서울북부지방법원 2025타경13323. 서울 동대문구 휘경동 183-377의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 다만 일반적인 단독주택 통매각이 아니라 등기상 한성희의 42분의 5 지분에 대한 강제경매입니다. 2025.09.04. 이종란 지분이 상속으로 한명옥·한종수·한기수·한성희에게 각각 42분의 5씩 이전됐고, 그중 한성희 지분에 2025.09.24. 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사가 강제경매개시결정을 등기했습니다.
따라서 이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 “부동산 전체의 가치”와 “낙찰자가 취득하는 권리 범위”입니다. 낙찰자는 다른 공유자들의 지분까지 취득하는 것이 아니라 매각대상인 42분의 5 지분을 취득합니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각과 함께 지분매각·공유자우선매수권 행사 제한이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 183-377 · 서울특별시 동대문구 회기로29길 31 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 매각대상 지분 | 한성희 지분 42분의 5 |
| 토지 | 대 · 215.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층·지상2층 주택 · 1971.11.29. 사용승인 |
| 이용상태 | 지층·1층·2층 모두 주택 이용 · 1가구 전부 사용으로 보이며 현황 지층은 공가 상태 |
| 감정가 / 최저가 | 245,220,643원 / 245,220,643원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 / 588,020,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 지분 구조 — 전체가 아니라 42분의 5
| 공유자 | 등기 지분 내역 | 비고 |
|---|---|---|
| 한기수 | 42분의 8 · 42분의 5 | 공유자 |
| 한명옥 | 42분의 2 · 42분의 5 | 공유자 |
| 한성희 | 42분의 5 | 이번 매각대상 지분 |
| 한종수 | 42분의 12 · 42분의 5 | 공유자 |
② 권리 흐름 — ‘한명옥 지분 압류’와 매각지분을 구분
등기에는 2023.05.17. 노원구의 “1번 한명옥 지분압류”가 있고, 제공된 계산상 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그러나 권리 목적 자체가 한명옥 지분으로 기재되어 있고, 이번 강제경매개시결정은 한성희 지분을 대상으로 합니다. 따라서 두 지분의 권리범위를 섞어 보지 않는 것이 핵심입니다. 매각대상 한성희 지분에는 2025.09.24. 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 현황 지층은 공실, 1층은 사용 중이라고 되어 있습니다. 사용자가 누구인지 특정되어 있지 않으므로, “임차인이 없으니 곧바로 전부 명도 가능”이라고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’ 판정 금지
사건 감정가와 현재 최저매각가는 모두 245,220,643원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 1회 유찰 시 196,176,514원, 2회 유찰 시 156,941,211원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 245,220,643원 | 240,987,554원 | 347,032,774원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,176,514원 | 192,630,043원 | 395,390,285원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,941,211원 | 153,944,034원 | 434,076,294원 |
하지만 동일 또는 유사 부동산의 실거래 비교자료가 없으므로, 245,220,643원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 지분경매는 부동산 전체 거래가격을 단순히 지분비율로 나누는 방식만으로 환금가치를 판단하기 어렵습니다. 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 간주하기보다, 지분의 실제 처분 가능성과 공유관계 정리비용을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,220,643원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,233,089원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 | 588,020,328원 | 240,987,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자의 청구액 588,020,328원 가운데 240,987,554원이 배당되고 347,032,774원이 미배당으로 남습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청량초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 주거지역이며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 회기역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1971.11.29. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 주택으로, 감정평가서에는 내용년수가 모두 경과했고 사용 중 보수해 온 것으로 보인다고 기재되어 있습니다.
- 현황. 지층·1층·2층 모두 주택으로 이용하며 1가구가 전부 사용하는 것으로 보이고, 현황 지층은 공가 상태입니다.
- 토지. 면적 215.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면이며 개별공시지가는 4,807,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있으므로, 매각기일 전 현행 지정 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 부동산 전체가 아니라 한성희의 42분의 5 지분 매각입니다. 감정가만 보고 전체 주택을 취득하는 사건으로 오인하면 안 됩니다.
- 타 공유지분 권리 분리. 2023.05.17. 노원구 압류는 등기 목적상 한명옥 지분으로 표시되어 있습니다. 매각대상 한성희 지분과 권리범위를 원본에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 지층은 공실, 1층은 사용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 사용권원 확인이 필요합니다.
- 공유자우선매수권. 매각물건명세서 비고에 공유자우선매수권 행사 제한이 기재되어 있으므로 구체적인 제한 내용을 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 245,220,643원을 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
- 노후도 점검. 1971.11.29. 사용승인 건물이며 감정평가서상 내용년수가 모두 경과한 것으로 기재되어 있습니다. 현장 상태와 수선 필요 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각지분, 점유관계, 권리 소멸범위를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 최저가 245,220,643원에서 집행비용 4,233,089원을 제외한 240,987,554원이 신청채권자에게 배당되고, 데이터상 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 안전형 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
매수하는 것은 단독주택 전체가 아니라 한성희의 42분의 5 지분입니다. 다른 공유자가 존재하고, 1층은 사용 중이며 임대관계가 미상이고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 권리채무 인수는 0원이지만 공유지분의 사용·정리·환금 리스크는 그대로 남습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려가느냐보다, 해당 지분을 취득한 뒤 공유관계를 어떻게 정리하고 어떤 가격에 다시 처분할 수 있느냐입니다.
