서울북부지방법원 2025타경13347. 노원구 중계동 중계7단지주공아파트 일반상가동 1층 101호에 위치한 근린시설 경매물건입니다. 감정평가 당시 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중이며, 상호는 리차드프로젝트 화덕피자로 확인됩니다. 아파트단지 내 상가라는 입지 특성이 있지만, 주거용 아파트와는 임대차 보호요건 및 가격 판단 기준이 다릅니다.

등기상 말소기준권리는 2024.10.14 설정된 대신농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 김미순의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 송정엽의 전입신고일은 근저당 설정일보다 앞서 있습니다. 대항력 성립 여부와 보증금 규모를 파악하지 않고 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 확인 필요

과거 구자관의 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기상 권리는 2024.10.14 대신농업협동조합 근저당권입니다. 2024.11.27 김미순 가압류 및 2025.09.25 강제경매개시결정은 그 이후 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

임차관계 — 실제 신고 임차인 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 신고 관계입니다. 확정일자, 보증금, 차임 및 구체적인 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고가 아닌 실제 신고 임차인 1명으로 분류합니다.

② 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

이번 회차 최저매각가는 301,600,000원으로 감정가 377,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 주변 유사 상가의 실거래 수준과 비교해 현재 가격이 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.

특히 아파트단지 내 상가는 아파트 세대와 달리 점포 위치, 접근성, 임대료, 공실 가능성 및 영업수익 등에 따라 가치가 달라집니다. 이 물건은 임대관계 자체도 미상인 만큼 현재의 임대수익이나 수익률을 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,600,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 기준으로 산정한 배당 모형입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 대신농업협동조합 근저당에 296,577,600원이 배당되는 계산입니다. 이후 김미순의 채권에는 배당할 잔액이 남지 않습니다.

집행비용 및 채권 배당은 추정 모형이며, 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 동일 채권자의 절차상 등기로 별도 채권액이 확인되지 않아 중복 합산하지 않았습니다. 실제 우선순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 부족 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 노원구 중계동 불암고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설 소매점으로, 감정평가 당시 리차드프로젝트 화덕피자로 이용 중입니다. 영업장 이용 사실만으로 현재 임차인의 계약 내용이나 임대수익이 확인되는 것은 아닙니다.
• 건물. 사용승인일은 1993.03.31이며, 철근콘크리트 벽식조 및 철골트러스지붕 구조입니다. 위생·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 한글비석로8길 포장도로에 접하며, 토지의 도로접면은 중로한면입니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 제한과 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 개별공시지가는 4,604,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아파트단지 내 근린상가라는 특성이 있으나 임대수익, 공실률 및 유사 상가 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가의 가격 경쟁력과 재매각 용이성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 송정엽의 임대차계약서, 보증금, 차임, 임대차 기간을 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서 실제 총취득부담을 확정할 수 없습니다.
• 대항력 검증. 2023.12.12 전입신고 외에 상가의 실제 점유, 사업자등록 및 대항력 요건을 확인하세요. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있는 상가임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 송정엽의 2025.10.30 배당요구 내용과 확정일자, 우선변제권 및 예상 배당액을 확인하세요. 배당요구만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰예상액에 미배당 인수보증금이 있다면 이를 더해 판단하세요. 현재 301,600,000원만을 매수비용으로 가정하는 것은 위험합니다.
• 말소기준 및 과거 경매 이력. 2024.09.09 강제경매는 취하·말소된 이력이고, 현행 경매는 2025.09.25 개시된 절차입니다. 두 경매를 혼동하지 말고 최신 등기사항을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 대신농업협동조합 근저당에는 다른 토지의 공동담보가 기재돼 있으므로, 실제 채권잔액과 공동담보 관련 배당관계를 확인하세요.
• 상가 영업·명도. 리차드프로젝트 화덕피자의 실제 영업주체, 점유 권원, 시설물 소유관계 및 인도·명도 가능성을 확인하세요.
• 시세·임대수익 검증. 같은 지역의 유사 근린상가 실거래와 임대사례를 확인한 후 응찰가를 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 추가 비용 및 원본 대조. 미납 관리비, 조세채권, 상가 관리규약, 건축물대장, 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 확인하세요.

맺으며 — “80% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 377,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 301,600,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준인 대신농업협동조합 근저당과 그 이후의 김미순 가압류·강제경매 등기 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 권리분석의 핵심 위험은 등기부가 아니라 임차관계에 있습니다.

송정엽의 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 상가 대항력 요건과 보증금이 확인되지 않았습니다. 임차인이 적법한 대항력을 갖췄고 보증금이 미배당된다면 매수인의 실질취득부담은 현재 최저매각가를 초과할 수 있습니다. 반면 실제 대항력이 인정되지 않거나 인수액이 없다면 별도의 가격 검증을 통해 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.

현재 배당 모형에서는 채권 미배당액이 178,422,400원 발생하며, 유찰이 추가되면 채권 미회수액은 더 증가합니다. 이 수치는 매수인 인수액과 구별해야 하고, 유찰만으로 안전마진이 확보됐다고 해석해서도 안 됩니다.

결론은 입찰 보류·임차관계 확인 우선입니다. 보증금과 대항력, 실제 점유·영업관계가 확인되고 실질취득액을 유사 상가의 시세와 비교할 수 있게 된 후 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다. 감정가의 80%라는 숫자보다 최종적으로 얼마를 부담하는지가 이 사건의 승부처입니다.