의정부지방법원 2026타경71065. 동두천시 생연동 에이스5차아파트 502동 1층 104호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2021.09.08 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 이후 신용보증기금 가압류 144,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 95,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인은 없지만, 점유관계와 임대차 여부를 확정적으로 단정하기보다는 입찰 전 관련 원문과 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
가격 판단은 더 보수적으로 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 154,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 147,000,000원이고 최근 거래 추세는 -5.4%입니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격대를 우선하면, 현재 최저가 151,000,000원은 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71065 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 356 에이스5차아파트 502동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 삼육사로1002번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 방3·욕실 겸 화장실2·주방·거실·발코니·현관 · 18층 중 1층 |
| 소유자 | 홍성수 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2002.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 주식회사한국씨티은행의 근저당권 3건은 2021.09.08 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격이 전체 평균보다 중요하다
에이스아파트(5차)는 391세대, 사용승인일은 2002.08.28입니다. 대상 면적은 84.96㎡이고 실거래 면적도 일치합니다. 확인된 12건의 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 18 | 164,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 84.95㎡ | 17 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 84.95㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2024.05 | 84.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 84.95㎡ | 21 | 168,000,000원 |
| 2024.02 | 84.95㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2024.02 | 84.95㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2024.02 | 84.95㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 84.95㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 154,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 149,000,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 140,000,000원~170,000,000원이고 전체 평균은 154,666,666원입니다. 그러나 최근 가격을 우선하면 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 147,000,000원입니다. 현재 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 148,086,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 추정치입니다. 총 채권액은 419,000,000원, 채권자 예상배당은 148,086,000원, 미배당은 270,914,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 기준은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 270,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 300,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 324,499,520원 | 0원 |
현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차는 신건으로 151,000,000원이고, 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불현동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택이 혼재하고 각급 학교·생활 편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남서측 근거리에 경원선 지행역이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실 겸 화장실2, 주방, 거실, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 콘크리트평슬래브지붕, 18층 중 1층 104호이며 사용승인일은 2002.08.28입니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 12미터, 동측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 837,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 154,666,666원보다 최근 12개월 평균 149,000,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.4%이므로 현재 최저가 151,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대차 여부를 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.09.08 중소기업은행 근저당권 180,000,000원이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 151,000,000원, 1회 유찰 120,800,000원, 2회 유찰 96,640,000원 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 101.3%이며 최신 거래 147,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -5.4%입니다.
따라서 전체 12건 평균 154,666,666원만 보고 신건 가격에 가점을 주기보다는, 최근 실거래와 하락 추세를 우선하는 것이 맞습니다. 권리구조는 단순하지만 현재 가격에는 뚜렷한 할인 근거가 없다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
