의정부지방법원 2026타경71209. 양주시 삼숭동 나래아파트 108동 1403호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 15층 중 14층이며 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·반침·보일러실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정선희이고, 2021.01.28 소유권이전 당시 거래가액은 136,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “가압류가 소멸하느냐”가 아닙니다. 장영민의 전입일은 2025.05.19, 현재 말소기준으로 판정된 삼성카드 가압류는 2026.02.04입니다. 전입이 더 빠르므로 장영민은 대항력 있음으로 분류됩니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각대금에서 얼마나 배당받고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 564 나래아파트 108동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 정선희 (2021.01.28 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 172,431,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 1999.08.28 |
① 권리 흐름 — 보증금 미상 대항력 임차인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영민 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 2026.07.13 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
장영민은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 2026.07.13 접수했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 미배당액을 산정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 경우 그 금액은 매수인 인수 위험으로 이어지므로, 현재 170,000,000원만을 실질취득액으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 109.1%, 추세는 -13.4%
나래아파트 동일 평형 59.96㎡ 거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 161,875,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 155,833,333원, 최근 12개월 거래는 9건이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -13.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 145,500,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 9건 | 155,833,333원 |
| 전체 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 161,875,000원 |
최신 거래인 2026.07 거래가는 200,000,000원으로 신건 최저가보다 높습니다. 그러나 단일 최신 거래만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 155,833,333원이고, 최저가 170,000,000원은 그 평균의 109.1%입니다. 더구나 추세가 -13.4%이므로 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,180,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,371,157원 | 32,371,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,448,843원 |
위 예상배당은 집행비용 3,180,000원과 삼성카드 청구금액 32,371,157원을 반영한 산정입니다. 장영민의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있으며, 이 표만으로 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼숭교 남서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고, 인근에 각급 학교와 공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 30미터의 대로에 접합니다.
- 단지. 나래아파트는 492세대이며 사용승인일은 1999.08.28입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 924,300원/㎡, 지목 대, 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장영민 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2022.06.08 근저당권과 2026.02.11 한국자산관리공사 이전등기가 존재하는 가운데 현재 말소기준은 2026.02.04 삼성카드 가압류로 판정돼 있습니다. 원본 등기 흐름을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 155,833,333원의 109.1%입니다. 최근 추세 -13.4%도 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 136,000,000원, 2회 유찰 108,800,000원이지만, 대항력 임차인의 인수액이 남는 경우 실질취득비용은 낙찰가와 다릅니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 집행비용과 삼성카드 채권을 중심으로 계산돼 있으며, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 172,431,950원입니다. 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”
이 물건은 신건 최저가만 보면 170,000,000원짜리 아파트 경매지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 장영민은 2025.05.19 전입했고 현재 말소기준으로 판정된 2026.02.04보다 앞서 있어 대항력 있음으로 분류됩니다. 그런데 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금 역시 미상입니다.
가격도 적극적인 신건 입찰을 뒷받침하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 155,833,333원, 현재 최저가는 그 109.1%이고, 최근 가격 흐름은 -13.4%입니다. 최신 거래 200,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 추세를 함께 보면 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 보증금 확인 전까지 보류, 가격도 신건 단계에서는 보류. 이 사건은 임차인 보증금과 말소기준권리를 먼저 확정한 뒤 낙찰가가 아닌 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
