서울북부지방법원 2025타경13152. 동대문구 장안동 장안동파크뷰아파트 9층 901호, 전유면적 84.84㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 신남섭이며, 현재 사건은 한국자산관리공사가 채권자로 2025년 8월 29일 임의경매개시결정을 받은 건입니다. 청구금액은 324,881,484원입니다.
현재 권리분석의 출발점은 2013년 7월 24일 설정된 동소문새마을금고 근저당권 357,500,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 2월 5일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤에 남아 있는 압류와 2024년 베스트탑골프주식회사 근저당은 경매로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금은 배당순위가 달라질 수 있어 등기상 소멸 여부와 실제 매수 위험을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13152 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 302-2 장안동파크뷰아파트 9층 901호 · 도로명 장한로33길 8 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 전유면적 84.84㎡ · 방3·거실1·주방1·식당1·욕실겸화장실2·다용도실1·발코니3 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 9층 901호 |
| 등기상 소유자 | 신남섭 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 680,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 324,881,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 장안동파크뷰 · 16세대 · 사용승인 2007.09.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 세금은 별도 확인
말소기준은 2013.07.24 동소문새마을금고 근저당권 357,500,000원입니다. 이후 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 동대문구 압류, 베스트탑골프주식회사 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 말소기준 근저당권 자체는 2024년 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
제시된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대 등은 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 680,000,000원, 실거래 비교자료 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 680,000,000원으로 신건입니다. 단지 정보는 장안동파크뷰, 16세대, 사용승인 2007.09.06, 대상 전유면적 84.84㎡로 확인되지만 실거래 금액 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 가격이 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지에 대한 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,200,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 동소문새마을금고 | 357,500,000원 | 357,500,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 베스트탑골프주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,300,000원 |
현재 회차 680,000,000원에서는 표시된 채권 557,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 113,300,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 680,000,000원 | 557,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 544,000,000원 | 536,160,000원 | 21,340,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 435,200,000원 | 428,448,000원 | 129,052,000원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 소유자 잔여는 0원이 되고, 2회 유찰 시에도 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 북서측 인근이며, 주변에 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 근린공원, 관공서·공공시설, 기존주택과 공동주택이 혼재합니다. 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 및 지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 막다른 도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 4,428,000원/㎡, 토지면적 611.1㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역· (한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 장안동파크뷰는 16세대이며 사용승인일은 2007.09.06입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 체납세액 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 존재하면 현재 배당표와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사의 공매 절차와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 제공된 가격자료에는 최근 실거래 금액이 없습니다. 신건 최저가 680,000,000원의 가격 경쟁력은 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 등기 변동 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15입니다. 매각기일 2026.09.29 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2013년 동소문새마을금고 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 국세·지방세 압류 5건과 공매공고 부기등기가 있어 체납세액과 공매 진행 여부를 확인하지 않은 채 단순한 ‘무인수 물건’으로 접근해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재는 신건 680,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 금액이 없어 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리상 인수 0원은 확인하되, 세금·공매·점유를 검증하고 가격은 실거래 확인 뒤 판단하는 것입니다.
