의정부지방법원 2026타경71183. 의정부동 520-10, 제10차 홍익빌라로 통칭되는 다세대주택의 3층 303호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 1996.06.14이고 해당 호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤상언이며 2023.03.15 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다.
등기상 핵심은 2025.06.12 설정된 주식회사리체금융대부의 근저당권 90,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단의 가압류 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 520-10 3층 303호 · 의정로46번길 88-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.54㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 윤상언 (2023.03.15 소유권이전 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사리체금융대부 / 66,983,462원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국민은행 근저당권 42,000,000원은 2003.06.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.12 주식회사리체금융대부 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 2025.06.17 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2026.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다
홍익빌라(10차)는 총 12세대이며, 사용승인일은 1996.06.14입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.08 전용 50.4㎡ 4층이 128,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.4㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
현재 최저매각가 131,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 128,000,000원보다 3,000,000원 높고, 비율로는 102.3%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 131,000,000원으로 볼 수 있고, 이 역시 최근 확인 시세보다 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 요소 없이, 신건 자체에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리체금융대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,366,000원 |
현재 회차에서는 채권액 110,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,366,000원이 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시청 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·일반주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 1996.06.14. 외벽은 적벽돌치장쌓기, 창호는 하이샤시입니다.
- 토지·도로. 평지의 다세대주택 부지이며 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하며 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 비교와 재매각 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 131,000,000원은 최근 거래 128,000,000원의 102.3%입니다. 현재 회차를 할인 매수로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원으로 내려갑니다. 현재 회차와는 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 임대·점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재가에서는 채권액 110,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 채권 미배당 7,467,200원, 2회 유찰 시 28,069,120원이 산정됩니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2025.06.12 리체금융대부 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 신건 실질취득 131,000,000원이 최신 거래 128,000,000원보다 높고, 12세대·1996년 준공 다세대에 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 권리만 보고 들어갈 물건은 아니며, 현재 가격에서는 시세 메리트를 확인하기 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 실제 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
