서울북부지방법원 2025타경13331. 동대문구 장안동 에스아이팰리스장안센텀 13층 1302호, 감정평가상 복층 아파트입니다. 이번 사건은 채권자 주희주가 신청한 강제경매로, 청구금액은 230,000,000원입니다. 같은 주희주는 등기부상 전세권자이면서 임차권자이기도 합니다. 전세권과 임차권 모두 강제경매개시결정보다 앞서 등기되어 있으며, 주택임차권에는 2021년 4월 9일의 전입신고·점유개시와 2021년 3월 26일의 확정일자가 기재되어 있습니다. 이 사건에서 핵심은 매수인이 보증금 미배당액을 떠안는다는 점입니다.
감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 187,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이는 보증금 230,000,000원보다 낮습니다. 현재 회차 예상배당표에 따르면 임차인에게 배당되는 금액은 183,779,200원에 그치며, 부족분 46,220,800원이 매수인 부담으로 남습니다. 더 낮은 가격에 낙찰되더라도 그만큼 미배당 보증금이 증가하는 구조여서 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮춰주지는 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 제13층 제1302호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 한천로2길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 복층형 · 전용면적 약 14.213㎡ · 19층 건물 중 13층 |
| 단지 규모 / 준공 | 99세대 · 2020.11.27 |
| 소유자 | 정영희 (단독소유, 2021.04.09 신탁등기 말소에 따른 소유권 귀속) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주희주 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 권리 | 주희주 전세권 230,000,000원 · 주희주 주택임차권 230,000,000원 (동일인·중복 합산 금지) |
| 매수인 예상 인수 | 46,220,800원 (현재 회차 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·임차권
등기부상 권리의 기준점은 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 설정된 2024.03.04 전세권과 2025.04.02 주택임차권은 모두 주희주 명의이며 각 기재금액은 230,000,000원입니다. 특히 주택임차권은 전입신고와 점유개시가 2021.04.09로 확인되어 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자도 갖추고 있어 대항력·우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.3억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 주희주 13층 1302호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.04.09 점유 2021.04.09 확정 2021.03.26 |
230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
배당요구·임차권등기 관련일 2025.04.02. 전세권자와 임차권자가 동일한 주희주이므로 전세금과 임차보증금을 서로 다른 임차인의 채권으로 합산하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 1명 · 주희주 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.03.25 |
| 보증금 | 230,000,000원 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.04.09 / 2021.04.09 |
| 확정일자 | 2021.03.26 |
| 임차권등기 | 2025.04.02 · 을구 2번 |
| 전세권등기 | 2024.03.04 · 을구 1번 · 전세금 230,000,000원 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액 인수 |
주희주는 전세권자, 주택임차권자, 강제경매 신청채권자로 중복 등장합니다. 이는 독립된 보증금 230,000,000원짜리 임차인이 여러 명이라는 의미가 아닙니다. 동일한 사람의 동일 금액 권리가 여러 형태로 기재되어 있는 만큼, 독립된 채권으로 단순 합산하면 실제 권리관계를 왜곡할 수 있습니다. 다만 전세권과 임차권이 각각 등기되어 있어 전세권의 매각 후 존속 여부와 임차보증금 채권의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에스아이팰리스장안센텀의 유사 전용면적 실거래는 전체 11건 평균 214,318,181원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 213,125,000원, 최신 거래는 2026년 7월 220,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -0.9%로 약한 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 14.14㎡ | 11 | 224,500,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 14.21㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2025.05 | 13.88㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 14.21㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 13.88㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.06 | 14.21㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.04 | 13.08㎡ | 11 | 216,000,000원 |
| 2021.10 | 14.21㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 213,125,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 11건 | 214,318,181원 |
숫자만 놓고 보면 최저가 187,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.8%에 해당합니다. 일반적인 인수권리 없는 물건이었다면 가격 차이를 검토할 수 있는 수준입니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득금액이 233,420,800원이기 때문입니다.
| 현재 최저매각가 | 187,200,000원 |
|---|---|
| 현재 예상 인수액 | 46,220,800원 |
| 실질취득금액 | 233,420,800원 |
| 최근 12개월 평균 | 213,125,000원 |
| 최신 실거래 | 220,000,000원 (2026.07) |
| 실질취득 / 최근 평균 | 약 109.5% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 약 106.1% |
| 최근 거래 추세 | -0.9% · 하락 추세 |
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 주희주 보증금 | 230,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주희주 | 230,000,000원* | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매 · 주희주 | 230,000,000원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 잔액 | — | 46,220,800원 |
* 전세권·주택임차권·경매신청채권자가 동일한 주희주입니다. 각각의 등기 및 청구에 표시된 230,000,000원을 서로 독립된 채권으로 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 실제 임차보증금 230,000,000원에서 임차인 예상배당액 183,779,200원을 뺀 금액입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당순위, 비용, 조세채권 등에 따라 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 커지는 구조입니다. 이 사건도 입찰가격이 낮아져도 실질취득금액이 보증금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다. 회차별 집행비용 추정치에 따라 약간의 차이만 생깁니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
187,200,000원 | 46,220,800원 | 233,420,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
149,760,000원 | 83,136,640원 | 232,896,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
119,808,000원 | 112,669,312원 | 232,477,312원 |
실질취득금액 = 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 집행비용 추정에 따른 차이가 존재하며 취득 관련 세금·명도비용 등은 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장한평역 북서측 인근에 위치하며 주변에는 아파트, 주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 생활편의시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다. 북측·서측으로 도로가 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 19층 건물이며 본건은 13층 복층형 아파트로 이용 중입니다. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·장안평일대 지구단위계획구역에 속하며 토지 형태는 대체로 정방형입니다. 공시지가는 8,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 후속 처분 시 규제 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 복층 내부 상태와 개별 호수의 실제 이용면적, 관리상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 99세대 규모이며 유사면적 실거래 11건이 확인됩니다. 최근 거래가격 추세 -0.9%와 단지 경매 평균 유찰 10.9회를 고려하면 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 주희주 주택임차권의 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 원본으로 확인하세요.
- 전세권과 임차권의 관계. 주희주 명의 전세권 230,000,000원과 주택임차권 230,000,000원이 동일한 보증금 채권에 관한 것인지, 전세권의 존속·말소 및 매수인 인수범위를 확인하세요. 독립된 채권으로 무조건 중복 합산해서도, 임의로 소멸한다고 판단해서도 안 됩니다.
- 배당요구와 최종 배당. 임차인의 우선변제권 행사 및 실제 배당액에 따라 인수할 잔액이 변할 수 있습니다. 배당요구의 효력과 최신 절차를 확인하세요.
- 동일인 관계 조사. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일한 주희주입니다. 관련 계약, 보증금 지급 경위와 채권관계를 확인해 권리의 실질을 판단하세요.
- 가격 비교 기준. 최저가 187,200,000원만 보지 말고 인수액을 포함한 233,420,800원을 최근 실거래 평균 213,125,000원 및 최신 거래 220,000,000원과 비교하세요.
- 하락장 보정. 최근 거래가격 추세가 -0.9%로 약세이므로 과거 전체 평균을 낙관적 매도가격으로 적용하지 마세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하며 임대관계와 현재 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 인수 보증금과 명도 협의에 따른 자금 부담을 함께 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 기타 우선채권 및 취득 관련 비용을 확인하세요. 실제 배당액이 달라질 경우 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 및 용도 관련 제한, 경매 취득 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 사건 진행 상황을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “1.87억에 낙찰돼도 1.87억에 취득하는 게 아니다”
이 사건의 위험은 숫자 하나에서 시작됩니다. 최저매각가 187,200,000원보다 선순위 임차보증금 230,000,000원이 더 크다는 사실입니다. 대항력 있는 임차인 주희주의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으며, 현재 회차 기준 예상 부족분 46,220,800원이 매수인에게 남습니다.
그 결과 실질취득금액은 233,420,800원으로 최근 12개월 평균 213,125,000원보다 높고, 최신 거래가 220,000,000원도 초과합니다. 최근 시장은 -0.9%의 하락 추세이며, 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 10.9회입니다. 가격도 충분히 낮지 않고 환금성도 보수적으로 봐야 하는 조건입니다.
더 큰 문제는 추가 유찰입니다. 최저가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나기 때문에 실질취득비용이 230,000,000원과 배당 관련 비용 수준에서 유지됩니다. 이는 단순히 더 낮은 회차를 기다린다고 해결되는 경매가 아닙니다.
결론은 입찰 보류에 무게를 둡니다. 먼저 선순위 전세권·임차권의 정확한 인수범위와 보증금 배당 관계를 확인해야 하며, 현재와 같은 보증금 인수 구조가 유지된다면 최저가 할인만으로는 최근 시세 대비 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다. 낙찰가가 아니라 인수액까지 합산한 총취득비용으로 판단해야 하는 물건입니다.
