의정부지방법원 2026타경71103. 양주시 남면 신산리 285-375 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사청교이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2023.12.21. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 이천시·국의 압류, 신용보증기금·우리카드·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김정미는 2023.09.12. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 조사상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 입찰 판단에서는 이를 확정적인 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 남면 신산리 285-375 · 경기도 양주시 남면 개나리6길 14 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 이용 | 1층 3가구 · 2층 3가구 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 · 사용승인 2010.10.12 |
| 토지 | 대 183.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사청교 |
| 감정가 / 최저가 | 298,896,740원 / 298,896,740원 (신건) |
| 청구액 | 214,794,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
② 임차·점유관계 — 김정미 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | - | 2023.09.12 | 미상 | - | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능성 · 금액 미상 |
| 반영진 | - | 2025.04.25 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| 정지운 | - | 2025.08.18 | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| HATHURUSINGHE PATHIRANAGE SANJAYA PR H | 203호 | 2025.09.10 | 2,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
조사된 사람은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 김정미만 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 반영진·정지운·203호 점유자는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 김정미는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 298,896,740원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 김정미의 보증금입니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 경우 입찰자가 부담하는 실질취득가는 단순 낙찰가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,896,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,984,554원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 630,000,000원 | 53,912,186원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,992,821원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 195,634,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,091,627,600원 중 예상 배당액은 293,912,186원이며, 미배당액은 797,715,414원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 김정미의 임차보증금 인수 가능성은 이 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 성격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 용도는 사무소이나 현재는 주거용으로 이용 중이며, 1층 3가구·2층 3가구로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로, 사용승인일은 2010.10.12입니다. 위생·급배수 및 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 입지. 남면초등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 183.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 413,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 공부상 사무소를 현황 주거용으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정미 보증금 확정. 2023.09.12. 전입으로 말소기준 2023.12.21.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확정하지 않고는 적정 입찰가를 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 선순위 임차보증금이 인수되면 낙찰가에 인수액을 더한 금액을 취득원가로 봐야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 반영진·정지운은 보증금이 알려지지 않았고, 203호 점유자는 보증금 2,000,000원·월세 200,000원으로 조사됐습니다. 실제 점유 및 명도 상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 경계·현황·제시외 건물 범위를 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용 이용이 병존하므로 실제 사용상태와 관련 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 임차보증금은 따로 본다”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.12.21. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 김정미의 2023.09.12. 전입과 확인되지 않은 보증금입니다.
현재 최저가는 298,896,740원이지만, 이것만으로 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 남는다면 그 금액을 낙찰가에 더해 판단해야 하고, 실거래 시세 비교자료도 확보한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 일괄매각·제시외 건물 포함, 공부상 사무소와 현황 주거용 이용의 차이까지 점검해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
