의정부지방법원 2024타경7235. 파주시 금촌동 다솜빌리지 제2동 2층 201호, 전용 51.39㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 서보현이고, 2015.08.17 거래가액 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당 121,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단·케이뱅크·소상공인시장진흥공단·중소기업은행의 가압류와 파주시 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 151,000,000원의 70%인 105,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 140,000,000원, 최신 거래는 2025.03의 160,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 75.5% 수준이어서 가격상 여유는 보이지만, 최근 거래가격이 이전 거래군보다 29.8% 낮아진 흐름이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 평화로 69-11, 2동 2층201호 (금촌동,(다솜빌리지)) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 51.39㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 서보현 (2015.08.17 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 102,322,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 2015.05.22 사용승인 · 철근콘크리트구조 경사지붕 · 도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.08.17 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 20,000,000원, 케이뱅크 6,729,180원, 소상공인시장진흥공단 20,000,000원, 중소기업은행 25,314,825원의 가압류와 파주시 압류 3건, 2024.09.19 우리은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 하락 추세도 크다
면적이 비슷한 거래는 총 4건 확인됩니다. 전체 평균은 169,750,000원이지만, 2021년의 240,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 판단에서는 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 140,000,000원이고, 최신 거래는 2025.03의 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 53.61㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 50.16㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 51.39㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2021.06 | 50.07㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 75.5%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -29.8%로 내려온 상태입니다. 따라서 169,750,000원의 전체 평균만 근거로 할인폭을 과대평가하기보다는 최근 평균과 최신 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 121,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 6,729,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 25,314,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,700,000원 기준 채권자 총 청구액은 193,044,005원, 총 예상배당은 103,420,200원, 미배당은 89,623,805원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 89,623,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 120,785,825원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 142,583,279원 | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행의 경매 청구액 102,322,476원이 예상 배당액 103,420,200원 범위에서 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 우리은행 예상배당이 72,258,180원, 3회 유찰 시에는 50,460,726원으로 감소합니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 금촌역(경의선) 및 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.05.22 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 대상 호수는 2층 201호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단 602.0㎡, 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 북측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 제한보호구역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 확인되는 세대수는 19세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 이해관계인 부재가 확인됩니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 파주시 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,750,000원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 29.8% 낮습니다. 현재 할인율만 보고 과거 고가 거래를 현재 시세로 간주하지 않는 것이 중요합니다.
- 거래 표본 확인. 총 거래 4건, 최근 12개월 거래 2건으로 표본이 많지 않습니다. 동일 건물·유사 면적의 추가 거래와 현재 매물 호가를 함께 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람 등 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 최근 시세가 핵심
등기상으로는 2015.08.17 우리은행 근저당이 말소기준이 되고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 105,700,000원이 최근 12개월 평균 140,000,000원의 75.5%여서 감정가 단계보다 낮아졌습니다.
다만 이 물건은 최근 가격 흐름이 과거 대비 -29.8%이고, 최근 12개월 거래가 2건에 불과합니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 파주시 압류가 3건 존재합니다. 따라서 핵심은 말소 여부 자체보다 실제 점유관계·당해세 여부와 최근 실거래 수준을 입찰 직전에 다시 맞춰보는 것입니다.
