의정부지방법원 2023타경6518. 파주시 탄현면 법흥리 1750-8의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 303.7㎡, 지목은 대이고 평지의 사다리형 토지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2021년 10월 29일 설정된 김포새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당 99,000,000원은 2021년 8월 12일 이미 해지·말소되었고, 말소기준 이후 설정된 윤송원 근저당과 각 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경6518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1750-8 · 경기도 파주시 탄현면 풍뎅이길 26-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 / 구조 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 |
| 토지 | 303.7㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 장은숙 |
| 감정가 / 최저가 | 771,579,720원 / 771,579,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포새마을금고 / 385,842,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2017년 하나은행 근저당은 2021.08.12. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재의 기준 권리는 2021.10.29. 을구 3번 김포새마을금고 근저당 468,000,000원입니다. 이후 윤송원 근저당 180,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단·이재득·주식회사오케이저축은행의 가압류, 국의 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 신건 771,579,720원, 시세 검증이 선행돼야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 771,579,720원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 할인은 없습니다. 권리상 인수액이 0원이어서 현재 회차의 실질취득도 771,579,720원입니다.
이 물건은 단독주택과 토지를 함께 평가·매각하는 구조이고 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 감정가가 곧 시장가격이라고 단정하기보다, 토지 303.7㎡와 건물 상태, 제시외 건물, 도로조건과 주변 단독주택 거래를 함께 대조해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 771,579,720원 | 0원 | 34,670,272원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 617,263,776원 | 118,102,513원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 493,811,020원 | 240,320,741원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 즉 채권 미회수와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 771,579,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,115,797원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김포새마을금고 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 윤송원 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,696,476원 | 26,696,476원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이재득 | 12,946,950원 | 12,946,950원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 39,150,225원 | 39,150,225원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,670,272원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 726,793,651원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 34,670,272원입니다. 집행비용은 10,115,797원으로 산정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통일초등학교 남서측 인근이며 주위는 단독주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 303.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 596,600원/㎡입니다.
- 용도·계획. 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지에 해당하고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상2층 단독주택이며 급·배수시설, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아닌 단독주택 + 토지 형태이므로 토지 조건, 건물 상태와 실수요에 따라 가격 판단의 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함입니다. 감정 대상과 실제 현황, 구조와 사용상태를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지가 일괄매각되므로 토지 303.7㎡와 건물의 이용·경계·접도상태를 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가가 감정가와 같은 771,579,720원입니다. 인근 단독주택·토지 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 공법상 제한. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국민건강보험공단 및 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 실제 배당순위·금액을 매각물건명세서와 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격·점유·제시외 건물’이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.29. 김포새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 100%인 771,579,720원이고, 물건은 단독주택과 토지를 일괄 취득하는 형태이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신건 가격과 현장 상태는 별도 검증”입니다. 실제 점유관계, 제시외 건물과 건물 상태, 토지 규제 및 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
