의정부지방법원 2024타경65231. 파주시 목동동 운정 센트레빌 302동 3층 301호 아파트입니다. 감정평가상 지상 17층 건물의 3층에 위치하고 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박도환이며, 2020.08.12. 286,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.12.11. 신한은행 근저당 78,000,000원, 2021년 이후 투게더앱스 관련 근저당·전세권, 2024.03.13.과 2025.01.07.의 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경65231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 교하로 70, 302동 3층301호 (목동동,운정 센트레빌) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상 17층 건물 내 3층 301호 |
| 비교 실거래 면적 | 102.7㎡ · 산내마을3단지운정센트레빌 |
| 소유자 | 박도환 · 2020.08.12. 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 488,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 투게더앱스 / 52,203,982원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 전세권은 주식회사투게더앱스 명의로 전세금 5,000,000원이 설정돼 있으나 2020.08.12. 말소기준권리보다 뒤이고, 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다
산내마을3단지운정센트레빌 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 492,666,666원입니다. 하지만 최근 가격 흐름은 이보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 458,750,000원, 최신 2026.08 거래는 400,000,000원이며 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세도 -10.0%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 102.7㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 102.96㎡ | 9 | 456,000,000원 |
| 2026.03 | 102.7㎡ | 6 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 102.7㎡ | 12 | 499,000,000원 |
| 2025.08 | 102.7㎡ | 6 | 495,000,000원 |
| 2025.06 | 102.7㎡ | 10 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 102.96㎡ | 24 | 517,000,000원 |
| 2025.02 | 102.7㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 102.7㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2024.12 | 102.7㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2024.11 | 102.96㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2024.09 | 102.7㎡ | 12 | 525,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 458,750,000원 |
신건 최저가 488,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 특히 최신 거래 400,000,000원보다도 높은 상태이고 최근 추세가 -10.0%이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,280,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 주식회사투게더앱스 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사투게더앱스 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사투게더앱스 | 61,100,000원 | 43,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 498,100,000원 중 채권자 예상배당은 480,720,000원이며, 미배당은 17,380,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 산들초등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골조경사지붕 지상 17층 건물 내 3층 301호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 산내마을3단지운정센트레빌은 865세대이며 2014.07.09. 준공됐습니다. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래가격은 이전 거래군보다 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 492,666,666원보다 최근 12개월 평균 458,750,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.0%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 106.4%인 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 신한은행 말소기준권리 뒤의 근저당·전세권·경매개시결정이 매각으로 정리되는지 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 390,400,000원, 2회 유찰 312,320,000원 시나리오와 최근 실거래 수준을 함께 비교해 회차별 상한을 정할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 가격 수준입니다. 2020.08.12. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 신고 내역과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 488,000,000원은 최근 12개월 평균 458,750,000원의 106.4%이고, 최신 거래는 400,000,000원이며 최근 추세도 -10.0%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 최근 거래 흐름과 유찰 시나리오를 함께 보는 것이 핵심입니다.
