의정부지방법원 2026타경71153. 연천군 전곡읍 전곡리 ‘전곡리힐하우스2’ 202동 202호, 전용 36.663㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가 자체보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 박중현은 2022.07.21 확정일자를 받고 2022.08.10 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.10.17 고양세무서장 압류입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2024.10.24에 이뤄졌더라도, 임차인의 대항력 기초는 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저가 101,000,000원 가정에서는 집행비용 2,214,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 98,786,000원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원 중 11,214,000원이 남아 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 ‘1.01억에 사는 물건’이 아니라 현재 회차의 실질부담은 112,214,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 제202동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 연천군 전곡읍 전은길 64-37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.663㎡ · 5층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이정미 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 말소기준은 2023.10.17 갑구 4번 압류입니다. 이후 고양시·포천세무서장·연천군 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.24 등기된 박중현의 주택임차권도 등기 순서만 보면 말소기준 뒤지만, 전입·점유가 2022.08.10으로 말소기준보다 앞서므로 매각 후 보증금 미회수분에 대한 매수인 인수 가능성이 현실화되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 신건 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박중현 | 110,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 | 11,214,000원 |
실제 임차인 1명. 박중현은 배당요구가 접수됐으며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
② 가격 비교 — 89.4%가 아니라 실질취득 99.3%를 봐야 한다
전곡리힐하우스2(201·202동)는 23세대이며, 제공된 동일 면적권 거래는 2021.11~2022.05 총 5건입니다. 거래평균은 113,000,000원, 최저 112,000,000원, 최고 114,000,000원이고 최신 거래는 2022.05 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 36.66㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2022.04 | 36.66㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2022.02 | 36.09㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2022.01 | 36.09㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2021.11 | 36.09㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 113,000,000원 |
표면 최저가 101,000,000원은 거래평균 113,000,000원의 89.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 ‘11% 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 신건에서 실제로 부담하는 112,214,000원은 거래평균의 99.3%이고, 최신 거래 114,000,000원과 비교해도 98.4% 수준입니다. 권리 인수까지 포함하면 가격 여유는 매우 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 박중현 보증금 | 110,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분 11,214,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 선순위 차감 및 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 101,000,000원 | 11,214,000원 | 112,214,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,800,000원 | 31,054,400원 | 111,854,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,640,000원 | 46,923,520원 | 111,563,520원 |
2회 유찰 시 표면 낙찰가는 신건보다 36,360,000원 낮아지지만, 실질취득은 112,214,000원에서 111,563,520원으로만 내려갑니다. 즉 이 사건에서는 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 크게 커진다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건 내 202동 2층 202호입니다.
- 주위환경. 전곡중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 포장도로 및 북서측 약 4미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 거래·경매 체질. 23세대 규모이며 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.7회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 101,000,000원이 아니라 인수 11,214,000원을 더한 112,214,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 31,054,400원, 2회 유찰 시 46,923,520원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차보증금 배당 확인. 박중현은 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구도 했으므로 실제 배당액과 매수인 인수액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 거래는 2021.11~2022.05 표본이므로 2026.09.29 입찰 전 최신 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.01억 낙찰”이 아니라 “1.12억 실질취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 박중현의 보증금 110,000,000원이 현재 최저매각가 101,000,000원보다 크고, 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 신건 가정에서는 11,214,000원을 인수해 실질취득이 112,214,000원이 됩니다. 표면 최저가는 거래평균의 89.4%지만 실질취득은 99.3%로 거의 거래평균에 붙습니다.
더구나 유찰돼 낙찰가가 80,800,000원, 64,640,000원으로 내려가도 인수액이 31,054,400원, 46,923,520원으로 커지므로 총부담은 각각 111,854,400원, 111,563,520원입니다. 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰되면 싸지는 경매’가 아니라 배당과 인수액을 합친 실질취득가가 현재 시장가격보다 충분히 낮은지를 확인하고 접근해야 합니다.
