서울북부지방법원 2025타경13347. 중계7단지주공아파트 일반상가동 1층 101호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점, 상호명: 리차드프로젝트 화덕피자)으로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 임은주이고, 현재 말소기준권리는 2024.10.14 설정된 대신농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤의 김미순 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 송정엽이 101호 점유자로 확인되고, 신고일은 2023.12.12입니다. 말소기준권리보다 먼저이지만 보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없습니다. 반대로 인수액이 0원이라고 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 363-2 중계7단지주공아파트 일반상가동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점, 상호명: 리차드프로젝트 화덕피자) |
| 소유자 | 임은주 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 김미순 / 91,343,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 벽식조 철골트러스지붕 1층건 중 제1층 제101호 · 사용승인일 1993.03.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 변수
등기부상 현재 기준이 되는 권리는 2024.10.14 대신농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.27 김미순 가압류와 2025.09.25 현재 사건의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2024년 구자관 가압류 및 2024년 강제경매는 이미 말소·취하된 상태입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정엽 | 101호 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 2025.10.30 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상은 없고, 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2025.10.30 접수되어 있으나, 보증금 자체가 확인되지 않아 예상배당표의 숫자만으로 임차보증금 미배당 또는 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 377,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로, 가격 메리트 평가는 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 1. 근저당 · 대신농업협동조합 | 390,000,000원 | 370,922,000원 |
| 2. 가압류 · 김미순 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김미순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 475,000,000원 중 370,922,000원이 배당되고 104,078,000원이 미배당되는 계산입니다. 다만 임차인의 보증금이 미상이라 임차보증금 관련 배당 및 인수액은 이 계산만으로 확정할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설 소매점으로 이용 중이며, 상호명은 리차드프로젝트 화덕피자로 확인됩니다.
- 입지. 불암고등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 한글비석로8길 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적 520.0㎡·공시지가 4,604,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 중첩됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송정엽 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 대항력 원본 대조. 신고일 2023.12.12만으로 대항력을 단정하지 말고 점유·임대관계와 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위와 실제 배당 가능액도 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 송정엽은 2025.10.30 배당요구를 했으나, 배당으로 보증금이 얼마나 해소되는지는 보증금 확인 후 계산해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 비교가 없는 상태이므로 신건 377,000,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 301,600,000원, 2회 241,280,000원으로 내려가도 선순위 보증금 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘377,000,000원’ 하나가 아니다
등기만 보면 구조는 단순합니다. 대신농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김미순 가압류와 강제경매는 매각으로 정리됩니다. 하지만 실제 낙찰자의 손익을 결정하는 것은 선순위 점유자 송정엽의 미상 보증금입니다. 신고일이 말소기준보다 앞서는 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 남은 금액이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차 위험은 미확정. 감정가와 최저가가 모두 377,000,000원이라고 해서 실질취득가도 377,000,000원이라고 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 신건은 물론 유찰 후 가격도 단순히 “싸다”고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
