원까지 편차가 있고, 최근 거래 추세는 하락 중이므로 재매각 가능가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준 입찰가 설정. 감정가 503,000,000원보다 최근 12개월 평균 422,500,000원과 최신 거래 425,000,000원을 우선 비교하세요. 하락 추세 -1.8%와 본건 4층의 차이를 고려해야 합니다.
• 국세·지방세 체납 확인. 도봉세무서장·남대문세무서장·도봉구 압류 3건의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 제시된 예상배당에는 세금 우선배당이 반영되지 않았습니다.
• 임차 및 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없어도 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서에서 실제 점유자 및 대항력 발생 가능성을 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 과거 에스비아이저축은행 관련 근저당권의 말소와 이전 부기등기, 취하된 선행경매, 현재 진행 중인 경매의 권리 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 구분해 확인하세요.
• 명도비용 및 절차. 실제 점유자를 확인한 후 인도명령 신청 가능성과 명도 협의 비용을 별도로 검토하세요. 점유자를 확인하기 전에는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
• 관리비 체납. 아파트 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
• 다음 회차 대비. 추가 유찰 시 최저매각가가 321,920,000원 또는 257,536,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 다만 실제 다음 매각조건은 법원의 공고를 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건, 최저매각가와 입찰보증금 요건을 법원 공고 원본에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없는 입찰은 금물”

서울 도봉구 성원아파트 401호는 감정가 503,000,000원에서 한 번 유찰되어 402,400,000원으로 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 평균 422,500,000원의 95.2%라는 점에서 가격상 이점은 존재합니다.

권리분석에서는 2019년 흥국생명보험주식회사 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건의 실제 우선배당 여부와 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다.

또한 최근 시세 추세가 -1.8%로 하락하고 있어, 단순히 감정가보다 낮다는 이유만으로 적정가격이라고 판단하기 어렵습니다. 현재 가격은 최근 시세 아래이지만 그 차이가 충분한 위험 보상인지는 별도 검토가 필요합니다.

결론은 조건부 접근입니다. 권리구조와 예상배당은 비교적 단순하지만, 세금과 점유를 먼저 확인하고 최근 실거래 수준을 기준으로 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다. 추가 유찰로 매각가격이 더 낮아진다면 가격상 매력은 커질 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 ‘80%까지 내려왔다’는 할인율이 아니라, 실제 최근 시세와 확인된 위험을 반영해 얼마에 취득하느냐입니다.