서울북부지방법원 2025타경13331. 서울 동대문구 장안동 에스아이팰리스장안센텀 13층 1302호, 감정평가상 아파트(복층)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 전세권입니다. 주희주는 2021.04.09 전입·점유를 시작했고 2021.03.26 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.03.04 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정했으며 2025.04.02에는 같은 230,000,000원을 보증금으로 하는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.09.26입니다.
따라서 2025.09.26 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있어도, 그보다 앞선 주희주의 전세권과 대항력 있는 임차권을 단순 소멸권리처럼 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 회차에서도 집행비용 4,076,000원을 먼저 제하면 임차인에게 229,924,000원이 배당되어 76,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(복층) · 대상면적 14.213㎡ |
| 소유자 | 정영희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주희주 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 2억3천만원이 핵심
주희주는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 채권으로 합산할 사안도 아닙니다. 전세권 230,000,000원, 주택임차권 230,000,000원, 신청채권자 청구액 230,000,000원이 모두 같은 주희주 명의로 나타나지만, 이를 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 동일인이 임차인·전세권자·경매 신청채권자로 겹치는 구조이므로 권원과 실제 채권관계는 원본 서류에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 주희주 | 제13층 제1302호 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
전입 2021.04.09 · 확정일자 2021.03.26 · 배당요구 2025.04.02. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 214,318,181원보다 최근 12개월 평균 213,125,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 표본은 4건이고, 최신 거래는 2026.07의 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.8%로, 경매 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 14.14㎡ | 11 | 224,500,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 213,125,000원 |
최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 -0.9%로 하락 방향입니다. 이 상황에서 최저가 234,000,000원을 전체 평균 214,318,181원과만 비교해 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 213,125,000원 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 게다가 현재 회차에는 76,000원의 인수까지 남아 실질취득 부담은 최저가보다 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 주희주 보증금 | 230,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주희주 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주희주 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,076,000원을 공제한 뒤 임차인 보증금에 229,924,000원이 배당되어 76,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 전세권·임차권·신청채권이 모두 주희주 명의라는 점을 감안해 동일 보증금을 별개 채권처럼 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 76,000원 | 최저가부터 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 46,220,800원 | 보증금이 낙찰가보다 커져 인수 확대 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 83,136,640원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 전환 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장한평역 북서측 인근이며 주위에 아파트·주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 에스아이팰리스장안센텀은 99세대, 사용승인일은 2020.11.27입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(장안평일대)·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 8,372,000원/㎡, 토지는 평지·정방형이며 북측과 서측으로 도로가 소재합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 주희주의 보증금 230,000,000원 중 실제 배당으로 소멸하지 않는 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 예상은 76,000원이며 유찰 시 크게 증가합니다.
- 전세권·임차권·신청채권 중복 주의. 모두 주희주 명의입니다. 동일 보증금 관계인지 원인서류와 배당요구 서류를 대조해 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 213,125,000원, 최신 거래 220,000,000원보다 현재 최저가 234,000,000원이 높고 최근 추세도 -0.9%입니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 각각 46,220,800원·83,136,640원의 인수 예상액이 생겨, 화면상 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 12.3회, 매각률 5.0%입니다. 재매각·환금 계획은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 ‘신건 저가매수’형이 아니다
이 사건은 신건 최저가가 234,000,000원이지만 최근 12개월 평균 213,125,000원과 최신 거래 220,000,000원보다 높습니다. 게다가 대항력 있는 주희주의 보증금 230,000,000원이 존재해 현재 회차에서도 76,000원이 매수인 인수로 남습니다. 유찰이 진행되면 표면상 최저가는 187,200,000원, 149,760,000원으로 낮아지지만 인수액은 46,220,800원, 83,136,640원으로 커집니다.
결국 이 물건의 핵심은 “낮아지는 최저가”가 아니라 “사라지지 않는 선순위 보증금 부담”입니다. 최근 시장도 -0.9% 흐름이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 12.3회·매각률 5.0%로 환금성 지표도 강하지 않습니다. 현재 가격에서 시세 메리트가 없고, 유찰 이후에도 대항력 인수 구조 때문에 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않으므로 가격과 권리 양쪽 모두 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
