의정부지방법원 2024타경71779. 고양시 일산동구 성석동 ‘일산아이하우스’ 비동 4층 401호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 다세대주택 1세대입니다. 감정가 180,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2013.12.16 설정된 우리은행 근저당권 128,700,000원이며 그 뒤의 고령성주축산업협동조합 근저당, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 실제 2명이 확인됩니다. 강민희는 2014.02.04, 원이든은 2024.05.10 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 이는 매수인의 보증금 승계 문제와는 별개로 배당표 변동 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경71779 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 61-25, 비동 4층401호 (성석동, 일산아이하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.67㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 · 다세대주택 1세대 이용 |
| 소유자 | 오영진 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유에이치씨2403유동화전문 유한회사 / 102,211,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 17,640,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.12.16 오영진 명의로 소유권이 이전된 같은 날, 우리은행 근저당 128,700,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 고령성주축산업협동조합 근저당 21,600,000원과 2020.01.09 국 압류, 2024.06.04 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2019년 우리은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2019.03.19 취하돼 해당 경매개시등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민희 | 2014.02.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원이든 | 2024.05.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입일 모두 말소기준일 2013.12.16보다 늦습니다. 따라서 주택임대차 대항력 기준에서는 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 우선변제의 실제 배당 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장도 하락 중
일산I하우스A,B,C는 총 28세대, 2013.11.06 준공입니다. 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 115,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 2026.03 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래보다 -4.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.44㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 57.89㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 59.67㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 55.58㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,500,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 88,200,000원으로 볼 수 있어, 최신 실거래 110,000,000원과 최근 12개월 평균 112,500,000원보다 낮습니다. 다만 전체 거래 표본이 4건에 불과하고 최근 추세가 -4.3%이므로 과거 전체 평균 115,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 크게 잡아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 128,700,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 근저당 · 고령성주축산업협동조합 | 21,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 등기상 채권 합계는 150,300,000원, 배당액은 86,212,400원, 미배당은 64,087,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 등이 실제로 인정되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 64,087,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 90,071,321원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 108,259,925원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금 감소만큼 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 이는 낙찰자의 인수부담 증가를 뜻하는 것이 아니라 채권자 회수율이 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 401호이며 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 자루형 토지에 다세대주택 3개동의 건부지로 이용 중이며 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 성장관리지역(주거zone), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 615,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 28세대 규모이고 확인 실거래가 4건으로 표본이 많지 않으며 최근 가격 추세가 -4.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 17,640,000원이 필요합니다.
- 임차인 원본 확인. 강민희·원이든 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유 상태와 각 임차인의 퇴거 시점을 확인하고 필요 시 인도명령·명도 비용을 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 112,500,000원만 보지 말고 최신 거래 110,000,000원과 최근 추세 -4.3%도 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 28세대, 실거래 4건, 경매 평균 유찰 2.0회·매각률 33.33%인 만큼 매도 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 상태. 본건은 4층 중 4층입니다. 내부 수리 상태와 누수·방수, 외벽 드라이비트 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인은 확인되지만, ‘싸다’ 하나로 끝나는 물건은 아니다
현재 최저가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 78.4%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하고 임차인 2명 역시 말소기준 이후 전입해 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이미 2회 유찰됐고, 최근 실거래 추세는 -4.3%입니다. 총 28세대의 소규모 다세대이며 거래 표본도 많지 않습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 명도 절차를 원본 서류에서 점검해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 현재 할인율과 인수 0원이라는 장점을 인정하되, 하락 추세·낮은 거래 표본·임차인 세부정보 미상을 함께 가격에 반영하는 것입니다.
