서울북부지방법원 2025타경13323. 서울 동대문구 휘경동 회기로29길 31의 단독주택과 토지에 관한 경매입니다. 건물은 1971년 11월 29일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 2층 주택이며, 토지 전체 면적은 215.0㎡입니다. 청량초등학교 동측 인근 주거지역에 자리하고, 회기역과 버스정류장 접근이 가능한 입지입니다.
표면적으로는 감정가 대비 약 80%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 주택 전체의 소유권을 단독으로 취득하는 일반 경매와 다릅니다. 등기상 건물 소유자는 한기수·한명옥·한성희·한종수이고, 경매개시결정은 한성희 지분을 대상으로 합니다. 한성희의 등기상 지분은 42분의 5입니다.
매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각이 기재되어 있고, 공유자우선매수권 행사 제한도 명시되어 있습니다. 따라서 입찰자는 매각목록에 포함되는 토지·건물의 정확한 지분과 공유자우선매수권 제한의 적용 내용을 먼저 확인해야 합니다. 단순히 최저매각가를 일반 단독주택 한 채의 매입가격처럼 해석하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 183-377 도로명: 서울특별시 동대문구 회기로29길 31 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 2층 · 주택 용도 |
| 사용승인 | 1971.11.29 · 감정평가상 내용년수 경과 |
| 토지 | 전체 면적 215.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 등기상 소유자 | 한기수, 한명옥, 한성희, 한종수 (공유) |
| 경매 대상 지분 | 한성희 지분 42분의 5 |
| 감정가 | 245,220,643원 |
| 최저매각가 | 196,177,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 |
| 청구금액 | 588,020,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각 관련 | 공유자우선매수권 행사 제한 있음 |
① 권리 흐름 — 말소보다 지분관계가 중요하다
이 사건의 권리구조에서 특히 주의할 부분은 압류가 걸린 공유지분과 실제 경매 대상 공유지분이 다르다는 점입니다. 권리분석상 기준으로 제시된 2023.05.17 노원구 압류는 한명옥 지분에 대한 압류입니다. 반면 2025.09.24 등기된 강제경매개시결정은 한성희 지분을 대상으로 합니다.
따라서 2023년 압류를 해당 경매지분에 그대로 적용되는 말소기준권리라고 단정하는 것은 부정확할 수 있습니다. 각 공유지분에 설정된 권리와 실제 매각지분의 소멸·존속관계를 별도로 대조해야 합니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않으며, 현재 경매개시결정에 관한 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 본 사건에서 인수되는 권리가 전혀 없다고 최종 확정하려면 토지 등기와 매각물건명세서까지 확인해야 합니다.
2025.09.24 갑구 7번 경매개시결정: 한성희 지분
두 권리는 대상 공유자가 다릅니다. 따라서 2023년 압류를 본 매각지분의 선순위 권리로 기계적으로 처리하거나, 다른 공유자 지분의 권리까지 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 한성희 지분과 토지의 실제 등기부를 기준으로 재확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원만으로 끝나지 않는다
현재 특정된 임차인의 보증금이나 확정일자에 관한 내용은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 주택의 실제 사용현황도 함께 고려해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰상 판단 |
|---|---|---|
| 지층 | 현황 공실상태 | 공실 유지 및 점유변동 확인 |
| 1층 | 현재 사용 중 | 사용자 신분·점유권원 확인 필요 |
| 2층 | 주택 용도 | 실제 점유관계 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력·우선변제권 판단 유보 |
감정평가에서는 지층·1층·2층 모두 주택으로 이용되고 전체를 1가구가 사용하는 것으로 보았으나, 현황상 지층은 공실로 기재되어 있습니다. 특히 1층을 누가 어떤 권원으로 사용하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
더구나 지분경매 낙찰자는 다른 공유자들의 지분을 함께 취득하지 않습니다. 주택에 사용자가 있더라도 일반적인 전체 소유권 경매와 동일한 방식으로 건물 전체의 인도를 당연히 확보할 수 있다고 보아서는 안 됩니다. 공유물의 사용·수익관계와 인도청구 가능성, 공유물분할의 필요성 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰은 시세 메리트의 증거가 아니다
감정가 245,220,643원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 196,177,000원입니다. 감정가 대비 약 80% 수준으로 낮아진 것은 사실입니다.
그러나 이 지역의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 해당 매각지분의 경제적 가치에 비해 최저가가 낮은지 높은지 판단할 객관적인 거래 비교기준은 확보되지 않았습니다. 일반적인 단독주택 전체의 거래가격과도 직접 비교해서는 안 됩니다. 본 물건은 공유지분만 거래되는 특수한 대상이기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 196,177,000원 | 395,389,806원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 156,941,600원 | 434,075,910원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 125,553,280원 | 465,024,794원 | 0원 |
2회·3회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 회차별 인수 0원은 배당 계산 기준으로, 미확인 점유·임대차 권리와 기타 취득비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,546,478원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 |
588,020,328원 | 192,630,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 196,177,000원 |
신청채권자의 청구금액은 588,020,328원이며, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,546,478원을 제외한 192,630,522원이 신청채권자에게 배당되는 것으로 산정됩니다. 채권 미배당액은 395,389,806원입니다.
이 미배당액은 신청채권자에게 회수되지 못하는 채권금액이지, 낙찰자가 같은 금액을 자동으로 인수한다는 의미는 아닙니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 서울 동대문구 휘경동 청량초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 주거지역이며 제반 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 회기역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 노후도. 1971.11.29 사용승인된 벽돌조 주택으로, 감정평가에서는 내용년수가 경과한 건물이며 사용 중 보수해 온 것으로 보았습니다. 건물 상태와 향후 보수비용에 대한 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 토지 전체 면적 215.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 4,807,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현재 사용상태와 건물 노후도는 별도 검토 대상입니다.
- 환금성. 일반 주택 전체의 소유권과 달리 공유지분만을 취득하는 구조입니다. 매수층과 지분 처분방식이 제한될 수 있고, 공유자와의 이해관계가 환금성에 직접적인 영향을 미칩니다. 현시점에서는 거래사례에 근거한 지분의 환금가치를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 지분 범위 확인. 건물 등기상 한성희 42분의 5 지분이 경매 대상입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 정확한 범위, 각 부동산의 공유지분과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 권리 파악. 한기수·한명옥·한종수 등 다른 공유자의 지분은 별도로 존속합니다. 공유관계가 유지되는 경우 사용·수익·처분과 관련한 협의 또는 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2023.05.17 압류는 한명옥 지분, 2025.09.24 경매개시결정은 한성희 지분을 대상으로 합니다. 지분별 등기 순위와 매각으로 소멸하는 권리를 구별해야 합니다.
- 점유자 및 임대차 확인. 현황 지층은 공실이고 1층은 사용 중입니다. 사용자와 공유자 사이의 관계, 전입세대·임대차·점유권원 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 인도와 공유물분할 가능성. 지분 낙찰이 주택 전체에 대한 독점적 인도를 보장하지 않습니다. 협의에 의한 지분 정리, 공유물분할의 가능성과 제약, 소송 및 집행 비용을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 공유자우선매수권 제한 확인. 매각물건명세서에 공유자우선매수권 행사 제한이 명시되어 있습니다. 제한의 구체적인 내용과 이번 매각에서의 적용방식을 확인해야 합니다. 이를 공유자우선매수권이 전면 배제되었다거나 외부인의 낙찰이 불가능하다는 뜻으로 단정해서는 안 됩니다.
- 적정가치 별도 산정. 감정가나 유찰 할인율만으로 지분의 시세를 판단할 수 없습니다. 주택 전체의 가치와 매각지분의 실제 처분 가능 가치를 구분해 검토해야 합니다.
- 배당·취득비용 재확인. 현재 채권 미배당액 395,389,806원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 미확인 임대차, 당해세, 취득세 및 점유관계 정리 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 건물 및 토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 지분의 출구가 먼저다”
서울북부지방법원 2025타경13323은 감정가 245,220,643원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 196,177,000원으로 낮아졌습니다. 신청채권자의 미배당 채권액이 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원으로 나옵니다.
그러나 이 사건의 본질적인 위험은 채권 미배당액이 아니라 공유지분이라는 매각 대상 자체에 있습니다. 경매 대상은 한성희의 42분의 5 지분이며, 다른 공유자들의 소유권은 별도로 존재합니다. 여기에 임대관계 미상, 실제 점유자 확인 필요, 노후 건물, 지분별 말소기준권리의 재검토 필요성까지 겹쳐 있습니다.
또한 최근 실거래가격에 근거한 비교가 불가능하므로 현재 최저가가 적정한지, 추가 유찰 시 가격 메리트가 생기는지도 확정할 수 없습니다. 낙찰가격이 내려가는 것과 취득한 공유지분의 경제적 가치가 높아지는 것은 다른 문제입니다.
종합 판단은 D등급, 일반 입찰자에게는 신중한 접근이 필요한 고난도 지분경매입니다. 공유자와의 협의 가능성, 점유 및 임대차 권리, 매각지분의 정확한 범위와 최종 처분전략이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인만을 이유로 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다 그 지분을 어떻게 사용하고 정리하거나 처분할 수 있느냐에 있습니다.
